30 de marzo de 2009

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Los principios que informan el sistema registral





Resumen.- Este artículo vamos a dedicarlo al estudio de los principios que informan nuestro sistema registral. Estos principios, suelen ordenarlos la doctrina atendiendo al momento temporal de la inscripción. Así distinguen entre principios previos a la inscripción, simultáneos a la inscripción y posteriores a la inscripción. Para una mejor claridad omitiremos esta ordenación y veremos las notas principales de cada principio por separado.

1. Principio de rogación o instancia

El principio de rogación es la manifestación de voluntad que dimana de la persona física o jurídica mediante la cual se inicia el procedimiento registral. En líneas generales, implica la aportación al Registro de la Propiedad del documento o documentos susceptible de provocar una inscripción. La petición puede ser expresa o tácita e incluso presunta para los supuestos regulados en artículo 353 Reglamento Hipotecario.

La petición tácita se entiende por el simple hecho de aportar documentos. En este sentido se expresa el artículo 39 Reglamento Hipotecario al señalar que se considerará comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción.

La petición presunta es la que conforme al citado artículo 353 permite al registrador cancelar todas las inscripciones, anotaciones o notas marginales que estuvieren caducadas y que son objeto de apreciación por el registrador (v.g. anotaciones preventivas cuya vigencia son de cuatro años, salvo que la ley señale plazo inferior de vigencia). Así dispone el artículo 86 Ley Hipotecaria que no obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

2. Principio de calificación registral

El principio de calificación registral implica que los registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro, tal como dispone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

Dicha calificación, que ejercita el registrador bajo su exclusiva responsabilidad, se extiende a tres extremos: Inicialmente al de legalidad, que supone confrontar el acto o negocio jurídico con el Derecho vigente, encuadrándolo en la norma que le sea de aplicación. En segundo lugar, el de capacidad que pretende examinar el estado civil de las personas, tanto físicas como jurídicas, intervinientes en el acto, atendiendo en las físicas, a sus aspectos de mayoría de edad, estado civil, poder de disposición, etc..., y lo que resulte del libro de incapacitados, que llevará el propio registrador. Y en último lugar, la validez de la acto, que supone concordar la realidad civil con la realidad registral.

3. Principio de prioridad

El principio de prioridad viene establecido en el artículo 17 Ley Hipotecaria. Señala este precepto que una vez inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

Una manifestación de este principio es la regla general en la que se asienta el Derecho Hipotecario. Esta regla puede ser expresada bajo el aforismo “Prior Tempore Potior Iure”. Esta regla viene a significar que inscrito o anotado preventivamente en el registro, cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o contradiga, por el que se transmita o grave la propiedad del inmueble o derecho real mismo, pero con una excepción, si sólo se ha practicado el asiento de presentación no podrá inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes dicha durante el plazo de 60 días. Así dispone el artículo 97 Reglamento Hipotecario que las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y , en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

4. Principio de especialidad

El principio de especialidad significa que en los derechos reales limitativos, los de garantía y en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales para que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaiga. Las servidumbres reales también podrán constar en la inscripción del predio dominante como cualidad del mismo. El artículo 13 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de especialidad, y responde a la llevanza del Registro por fincas o folio real. Así el citado precepto señala que los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

5. Principio de Tracto Sucesivo

El principio del tracto sucesivo aparece formulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como un requisito exigido en el Derecho Registral para poder inscribir o anotar títulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles, siempre que conste previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen dichos títulos. Así el párrafo primero del referido precepto dispone que: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos”. Para ampliar la información podéis leer el post publicado en este blog titulado La interrupción del tracto sucesivo.

6. Principio de legitimación o presunción de exactitud

El artículo 1 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de salvaguarda y vigencia de los asientos del registro, los cuales producirán todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria. Por ello, dicho principio implica que a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio, de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos (presunción “iuris tantum”). Esto tiene como consecuencia que no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa la LH cuando haya de perjudicar a terceros.

7. Principio de la fe pública registral

Este principio se manifiesta a través de que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro.

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral de la que tuviese su causante o transferente Así el artículo 34 Ley Hipotecaria señala que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

Además, los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad . no perjudican a tercero. Así se expresa el artículo 32 de la Ley Hipotecaria: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero” Este precepto enfrenta título inscrito frente a título no inscrito, mientras que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de la fe pública registral.

8. Principio de publicidad registral

La constitución y la transferencia de los derechos reales dentro del tráfico jurídico inmobiliario deben ir acompañada de la garantía de la publicidad. No basta con que el adquirente de un bien tenga la percepción exterior de que la persona que le trasmite puede hacerlo, y que no tenga ninguna limitación para trasmitir, es necesario además una certeza plena de ese hecho que solo lo brinda la inscripción previa en un registro que publique la situación real del inmueble objeto de la transacción. Es ese precisamente y no otro el origen histórico de la institución de la publicidad y los registros, la lucha por la seguridad del tráfico jurídico y contra la clandestinidad de los actos, todo lo que tuvo un fundamento económico: el afloramiento del crédito vinculado a la hipoteca y  la necesidad de saber si el contratante es el verdadero dueño del inmueble y puede ofrecerlo en garantía, esa seguridad vigorizó la circulación de la riqueza y adicionó confiabilidad al negocio y a partir de entonces esta rama del derecho se ha denominado a partir de una concepción estrecha de su contenido, Derecho Hipotecario.

Se suele distinguir entre publicidad formal y material. La publicidad material es la que el Registro de la Propiedad recoge en sus asientos y se complementa con la publicidad formal, que consiste en el conocimiento potencial del contenido del registro para todos los que puedan tener interés en ello. Por ello, la publicidad formal y la material están en íntima conexión hasta el extremo que Roca Sastre afirma que la cognoscibilidad legal se equipara a conocimiento efectivo de los asientos del registro.

Los Registros de la Propiedad serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismo. Así el artículo 221 de la Ley Hipotecaria señala que los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Su regulación está en los artículos 221 a 237 de la Ley Hipotecaria, y en los artículos 332 a 355 del reglamento. Su finalidad formal es averiguar el estado del bien inmueble o derechos reales inscritos, acreditar frente a tercero, no sólo la titularidad, sino además la libertad o el gravamen de los bienes inmuebles y conocer las posibles discrepancias o desacuerdos entre la realidad jurídica extra-registral, y el contenido de los libros del registro.

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3 comentarios:

  1. Lacruz Berdejo y Don Jerónimo González, junto con Moro Serrano, han escrito sabios manuales sobre este tema

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  2. Personalmente, me inclino por el profesor Lacruz. Un saludo.

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  3. PRUEBA INOBJETABLE DE QUE LA GRAVEDAD CREA ENERGÍA.
    Cuando Joule y sus colegas formularon el PRINCIPIO DE DE LA CONSERVACIÓN DE LA ENERGÍA por el año de 1.842, todavía ESTABA MUY DISTANTE el programa espacial, que con sus recientes exploraciones del sistema solar, viene dando cuenta de nuevos descubrimientos que evidencian la creación natural de energía por la acción de la gravedad. El descubrimiento más contundente, es el que se refiere a la causa de la intensa actividad volcánica de “Ío” el satélite de Júpiter; actividad térmica de la que se ha comprobado que se debe a la acción de las intensas mareas que se presentan en su suelo rocoso, debido a su cercana orbita al gigante planetario, cuya gravedad produce los movimientos tectónicos de placas y la intensa actividad de generación de energía térmica en su interior, evidenciando que es la gravedad la que crea esa energía térmica y por lo tanto contradiciendo la afirmación de que la energía no se crea.
    Cuando nuevos descubrimientos científicos cuestionan la validez de una ley o un viejo principio, la obligación de las autoridades científicas es reestudiar las leyes establecidas, y revisarlas a la luz de los nuevos descubrimientos y de los nuevos fenómenos observados, ya sea para reafirmar su validez o para modificarlas.
    Por eso estamos recopilando EN: martinjaramilloperez@gmail.com correos electrónicos de interesados y de investigadores que estén de acuerdo con SOLICITAR RESPETUOSAMENTE A LAS AUTORIDADES CIENTÍFICAS reestudiar el PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DE LA ENERGÍA A LA LUZ DE LOS NUEVOS DESCUBRIMIENTOS.
    Ver Artículo completo en :
    http://www.monografias.com/trabajos68/nueva-teoria-universo/nueva-teoria-universo2.shtml

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