9 de julio de 2008

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La enfiteusis





Artículo Doctrinal.

I.- Introducción. Breve referencia histórica.

De forma esporádica realizaremos algún estudio doctrinal sobre alguna figura o institución jurídica. Es comprensible que la lectura del mismo pueda resultar excesivamente técnica para las personas legas, pero el autor también tiene derecho, muy de vez en cuando, a tomarse una licencia. Este artículo es uno de ellos. Relevancia práctica actual escasa. Aunque aún puede verse alguno inscrito en el Registro de la Propiedad.

El estudio se va a centrar sobre una figura jurídica, tal vez, poco conocida a principios del Siglo XXI, pero que cuenta con una larga tradición histórica. Este solemne y mortecino derecho real es el censo enfitéutico o enfiteusis.

Para tener una idea general de lo que es un censo podemos acudir al art. 1604 del CC que señala que “se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.”

Los censos se suelen clasificar por la doctrina en los siguientes:

- Censo reservativo.- es cuando una persona cede a otra el pleno dominio de u inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.

- Censo consignativo.- es un derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de un préstamo, sin que respecto de la titularidad de la finca exista modificación alguna.

- Censo enfitéutico.- es cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo derecho.

El objetivo de este artículo es el estudio del llamado censo enfitéutico o enfiteusis.

La larga tradición histórica desde el Derecho Romano hasta, al menos, la codificación, ha otorgado una mayor relevancia al censo enfitéutico que la resto de figuras censales. La enfiteusis, figura típica del duplex dominium tuvo su razón de ser en la época medieval y hasta cierto punto, en la Edad Moderna, en los que la estructura feudal, requería un instrumento jurídico que permitiera al señor ser dueño de las tierras conquistadas, aunque realmente su cultivo y aprovechamiento correspondiera en exclusiva al dueño útil, es decir, al enfiteuta.

No se puede negar que esta figura constituye un tributo al pasado o un residuo característico de la economía feudal, rechazada por los movimientos económicos y políticos propios de la Revolución Francesa y del consiguiente movimiento codificador. La Ley de bases de 11 de mayo de 1988 no hace ninguna referencia expresa a la enfiteusis, pero al final de la Base 26.ª se indica que “una ley especial desarrollará el principio de la reunión de los dominios en los foros, subforos, derechos de superficie y cualesquiera otros gravámenes semejantes, constituidos sobre la propiedad inmueble”. Si la propiedad individual era el estandarte del movimiento de la codificación, posiblemente no deba excluirse que la falta de referencia expresa a la enfiteusis se deba única y exclusivamente a que la configuración codificada entendía haberse apartado de la tesis del duplex dominium mediante la conversión de la enfiteusis en censo enfitéutico.

No es extraño que en el siglo XXI, la doctrina española siga planteándose la idea de la naturaleza jurídica de este censo entendiéndola como naturaleza censal o como propiedad dividida. En el Código Civil existen preceptos que orientan a favor del carácter censual y otros siendo contrarios a las reglas características de los censos. Manifiestan que en cierto sentido el Código considera al censo enfitéutico como un residuo del doble dominio.

Por otra parte, la escasa presencia práctica de esta figura y, en consecuencia, la poca jurisprudencia sobre el tema, desaconsejan dedicarle algo más que este artículo en el blog.

II.- El Censo Enfitéutico

El artículo 1605 del CC dice que “es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en renacimiento de este mismo dominio”.

La lectura de este precepto manifiesta que en la figura del censo enfitéutico concurren los aspectos siguientes:

1.- Existe una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reservándose el dominio directo, transmite a otra personal el dominio útil.

2.- El titular del dominio útil, el dueño útil, se denomina por el propio texto legal enfiteuta sin que al o largo de todo el articulado se le denomine censatario, pese a que debe ser él quien afronte el pago de la pensión anual. Lo que parece indicar que el censatario del censo enfitéutico es un censatario distinto de quienes reciben tal calificación en el censo consignativo y en el censo reservativo.

III.- Derechos y facultades del enfiteuta.

Existen diversos preceptos en el Código Civil que manifiestan con claridad el carácter de verdadero dueño del enfiteuta. En principio porque la facultad de goce y disposición de la finca le corresponden de manera exclusiva.

1.- Apoderamiento de frutos y accesiones.- En enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones. Y, además tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica. –art. 1632 del CC-.

2.- Facultad de Disposición.- El enfiteuta puede disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos intervivos como mortis causa, dejando a salvo los derechos del dueño directo. –art. 1633 del CC-.

3.- Facultad de Donación o permuta.- El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del dueño directo. –art. 16335 del CC-.

IV.- Derechos y facultades del dueño directo.

1º.- Derecho al cobro de la pensión o canon fijado.

2º.- Derecho al cobro del laudemio. El laudemio es la cantidad o porcentaje fijado en el momento de constitución del censo enfitéutico que, en caso de transmisión onerosa de la finca acensuada, tiene derecho a percibir el dueño directo. Para ello el art. 1644.1 del CC requiere que se haya pactado expresamente en el contrato de enfiteusis. En caso de no haberse señalado una cantidad fija el pago del laudemio consistirá en el 2 por ciento del precio de enajenación. La obligación del pago del laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario.

.- Derecho de comiso. Se trata de una facultad especial concedida al dueño directo mediante la cual en caso de incumplimiento de las obligaciones que corresponden al enfiteuta, el dueño directo podrá reclamar la devolución de la finca. – art. 1648 del CC-.La acción de comiso puede ejercitarse extra o judicialmente a través del procedimiento ordinario y puede fundamentarse en estas causas: a) por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos. b) Por falta de cumplimiento del enfiteuta de la condición estipulada en el contrato o por deteriora gravemente la finca.

.- Reconocimiento del dominio directo. A efectos de evitar la prescripción o la usucapio libertatis establece el art. 1647 del CC que “Cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto”.

.- Atribución del dominio útil por inexistencia de herederos del enfiteuta. A falta de herederos testamentarios, hasta el sexto grado, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma. Esta norma contemplada en el art. 1653 del CC impide, de forma excepcional, que la sucesión ab intestato revierta en el Estado o CCAA correspondiente.

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