El expediente de liberación de cargas y gravámenes

En diferentes ocasiones se produce una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral. Esta discordancia se produce cuando no aparece inscrita una finca existente o inscrita se produjo una transmisión de la propiedad y no se ha procedido a la inscripción registral de esta nueva circunstancia. A estas y otras situaciones se las conoce con la denominación de “inexactitud registral”.

En este sentido dispone el artículo 39 de la Ley Hipotecaria, aprobado por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (en adelante LH) que por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

La permanencia del estado de inexactitud en el contenido del Registro de la Propiedad puede constituir un grave peligro para aquellas personas a las que la realidad jurídica extrarregistral les reporte un beneficio. Por ello, resulta conveniente la rectificación del contenido inexacto del Registro, a fin de evitar que el dueño o titular de algún derecho real inmobiliario se vea privado del mismo por la eficacia de la fe pública registral.

Esta rectificación registral tiene como finalidad la obtención de la rectificación o corrección del contenido inexacto del registro, adecuando la realidad jurídica a la registral mediante la realización de las correspondientes operaciones en los asientos registrales.

Las causas de esta inexactitud son variadas y múltiples y, por ello, la rectificación registral puede lograrse por varios medios. Los supuestos de inexactitud pueden subsanarse extrajudicialmente, con el consentimiento del titular o titulares afectados, o bien judicialmente, ejercitando la acción de rectificación. Así podemos señalar que los errores que pueden causar inexactitud registral son los siguientes:

Se entenderá que comete un error material cuando se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento del que se trate ni el de ninguno de sus conceptos. Los errores de concepto se producen cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido. La rectificación registral en ambos supuestos requerirá un nuevo asiento, extendiéndose al margen del rectificado referencia bastante al primero, que se cruzará con tinta de color distinto. La rectificación de un asiento obliga a rectificar los demás que a él se refieran si están igualmente equivocados, y ello mediante extensión de nota marginal.

En los casos de falsedad, nulidad o defecto del título su rectificación no se puede realizar más que con el consentimiento del titular inscrito o en su defecto, por resolución judicial.

Más acorde con la práctica judírico-registral es la clasificación que hace el Auto de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 6 de abril de 2005 (Rollo 48/2004) cuando distingue entre medios directos de rectificación, y medios indirectos de rectificación: “Los primeros corrigen el Registro modificando su contenido inexacto; los segundos corrigen más bien la realidad jurídica gracias a lo cual el Registro deviene exacto”

Estos medios directos de rectificación que menciona oportunamente el Magistrado-Juez D. Agustín Vigo Morancho se encuentran recogidos en el extenso artículo 40 de la LH. Comienza este precepto señalando que la rectificación del registro sólo puede ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto. Estableciendo a continuación una serie de reglas en función de la causa originaría de la inexactitud. Concretamente en la letra b) del citado precepto se señala que:

“Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.”

El título VI de la LH lleva por título “de la concordancia entre el registro y la realidad jurídica” y en él se contempla el denominado procedimiento de liberación de cargas y gravámenes que se regula en los artículos 209 y 210 de la Ley Hipotecaria y en los artículos 309 a 311 del Reglamento Hipotecario (en adelante RH), aprobado por el Decreto de 14 de febrero de 1947, que desarrolla la citada ley.

El artículo 198 de la LH configura a este procedimiento de liberación de cargas y gravámenes como un medio para corregir la discordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral: “La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.”

La Ley de 30 de diciembre de 1944, de reforma hipotecaria, judicializó el proceso correctivo de liberación de cargas y gravámenes, eliminando el pretérito expediente de liberación de cargas. Así la Exposición de Motivos de esta ley justificaba tal supresión alegando que “según la opinión acorde de la doctrina, no cumple hoy finalidad alguna.”

El procedimiento vigente de liberación de cargas y gravámenes es un verdadero procedimiento judicial que tiene por objeto concordar la realidad jurídica extrarregistral con el contenido del registro, mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes que ya están extinguidos por prescripción, en el sentido dispuesto en la legislación civil, atendiendo a la fecha que conste en el registro de la propiedad. Así se desprende del artículo 209 de la LH que dispone: “El procedimiento de liberación de gravámenes se aplicará para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil, según la fecha que conste en el Registro”. De esta forma, de conformidad con la doctrina emanada de la Dirección General de los Registros y del Notariado este procedimiento no es adecuado para la cancelación de la hipoteca por pago de la deuda garantizada. Así la Resolución de fecha 15 de septiembre de 2006, de la DGRN. (BOE de 25 de octubre de 2006) deniega la inscripción de una sentencia dictada en un «expediente de liberación de cargas» que ordena la cancelación de una hipoteca por pago, al entender el Registrador que es incongruente la utilización del citado expediente, que establece la posibilidad de cancelación de las mismas por prescripción, en virtud de lo previsto en el citado artículo 209 de la LH, para cancelar una hipoteca por pago.

• Procedimiento

El expediente de liberación de cargas y gravámenes viene regulado en el artículo 210 de la LH con las especialidades previstas en los artículos 390 a 311 del RH. Se trata de un expediente de Jurisdicción Voluntaria regulado por las disposiciones generales establecidas en la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, en los artículos 1811 a 1824, con las especialidades previstas en la legislación hipotecaria. El órgano competente es el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca (por aplicación del criterio del “locus rei sitae”) o la parte principal de la misma en el caso de pertenecer a dos o más partidos.

Se encuentra legitimado activamente para la presentación del escrito petitorio el titular de la finca o derecho gravado cuya cancelación se pretende o cualquier persona con interés legitimo. No es necesaria la asistencia de Abogado ni de Procurador de los Tribunales. En dicho escrito debe constar:

• · Los datos registrales y una descripción detallada de las circunstancias relativas a la finca.
• · La carga o gravamen que se trate de liberar.
• · Los titulares de la carga o gravamen registral cuya cancelación se pretende.
• · La determinación de la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción.
• · La existencia o no de algún otro asiento posterior que se refiera a la misma carga o gravamen, objeto de la cancelación.

A la solicitud se acompañarán los documentos que justifiquen la pretensión solicitada y la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad, debiéndose insertar literalmente la mención, anotación o inscripción que se pretenda cancelar.

Admitida a trámite la solicitud el Juez mandará citar al/os titular o titulares de los asientos registrales o a sus causahabientes, si su domicilio fuere conocido; de no serlo, serán citados por edictos, que se publicarán en el Boletín Oficial de la provincia, en los tablones de anuncios del Ayuntamiento y en el del Juzgado en que se siga el procedimiento (entendemos que la citación se deberá practicar de conformidad con lo dispuesto en los preceptos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000). En el edicto se expresará la petición del actor, así como que los interesados en la carga o gravamen que se trate de liberar podrán comparecer ante el Juzgado en el plazo de diez días para alegar lo que a su derecho convenga, desde la publicación del edicto o desde la fecha de la citación, si se ha practicado. Tras evacuar este trámite el iter procesal nos puede conducir a cualquiera de estas situaciones:

1. Si comparecieren y se allanaren a la pretensión deducida por el actor, el Juez dictará sentencia ordenando la cancelación correspondiente.

2. En el caso de no comparecer, se publicarán nuevos edictos (salvo que se hubiere practicado en forma personal la citación al titular del asiento a cancelar), por un plazo de veinte días, y si transcurrido este período no hubieren tampoco comparecido, se dará traslado del expediente al Ministerio Fiscal, a fin de que informe en término de ocho días sobre si se han cumplido las formalidades prevenidas en la LH. Si el Ministerio Fiscal encontrare algunos defectos, se subsanarán, y si no los hallare, así como una vez subsanados los que señalare, el Juez dictará sentencia.

La sentencia es apelable en ambos efectos y no produce los efectos de cosa juzgada, no obstante lo cual el asiento de cancelación surtirá todos los efectos. Es título bastante para obtener la cancelación en el Registro de la Propiedad el testimonio literal de la sentencia firme.

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• Legislación

Ley Hipotecaria

Artículo 209.

El procedimiento de liberación de gravámenes se aplicará para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil, según la fecha que conste en el Registro.

Artículo 210.

Los expedientes de liberación se tramitarán con sujeción a las siguientes reglas:

3. Será Juez competente, cualquiera que sea la cuantía del gravamen a cancelar, el de Primera Instancia del partido en que radiquen los bienes, y si la finca que se pretende liberar está situada en dos o más partidos, el de aquel en que esté la parte principal, considerándose como tal la que contenga la casa-habitación del dueño o, en su defecto, la casa-labor, y, si tampoco la hubiere, la parte de mayor cabida.

Si la liberación se ha de referir a un ferrocarril, canal u otra obra de análoga naturaleza que atraviese varios partidos, se considerará parte principal aquélla en que esté el punto de arranque de la obra.

4. El titular de la finca o derecho gravado con las cargas cuya liberación se pretende, comparecerá ante el Juzgado sin necesidad de Abogado ni Procurador, presentando un escrito, al que acompañará una certificación del Registro que acredite su calidad de titular y en la que se insertará literalmente la mención, anotación o inscripción que se pretenda cancelar.

5. El Juzgado citará, personalmente o por cédula, en la forma determinada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, al titular o titulares de dichos asientos o a sus causahabientes, si su domicilio fuere conocido; de no serlo, serán citados por edictos, que se publicarán en el Boletín Oficial de la provincia, en los tablones de anuncios del Ayuntamiento, Juzgado Municipal y en el del Juzgado en que se siga el procedimiento.

6. Los citados en cualquiera de estas formas podrán comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga en un plazo de diez días, a contar desde el de la citación personal o por cédula, o, en su caso, desde el de la publicación de los edictos.

7. Si comparecieren y se allanaren a la pretensión deducida por el actor, el Juez dictará sentencia ordenando la cancelación correspondiente.

8. Si se opusieren, se seguirá el juicio por los trámites marcados para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

9. En el caso de no comparecer, se publicarán nuevos edictos, por un plazo de veinte días, y si transcurrido este período no hubieren tampoco comparecido, se dará traslado del expediente al Ministerio Fiscal, a fin de que informe en término de ocho días sobre si se han cumplido las formalidades prevenidas en esta Ley. Si el Ministerio Fiscal encontrare algunos defectos, se subsanarán, y si no los hallare, así como una vez subsanados los que señalare, el Juez dictará sentencia.

Si el titular del asiento que se pretenda cancelar hubiere sido citado personalmente, no será necesaria la publicación de los edictos que previene esta regla.

10. La sentencia que se dicte, en cualquiera de los supuestos comprendidos en las tres reglas precedentes, será apelable en ambos efectos, sustanciándose la apelación por los trámites de los incidentes.

11. Será título bastante para obtener la cancelación el testimonio literal de la sentencia firme.

Reglamento Hipotecario

Artículo 309.

En el escrito inicial del expediente de liberación de gravámenes que podrá ser promovido por quien tenga interés en ella, además de las circunstancias generales relativas a la finca, a la carga o gravamen que se trate de liberar y a los titulares de los mismos, se determinará la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción.

Con este escrito podrán acompañarse los documentos justificativos de la prescripción alegada, si los hubiere, y, en todo caso, se unirá la certificación prevenida en la regla 2 del artículo 210 de la Ley, en la cual se hará constar, además de las circunstancias exigidas en dicha regla, si con posterioridad al asiento que se trate de cancelar existe o no algún otro que se refiera a la misma carga o gravamen.

Artículo 310.

En los edictos se expresará la petición del actor, así como que los interesados en la carga o gravamen que se trate de liberar podrán comparecer ante el Juzgado en el plazo de diez días para alegar lo que a su derecho convenga.

Artículo 311.

Las sentencias dictadas en el expediente de liberación de gravámenes no producirán excepción de cosa juzgada no obstante lo cual el asiento de cancelación surtirá todos los efectos que determina el Título IV de la misma Ley.

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