La purga de las cargas preferentes en los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles – Ültima Parte

Continuamos con la última parte del artículo

Las situaciones arrendaticias en las ejecuciones hipotecarias

De lo dicho hasta ahora, puede colegirse que el legislador procesal ha establecido un conjunto de normas que ponen de manifiesto la plena aplicabilidad de un sistema mixto o parcial de purga de las cargas a que se encuentra afectada una finca subastada en los casos de ejecuciones forzosas, que puede llegar a ser tremendamente injusto con los derechos de los adquirentes. 

En este último apartado vamos a tratar el tema, frecuente en la práctica, de la subsistencia de los contratos de arrendamientos de fincas urbanas ante una ejecución hipotecaria de la finca arrendada. Efectivamente, suele ser bastante habitual encontrarse el arrendatario de una vivienda, constante el contrato de locacion, en la incerteza sobre la vigencia de este contrato, en aquellos casos en que se produzcan una ejecución de la hipoteca que grava la finca arrendada, ante un incumplimiento del pago de las cuotas por el arrendador. 

Para la resolución de esta materia resulta necesario descender a la propia casuística y a las diferentes conclusiones jurisprudenciales con que se han pronunciado el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional, sobre los diferentes aspectos de las leyes aplicables. Un principio general en esta materia es que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la fecha de inscripción de la hipoteca (no me parece oportuno establecer como límite temporal el momento del impago de las cuotas) y debidamente registrados en un momento temporal anterior al derecho del ejecutante continúan subsistentes, desplegando los efectos que le son propios, subrogándose el adjudicatario de la finca arrendada en la posición del arrendador. El problema viene dado para declarar la subsistencia o no de los contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca y que no consten debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. A la resolución de este tema dedicamos esta última parte del artículo.

Antes de la publicación de la LAU de 1994 la cuestión de si la ejecución hipotecaria producía efectos extintivos sobre aquellos contratos de arrendamiento urbanos celebrados con posterioridad a la hipoteca, resultaba ser bastante confusa. De un análisis de la jurisprudencia del TC y del TS parece deducirse que la ejecución hipotecaria no tiene ningún efecto extintivo sobre estos contratos, salvo que los mismos se hubieren celebrado de forma simulada y fraudulenta para los derechos del adquirente.

En líneas generales resulta pacífica la línea argumental sostenida por la mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la no extinción de los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y al Real Decreto Legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica que se constituyan con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca. En este sentido, ilustran convenientemente la tesis expuesta las STS de 22 de diciembre de 1945, de 31 de octubre de 1986 sobre arrendamiento posterior a la escritura de hipoteca, previo a su inscripción, de 23 de diciembre de 1988, de 17 de noviembre de 1989 y 23 de junio de 1992, entre otras.

Dice esta STS que “según la jurisprudencia actual, se realza la fuerza del vínculo arrendaticio (sentencias de 9 de junio de 1990. 23 de febrero de 1991 y 6 de mayo de 1991), recogida, al efecto, por la sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 1992 , ya que ni siquiera la ejecución hipotecaria extingue los arrendamientos concertados, con posterioridad a la hipoteca, si no se demuestra que existió confabulación o fraude, lo que no debe extrañar si se considera que el contrato genera un vínculo contractual, sin acceso, por regla general, al Registro de la Propiedad que de suyo, en buena doctrina, no apareja una disminución del valor del inmueble pues salvo caso de renta por precio vil o de complacencia, el canon se supone adecuada contraprestación al uso bastando para la validez de su constitución que el arrendador tenga capacidad de administración sobre el inmueble, y no de disposición. “(F.J. 5) ( vid. Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos).

En cuanto a los arrendamientos posteriores suscritos al amparo de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1995, el artículo 13.1 establece la continuidad de estos contratos hasta agotar el plazo de cinco años. Una conclusión similar puede extraerse de los los principios generales que se desprende de la ley para los casos de enajenación de la finca arrendada, extraídos de los artículos 14 y 29 y asimilando este supuesto a la transmisión que tiene lugar del propietario de la finca al adjudicatario en el procedimiento de ejecución hipotecaria, cabe colegir que el arrendamiento posterior a la constitución de la hipoteca no resulta purgado por la ejecución de la misma, sino que el adquirente se subroga en el lugar del arrendador y el arrendamiento continua sin perjuicio del derecho de prórroga que el arrendatario tuviese, hasta que se diese las circunstancias legales de su extinción.

Este principio general de no cancelación del contrato de arrendamiento posterior a la hipoteca es perfectamente válido, salvo que se den las circunstancias siguientes:

1. 
   
   
   
   Si en el contrato de arrendamiento se estipulo que la enajenación de la finca arrendada extinguiría el contrato y esta cláusula ha sido debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
   
   
   
   
   
2. 
   
   
   
   Si el arrendamiento es de vivienda pactado con una duración superior a cinco años. En estos casos, dispone el párrafo segundo del artículo 13 de la LAU de 1995 que si hubieran transcurridos más de cinco años el contrato quedará extinguido, salvo que se hubiere inscrito con anterioridad al derecho del ejecutante.
   
   
   
   
   
3. 
   
   
   
   Si el arrendamiento es para uso distinto de la vivienda.
   
   
   
   
   

Es decir, para que la ejecución hipotecaria purgue o limite en los términos previstos en los artículos 14 y 29 de la LAU de 1995 el arrendamiento exige la ley que en el adjudicatario de la finca concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, esto es, que sea tercero hipotecario. En este sentido dice el citado precepto, en su párrafo primero que:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro (…)”

Ahora bien, de los cuatro requisitos que el citado precepto exige, resulta claro que la adquisición deberá proceder del titular registral de la finca gravada con la hipoteca y no cabe duda de que tal adquisición será onerosa, ya que ciertamente el adjudicatario la adquiere por el precio de subasta. Al adjudicatario le queda, pues, sólo inscribir su adquisición y ser de buena fe. Esta buena fe es el elemento principal de la materia que estamos tratando y que consiste en ignorar que la finca estaba arrendada, lo que se presume mientras que no se pruebe que el adjudicatario conocía la existencia del arrendamiento que no estuviese inscrito.

De esta forma, si el adjudicatario es tercero hipotecario en el caso 3 la ejecución purga el arrendamiento y en el 2 el adjudicatario sólo estará obligado a soportarlo hasta que se completen los cinco años de duración. En el caso 1, sin la necesidad de ser tercero hipotecario, el adjudicatario únicamente está obligado a soportarlo hasta que se completen cinco años desde su comienzo.

De todo lo cual, se deduce que, de conformidad con la tesis mantenida por la STC de 16 de enero de 1992, según la cual las peculiaridades del procedimiento de los arts. 131 y 132 de la L.H. no vulneran  el derecho a la defensa consagrado en el art. 24.1 C.E., ya que queda abierta a  los interesados la vía del juicio declarativo para la defensa de sus derechos,  formuló una importante puntualización respecto de aquellos concretos supuestos  de hecho que dieron lugar a nuestros anteriores pronunciamientos. Puntualización  que vino, en síntesis, a consistir en la exigencia de que el desalojo y  lanzamiento de la recurrente de la vivienda que ocupa requiera, como exigencia  constitucional, que sea oída y vencida en un procedimiento contradictorio con  igualdad de armas entre las partes y con todas las garantías procesales  establecidas en las leyes», porque, como en la misma se razona, el derecho  fundamental resulta perjudicado «al verse despojado, sin posibilidad de  contradicción, de un derecho nacido de una relación contractual que merece una protección específica F.J. 6) el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la finca y que, aunque no lo ejercite, no podrá ser desalojado de la finca arrendada sin ser oído por el Juez, tal como acertadamente previene el artículo 661 de la LEC al señalar que: 

“Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación (…). El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución”.

A estos efectos, señala el artículo 675 de la LEC que si el inmueble estuviera ocupado, se procederá de inmediato al lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda. Asimismo este precepto concede la facultad al adjudicatario de solicitar, en el plazo de un año, el lanzamiento de aquellos ocupantes de mero hecho o sin título suficiente a los que no se les hubiera notificado la vertencia del procedimiento. En este caso, el Juez los oirá en el plazo de diez días, a fin de que aleguen y prueben lo que consideren oportuno respecto de su situación.

En conclusión, que la pretendida nota de simulación o fraude del contrato de arrendamiento en perjuicio del adquirente abre las puertas a una enorme litigiosidad en esta materia. Así la STC de 2 de octubre de 1997 declara que en el examen de cada caso es dónde el órgano judicial competente podrá apreciar, según las singulares características  de la situación posesoria, si ésta debe subsistir. De lo cual resultará si es el  poseedor o bien el ejecutante quien haya de acudir al ulterior juicio en  garantía de sus derechos [FF. JJ. 4 y 5]. Por tanto, será conveniente, en función de cada caso, sopesar las consecuencias de defender nuestro derecho, a pesar de que la LEC permita la participación del arrendatario en la ejecución hipotecaria, la cual no impedirá la iniciación de un procedimiento declarativo ordinario para ventilar judicialmente la situación, con el coste económico añadido. 

 De lo expuesto parece deducirse que los arrendamientos válidos suscritos tras una hipoteca continúan una vez ejecutada ésta. Sin embargo, la situación dista de ser tan clara ya que, a pesar de lo señalado, la propia ley ofrece un nuevo argumento para defender la extinción del arrendamiento posterior a la hipoteca. Se trata de la modificación del artículo 134 de la Ley Hipotecaria que en su nueva redacción establece que la inscripción de la adjudicación de la finca determinará la cancelación de la hipoteca efectuada y de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores posteriores a ella, sin excepción. La modificación ha consistido precisamente en establecer la cancelación no solo de las cargas y gravámenes posteriores a la hipoteca sino también, expresamente, de las inscripciones de posesión de la finca como puede ser el arrendamiento.

Tristán, administrador de Subastas Judiciales, en Rankia, ha elaborado un artículo donde realizar una disertación sobre estas cuestiones que complementa este complejo tema. Lectura Recomendada.

Fuentes Consultadas

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Etiquetas de Technorati: arrendamientos,alquiler,cancelación,posesión

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