27 de enero de 2009

// // 12 comments

El saneamiento por evicción





Resumen.- Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfección de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

Por medio de la obligación de saneamiento por evicción el vendedor responderá frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Al desarrollo de esta obligación dedicamos este artículo.

I.- Concepto de la obligación de saneamiento por evicción

El término evicción procede del latín evincere y significa vencer en juicio. La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Así se expresa el artículo 1475 del CC:

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.”

Así se expresa la STS de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de evicción:

“(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.

La regulación legal del saneamiento por evicción se encuentra en los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artículo 1481 “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como una especie de coadyuvante del comprador.

Esta notificación debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisión del artículo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artículos 149 y ss. de la Lec). El referido artículo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para la contestación de la demanda (veinte días de conformidad con el artículo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestación del comprador permanecer en suspenso.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción de evicción es el de quince años, por mor del artículo 1964 del CC, tal como se señala en la referida STS de 17 de julio de 2007 al dispone que:

“(…) que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por evicción , amparada en el artículo 1.475 y siguientes, en el cual la acción nacida para el comprador está sujeta al plazo general de prescripción de quince años propio de las acciones personales que no tuvieren señalado plazo distinto para su ejercicio (artículo 1.964 del Código Civil) (…)” F.J. Segundo, último párrafo.

II.- Pactos sobre el saneamiento

La obligación de saneamiento por evicción es un elemento natural derivado del propio contrato de compraventa, en el que el Código Civil presume su existencia, tal como se desprende del artículo 1475 El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato”. Sin embargo, el propio texto legal admite la validez de los pactos que las partes puedan celebrar sobre esta obligación de saneamiento. Así el citado precepto termina añadiendo que: “los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor”.

Ahora bien, el Código Civil como heredero de una larga evolución jurídica-histórica, restringe la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento. Esta restricción la realiza en un doble sentido:

1. Primeramente declara la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte. Vid. artículo 1476 del CC.

2. Y, también, cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

III.- Distintos supuestos de evicción

  • Evicción parcial

La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artículo 1479 del CC que: Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.”

Respecto de la calificación de la acción de rescisión prevista en el precepto anterior existe una discusión doctrinal sobre la naturaleza jurídica de la msima que gira entorno a si debe considerarse como una causa de anulabilidad por error o de resolución. La importancia práctica de esta distinción estriba en determinar el diferente plazo para su ejercicio. Cuatro años en el supuesto de considerarla una causa anulatoria (artículo 1301 del CC) y quince años si la consideramos como resolutoria (artículo 1964 del CC). Asimismo, también podría considerarse este supuesto como un caso de rescisión propia ex artículo0 1291.5 del CC, cuyo plazo de prescripción es igualmente de cuatro años, por aplicación del artículo 1299.1 del CC. En este sentido, por analogía, véase la STS de 17/11/2006, en su Fundamento Jurídico Tercero.

  • Evicción de cargas o gravámenes

El artículo 1483 del CC regula el supuesto de evicción por cargas o gravámenes ocultos en estos términos:

“Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”

La STS de 3 de marzo de 2000, en su Fundamento Jurídico Segundo dice que:

“(…) El art. 1483 del mismo Código (…) viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin más de su existencia (…).”

Y la STS de 26 de diciembre de 2002 (por remisión de la STS de 22 de febrero de 2007) señala los requisitos para que pueda prosperar el saneamiento por gravámenes ocultos: “(…) los requisitos para la aplicación del artículo 1483: que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, que no se concrete la misma en la escritura de transmisión, que deba presumirse que de haberla conocido el comprador no la habría comprado (…)”

Este precepto se encuentra referido en exclusiva a la compraventa de inmuebles y respecto a su contenido se ha suscitado el problema de determinar si pueden considerarse gravámenes ocultos aquellos que, a pesar de no haberse declarado en la escritura de compraventa, sí habían sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La repuesta inicial sugiere una respuesta negativa. Ahora bien, si analizamos en su sentido literal e histórico el referido precepto la repuesta debe ser afirmativa, pues dado que no existe obligación alguna para el comprador de consultar el Registro de la Propiedad, puede lícitamente alegar su buena fe frente al vendedor.

A mi juicio, el principio de publicidad registral no puede quedar deslucido por el principio de buena fe. En igual sentido, se pronuncia la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que excluye la aplicación de la acción de rescisión en estos supuestos de publicidad registral de la carga o gravámenes. A este respecto es muy ilustrativa STS de 17 de noviembre de 2006, que en su Fundamento Jurídico Tercero establece, de forma ecléctica, que:

“(…) Y así, aún cuando la jurisprudencia fue sentando la regla de que no cabía invocar el artículo 1483 CC cuando el Registro ha dado publicidad a la carga (Sentencias de 8 de abril de 1903, 9 de diciembre de 1909, 14 de octubre de 1914 , en una línea que ha proseguido, como puede verse en las Sentencias de 25 de abril de 1983, 12 de marzo de 1985, etc), otras decisiones han buscado en la acción ex stipulatu la sanción de comportamientos dolosos o reticentes a la información que la buena fe impone ofrecer al comprador. Tales, entre otras, las Sentencias de 5 de enero de 1916, 7 de diciembre de 1944, 8 de octubre de 1949, 19 de mayo de 1958.(…)”

Etiquetas de Technorati: ,,,

12 comentarios:

  1. ¿pueden reclamar contra un tercero que vendio una finca hace 18 años, si los compradores y vendedores posteriores a él fueron condenados de saneamiento por eviccion hace solamente 2 años?. hubo 4 transmisiones.
    Gracias por su atencion. saludos.

    ResponderEliminar
  2. Su articulo está francamente bien. pero me queda una duda y desearia su opinion como experto en el tema.
    En Enero de 1993 vendi un solar a un particular quien a su vez en junio de 2004 lo vende a un constructor. El año pasado el constructor inició el movimiento de tierra para la construccion y me informa a mí y a mi comprador de que hay un tercero que dice ser dueño de una parte de la finca que le vendí. le pide un piso en permuta y quiere que yo le pague lo que vale el piso o me denuncian por evicción.
    Basandome en su articulo, si desde que yo vendí mi propiedad, han pasado más de 15 años, yo no estoy obligado a responder de eviccion y saneamiento ¿es cierto?

    ResponderEliminar
  3. Efectivamente siguendo los criterios jurisprudenciales el plazo de caducidad de la acción es de 15 años, con ciertas dudas si la finca se encontrase radicada en la CCAA de Catalunya, que tiene normativa foral propia. Un saludo.

    ResponderEliminar
  4. Casualemente la finca está en la C.A.de Catatalunya y los intervinientes somos catalanes.
    Pero según su acertada respuesta, debo entender que si la accion ha prescrito para mí, tambien ha prescrito para mi comprador que me compró en Junio 2004? (tengo entendido que la prescripcion de uno aprovecha a todos los demas) o por el contrario, será mi comprador quien debe responder frente al constructor si fuera demandado y condenado a sanear el vicio?

    ResponderEliminar
  5. Ad cautelam y de forma muy general, a mi juicio, el cómputo inicial del plazo de prescripción de la acción de saneamiento nace en el momento de la firmeza de la sentencia judicial. Otra cuestión distinta es la extensión de la responsabilidad que, por admisión de criterios jurisprudenciales, suele admitirse desde el último vendedor y anteriores hasta el momento del nacimiento del vicio que provoco la evicción. Un saludo.

    ResponderEliminar
  6. Jolines¡¡¡, me dejas alucinado, y perdona mi torpeza, pero esto significa que yo soy responsable de los daños y perjuicios frente a mi comprador aunque hayan transcurrido más de 15 años desde la venta?.
    Entoces, yo tambien podria repercutir contra mi vendedor a quien le compré el solar en 1992, ¿cierto?
    Y otra cosa: Dice que "el cómputo inicial del plazo de prescripción de la acción de saneamiento nace en el momento de la firmeza de la sentencia judicial".
    Osea que si la sentencia se dicta en 2011, ¿el plazo para reclamar los daños y perjuicios causados se pueden reclamar a todos los vendedores anteriores hasta el año 2026?

    Entonces, ¿el plazo para demandar por eviccion no prescribe nunca y afecta a todos los vendedores sin importar la fecha de la venta?

    No sé si me he expresaso bien. he vuelto a leer tu articulo y la verdad es que los conceptos de eviccion y saneamiento me quedan claros, pero esto del "plazo de prescripcion" y la "extension de la responsabilidad" no me queda muy claro.
    Podria ponerme un ejemplo?

    Gracias por su intereés, aunque como ve soy un poco burrito... Bueno, y con lo que me conteste me quedo, pues no quiero abusar de su confianza

    ResponderEliminar
  7. Evidentemente mi opinión puede estar equivocada. El saneamiento por evicción se produce cuando el comprador pierde todo o parte de la cosa vendida y así se haya declarado por sentencia judicial firme. En general habrá un primer procedimiento judicial instado por un tercero contra el último comprador, con emplazamiento del último vendedor.

    La jurisprudencia ha admitido que esta obligación de saneamiento sea exigible a todos los vendedores anteriores hasta el momento en que nació el derecho del tercero. En este sentido, la acción de saneamiento o posibilidad de reclamar judicialmente la obligación de responder de la pacífica posesión de la cosa vendida, contra todos los vendedores precedentes, por parte del último comprador, nace inevitablemente con la firmeza de la sentencia judicial y tiene un plazo de prescripción de quince años, a mi juicio, a computar desde ese momento. Es decir, el último comprador tiene un plazo de quince años para reclamar, al último vendedor y a los vendedores precedentes, por evicción en un segundo procedimiento judicial, que sean anteriores a la firmeza de la sentencia.

    Este es el sentido con que se expresa, por ejemplo, el Código Civil Colombiano:

    ARTICULO 1913. . La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales. Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.

    Ahora bien, lo verdaderamente complicado es conocer el momento en que nació el derecho del tercero y determinar la extensión de la responsabilidad de los vendedores precedentes. En este sentido, no parece muy lógico que para hallar el nacimiento de este derecho o vicio sea necesario retrotraerse a un período temporal excesivamente largo, lo cual dificultaría todavía más la cuestión.

    Por otra parte, la jurisprudencia no termina de aclararse sobre si la obligación de los vendedores anteriores - insisto a la firmeza de la sentencia judicial - es solidaria o mancomunada. Aunque parece inclinarse por la primera.

    Reitero que es una opinión personal que puede estar equivocada. Pues no he sido capaz de encontrar jurisprudencia sobre este tema. Ciertamente, este tema es realmente complejo y si tu opinión es distinta me la haces saber, si no tienes inconveniente, que rectificar es de sabios.

    Recibe un cordial saludo.

    ResponderEliminar
  8. Oye, me has bordado la respuesta. ¿como voy a enseñar, pobre de mí, a un experto como tú?. ni que decir tiene que en ningun momento he puesto en tela de juicio tu opinio personal, al contrario agradezo el interés que te tomas en nuestros avatares de forma completamente desinteresada. Ojalá tuviera tus conocimientos para poder opinar sobre el tema.
    De todas formas, he encontrado unas páginas relacionadas y te adjunto el enlace. Seguro que tú las comprenderás mejor que yo.
    Gracias por todo, saludos cordiales.

    http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Revista_FP&cid=1142295575356&esArticulo=true&idRevistaElegida=1142295573679&language=es&pagename=RevistaJuridica%2FPage%2Fhome_RJU&siteName=CM_Revista_FP&urlPage=RevistaJuridica%2FPage%2Fhome_RJU

    ResponderEliminar
  9. Este blog es un espacio donde todas las personas son libres de expresar sus opiniones, equivocadas o no. Te agradezco el artículo que enlazas, a cuya lectura he proceddo inmediatamente y que hace un análisis muy completo de la naturaleza jurídica de la evicción y la equiparación del acto administrativo con la sentencia judicial.

    Un saludo.

    ResponderEliminar
  10. Buenos dias

    Esta semana vendo mi casa. Lo hago a través de Inmobiliaria. Voy a firmar un contrato de arras y en el no hay inventario solicitado por parte de la parte vendedora..¿me pueden reclamar despues algo que ellos piensen que se quedaba aunque yo dijese a los comerciales que melo llevaba? pongo como ejemplo una mampara de baño o los electrodomésticos..

    ResponderEliminar
  11. Hola ISA:

    En general, no suele ser una practica habitual que la parte compradora solicite la formación de un inventario, a la hora de adquirir por compra un piso vacio. Lo más sensato, es que cuando se trate de elementos que puedan ser sustituidos fácilmente la inmobiliaria intente informar adecuadamente al comprador sobre tales extremos. En este sentido, no creo que debas preocuparte. Un saludo.

    ResponderEliminar
  12. En un cotrato de compraventa de viviebda se ha incluido la clausula: "...la venta se realiza como cuerpo cierto en las condiciones fisicas, juridicas y urbanisticas en que se encuentra el inmueble, que el adquiriente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a la vendedora por la finca que transmite.

    La parte vendedora ha adquirido la finca en escritura de compraventa, no habiendola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situacion fisica, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente al vendedor por saneamiento, por vicios ocultos"

    1) Entiendo que la renuncia es tanto al saneamiento por vicios ocultos como por eviccion, ¿correcto? ¿Que documentacion es imprescindible solicitar por parte del comprador para inhabilitar a efectos practicos la posibilidad de una eviccion habiendo renunciado al saneamiento por eviccion? La nota registral certificada (historial completo) blindaria al comprador que firmase con esta clausula?
    Se trata de 1 vivienda nueva de banco procedente de embargo al promotor. La vivienda se finalizo en 2007 y el banco la compro en el 2008. En la nota simple no aparecen embargos.

    2) Por otro lado no me queda claro a la vista de esta clausula cual seria la situacion acorde a su exposicion en el epigrafe "II.- Pactos sobre el saneamiento"
    "...Ahora bien, el Código Civil como heredero de una larga evolución jurídica-histórica, restringe la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento. Esta restricción la realiza en un doble sentido:
    ....
    2. Y, también, cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias. ..."
    En el caso de la clausula arriba mencionada, este punto 2. tampoco seria aplicable por estar firmando que el comprador conoce las circustancias fisicas, juridicas y urbanisticas del inmueble ? Significa que esta clausula blinda al vendedor hasta del mas minimo saneamiento por eviccion?

    Le agradeceria mucho su analisis y conclusiones al respecto, pues se trata de una decision importante.
    Muchas gracias por adelantado

    ResponderEliminar


Normas Para Comentar

1.-Utiliza el buscador para encontrar cualquier contenido alojado en el blog. 2.-Todos los comentarios son supervisados por el administrador del blog. 3.-Si quieres preguntar o realizar cualquier consulta en los comentarios, asegúrate que la misma guarda relación con la entrada publicada. 4.-Intentar exponer brevemente la consulta de forma clara y ordenada. 5.-Si prefieres mandar un email, situado en la pestaña contacto, intenta exponer la consulta de forma clara y ordenada y aportando los hechos necesarios para su comprensión. 6.-Queda terminantemente prohibido el uso incorrecto del lenguaje ni el empleo de lenguaje SMS. No escribas con mayúsculas. 7.-Queda terminantemente prohibido el SPAM. Este sitio usa la etiqueta “rel=”nofollow” a todos los enlaces externos. 8.-Si no se cumplen estrictamente estas normas el comentario será ignorado y/o borrado. Respetando estas normas ganamos todos, conseguimos un mayor orden y ayuda para los nuevos visitantes. Gracias por tu comprensión.