16 de abril de 2009

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La subasta inversa online de bienes inmuebles





clip_image001I.- El concepto económico de la subasta inversa

Hace tiempo encontré en la red las explicitaciones que siguen y que sirven perfectamente para ilustrar la apertura de este artículo. Una subasta puede definirse como un mecanismo de asignación, en la cual compiten varios demandantes u oferentes por bienes o servicios, obteniéndose al final un ganador y un precio. A efectos de este artículo, nos referiremos a subastas en las que existe un vendedor (subastador) que recibe propuestas individuales de un grupo de compradores (proponentes). Una de las características principales de las subastas es la existencia de información asimétrica, pues cada uno de los participantes conoce sólo su disposición a pagar por el objeto subastado, pero no la de los demás. Igualmente, el subastador desconoce estas disposiciones a pagar. Muchos de los aportes recientes en la teoría de las subastas han girado en torno al tema de la asimetría de la información.

Las pujas en las subastas pueden ser establecidas en base a diferentes sistemas.

  1. Subasta mediante sobre cerrado de venta al primer precio

Consiste en la adjudicación de un bien para el cual el subastador recibe ofertas en sobre cerrado de los diferentes participantes. Cada participante suministra independientemente una única oferta sin conocer las de los demás. El bien es entregado a quien presenta el precio más alto, el cual el oferente configura partiendo de su propia valoración del bien y de la estimación previa que posee de las valoraciones que hacen los demás participantes.

  1. Subasta mediante sobre cerrado de venta al segundo precio

También en este tipo de subasta, cada participante presenta una única oferta, sin conocer las ofertas presentadas por los demás participantes. El bien es asignado al oferente que realiza la oferta más alta, pero con la diferencia de que el precio pagado corresponderá al de la segunda oferta más alta. Este tipo de subasta es a menudo denominada filatélica, ya que originalmente se utilizó por los coleccionistas de estampillas de correo, también se conoce como Subasta de Vickrey, en honor a William Vickrey, ganador del Premio Nobel de Economía en 1996, quién escribió dos célebres trabajos1 relacionados con subastas en 1961 y 1962.

Para ampliar la información sobre este tìpo de subastas, podéis consultar el excelente artículo titulado “Las subastas Vickrey. Un poco de historia” publicado por nuestro compañero Tristán en su blog de Rankia “Subastas Judiciales”.

  1. Ascendente (Subasta Inglesa)

Este tipo de subasta se caracteriza porque para su inicio se tiene un precio de reserva del bien a subastar que corresponde al valor más bajo que quien lo ofrece está dispuesto a recibir por él. A medida que se desarrolla la subasta, los participantes ofrecen valores que se incrementan en sumas fijas predeterminadas hasta el momento en que ningún postor esté dispuesto a mejorar la última oferta, siendo adjudicado el bien al postor que la hizo. La incertidumbre inicial, debida a que cada uno conoce sólo su propia valoración, se va reduciendo a medida que se desarrolla la puja.

Respecto a los postores es importante destacar que los mismos tienen siempre la expectativa de lograr una utilidad positiva generada por la diferencia entre su valor de reserva y el valor que ofrecen públicamente por el bien, dado que el primero es siempre mayor o igual que el segundo. Es por esta razón que las propuestas terminan cuando el precio llega a la segunda valoración más alta, o a un valor ligeramente superior, debido a que el agente establece una estrategia de presentar un precio igual al máximo precio inmediato inferior mas un cierto incremento, a veces definido por el subastador, de esta manera el proponente con el precio de reserva más alto consigue la asignación pagando un precio inferior a ese valor, obteniendo así un excedente.

  1. Descendente (Subasta Holandesa)

Este tipo de subasta opera en forma totalmente contraria a la subasta Inglesa ya que comienza en un valor alto anunciado por el subastador y que él mismo va disminuyendo hasta que alguno de los participantes proclama que está dispuesto a pagar ese último precio anunciado por el bien. En este tipo de subasta también se presenta asimetría de información, pero a diferencia de la subasta ascendente, la incertidumbre sobre la misma no disminuye a medida que avanza el proceso, ya que por la mecánica misma de la subasta, los agentes no pueden aprender acerca de la valoración que los demás tienen del bien.

Una subasta es eficiente en el sentido de Pareto cuando el bien es asignado a la persona con la mayor disponibilidad a pagar: es claro que en caso contrario, habría la posibilidad de una negociación que mejorara a uno de los participantes sin empeorar a ningún otro, es decir, sería posible realizar algún intercambio mutuamente ventajoso porque no se habrían agotado todas las ganancias.

Nota: Enunciado por Vilfredo Pareto, el concepto de eficiencia de Pareto (también llamado óptimo de Pareto, Pareto-optimalidad u óptimo paretiano) es aquella situación en la cual se cumple que no es posible beneficiar a más elementos de un sistema sin perjudicar a otros. Se basa en criterios de utilidad: si algo genera o produce provecho, comodidad, fruto o interés sin perjudicar a otro, provocará un proceso natural de optimización hasta alcanzar el punto óptimo. (Fuente: Wikipedia).

En las Subastas descendentes o inversas no necesariamente se alcanza el óptimo de Pareto, pues puede ocurrir que la persona que posea la valoración más alta piense erróneamente que los otros postores poseen una valoración inferior a la suya y para el momento en que decida hacer su oferta públicamente, es posible que alguien que valoraba menos el bien ya haya lanzado su oferta y lo haya adquirido. El bien no resulta entonces adjudicado a aquella persona que lo valoraba más.

II.- La compraventa de un inmueble mediante la utilización de la subasta inversa online

La venta de inmuebles online mediante el procedimiento de subasta en su modalidad de inversa o a la baja hace escaso tiempo que ha llegado a la red. Se inicio en España en el año 2008 en el salón de la Feria de Madrid, a instancia de la empresa Tulipp, que subastó 216 viviendas, adjudicándose 22 inmuebles, que contaron con unos descuentos respecto a los precios iniciales que oscilaron entre el 18,5 y el 30,3%.

En la red es posible encontrar multitud de proyectos online en los que nos ofrecen diferentes métodos o formas de adjudicación de una vivienda mediante este sistema, bien mediante una sustancial rebaja sobre el precio de mercado (como norma general) o bien, desembolsando una ínfima cantidad de dinero (de forma excepcional).

En general, el funcionamiento de algunos sitios Webs que nos brindan la oportunidad de participar en una subasta inversa con la promesa de la posibilidad de adquirir un inmueble por un módico precio, resulta ser extremadamente sencillo. Te registras en la Web y, tras facilitar los datos solicitados, inicias el proceso de búsqueda del piso que te pueda interesar. Una vez localizado, ya puedes empezar a realizar las pujas. El bien inmueble se lo adjudicará aquel postor que haya realizado la puja más baja, siempre que no se encuentre repetida.

Es cierto que participar en este tipo de subastas inversas puede suponer un ahorro importante en el precio de compra de una vivienda, mas no puede obviarse que, como venimos señalando, existen determinadas iniciativas en la red que promocionan este tipo de subastas ofreciendo una condiciones exageradamente ventajosas para el futuro comprador y adoleciendo de una preocupante falta de información respecto al funcionamiento y requisitos de participación de estas subastas.

A pesar de no haber procedido a iniciar el registro en ninguna de estas Web, quisiera realizar, no sin cierta prudencia, algunos comentarios al respecto de estas escasas iniciativas.

Resulta extremadamente alentador que nos ofrezcan la oportunidad de poder adquirir un inmueble por una cantidad sensiblemente inferior al precio de mercado y pocas dudas suele ofrece el funcionamiento de estos procedimientos cuando se realizan por empresas inmobiliarias, profesionales y serias, especialistas en el mercado inmobiliario (en Rankia podéis encontrar abundante información sobre las hipotecas inversas).

Sin embargo, la posibilidad de apropiarse de un piso por un precio no superior a 150 euros resulta, a priori, terriblemente apetecible. Así, a primeras de cambio, cualquier persona con un mínimo de raciocinio, empezará a desconfiar de este novedoso sistema de venta de inmuebles, fundamentalmente por la deficiente información ofrecida.

Por otra parte, resulta evidente que este sistema de la subasta inversa sólo pudiera tener su justificación cuando en el mercado inmobiliario existe un excedente de oferta que no llega a cubrirse con las expectativas de la demanda. Por tanto, se trata de un intento de equilibrar la demanda y la oferta, ante una acumulación de stocks que carecen de salida, pues la viabilidad de este sistema pretende equilibrar la legítima expectativa del vendedor con los intereses del comprador, al margen del posible beneficio económico, en forma de comisión, que pudiera llegar a percibir la empresa que subasta..

Sin embargo, si profundizamos un poco más en este sistema de venta de inmuebles, es fácil comprobar como el piso se empezará a subastar con una determinada cantidad de pujas, o, dicho en román paladino, que el piso subastado, con independencia del precio que pague el comprador, tendrá un valor máximo de reserva, fijado por la empresa en connivencia con el vendedor. Así, nos podemos imaginar que este sistema no deja de ser una forma muy lucrativa de negocio, legítima por otra parte, consistente en la consecución de un objetivo: realizar la transacción de un bien inmueble que, con la actual recesión económica se encuentra a la espera de una reactivación de la demanda, la cual se encuentra aletargada ante la aparición de un blindaje en el acceso a las vías de financiación por parte de Bancos y Cajas y a una caída “desmesurada” de los precios.

Es decir que, en líneas generales, la subasta inversa es un buen método de adquisición de bienes inmuebles (utilizado incluso por la Administración), aunque de forma residual se haya utilizado en la red para promocionar determinados proyectos que, mutatis mutandi, resultan ser similares a otros proyectos que circulan por Internet, consistentes en la adquisición de un piso, mediante la realización de un sorteo entre todos aquellos usuarios que envíen un SMS. Cuantos más SMS envíes más oportunidades tendrás y del que dimos sobrada cuenta con la publicación de este artículo. Excepcionalidad que, a mi juicio, tiende a desnaturalizar el espíritu que inspira este tipo de subastas.

Es, por ello que, a mi juicio, es destacable el hecho que ciertas páginas Web ofrezcan una información extremadamente deficiente, pues los datos expuestos para dar a conocer el funcionamiento real de la subasta son terriblemente desalentadores. A mayor abundamiento, las condiciones de uso de la página Web únicamente se limitan a establecer la obligación legal de protección de los datos personales, que necesariamente deben cumplir según la LOPD.

La omisión de una información más detallada, referente a las condiciones de la subasta (se limitan a señalar que el funcionamiento es el de cualquier subasta normal), tipo de salida, modo de realizar las pujas, inexistencia de puja no repetida, exposición de los conceptos aplicables a los gastos ocasionados por la adquisición de la vivienda, condiciones para la exhibición de la documentación pertinente, el establecimiento de una garantía, para el caso que la escrituración no llegase a materializarse, suscripción de un contrato de seguro, exposición detallada de los derechos y obligaciones de los licitadores, legislación aplicable etc.., es un craso error que, en cualquier caso, desvirtúan este tipo de proyectos y generan una desconfianza en un método de venta perfectamente válido y ajustado a derecho.

Para finalizar quisiera realizar una serie de advertencias sobre este tipo de iniciativas.

  • El vendedor con estos proyectos consigue un doble objetivo. El primero vender una vivienda y el segundo obtener unos pingües beneficios por la citada venta. Es conveniente acumular toda la información posible sobre la identidad de la empresa que subasta, sobre el vendedor y sobre cualquier otro dato relevante sobre la titularidad de la página Web.
  • La rebaja del precio (y en algunos casos el irrisorio precio) que abona el comprador por la compra de la vivienda debe ser incrementando con la consiguiente aportación de índole tributaria o fiscal. En este sentido puede comprobarse la repercusión fiscal de este tipo de operaciones en el artículo Las incidencias legales para el adquiriente de un piso por sorteo.
  • El funcionamiento de estos negocios inmobiliarios descansa en la obtención de un número mínimo de participantes, sin los cuales deja de tener sentido estos proyectos.
  • Es aconsejable informarse adecuadamente si tenemos la intención de participar en este tipo proyectos y consultar a un Abogado o profesional especializado, ante cualquier tipo de duda.

2 comentarios:

  1. Qué artículo más bueno, esta vez de lleno en mi campo de interés. No lo vas a creer pero ya tenía escrito para la semana que viene un pequeño post sobre las subastas Vickrey con una idea que saqué de la lectura de "El economista camuflado" de Tim Hardford.
    Lo adelanto a mañana y le voy a meter un vínculo a éste tuyo, que es muchísimo más completo e interesante.

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  2. Hola Tristán. Te agradezco el comentario y el vínculo. Con ansias espero leer tu artículo mañana. Un saludo.

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