I.- Introducción al procedimiento de ejecución hipotecaria. Regulación y Presupuestos.
En general la LEC configura el proceso de ejecución como un verdadero proceso, pues la acción ejecutiva debe ejercitarse, mediante la interposición de una demanda que habrá de fundarse en un título de ejecución. El proceso de ejecución no es otra cosa que el instrumento procesal previsto en la ley para la intervención forzosa del órgano jurisdiccional en los supuestos en que el condenado no cumple voluntariamente la prestación u obligación que le impone la sentencia. Como afirma la doctrina del Tribunal Supremo los órganos jurisdiccionales no se limitar a declarar el derecho; la función jurisdiccional comprende también la ejecución del mismo.
El procedimiento judicial de ejecución de préstamos hipotecados se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil como un procedimiento de ejecución autónomo que comparte la regulación legal de los procesos ejecución y en especial, la suya propia, prevista en los artículos 681 a 698 del texto legal.
a) Regulación legal
El procedimiento especial de ejecución hipotecaria se encuentra regulado en el capítulo V, del Título IV, del Libro III, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000, abarcando los arts. 681 a 698. En el que en el artículo 681 encontramos la regulación para el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca. Dicho artículo determina: “la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejecutarse directamente con los bienes, pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título.”
Este proceso procede igualmente cuando la pretensión, se refiere solamente a parte del capital, o cuando acreedor y deudor hubiesen pactado que el pago del crédito, se realizase mediante pagos aplazados; además es necesario considerar que en este proceso son de aplicación supletoria las normas de ejecución dineraria, que serán objeto de otra serie de artículos.
b) Presupuestos procesales.
Para el ejercicio de la acción hipotecaria es requisito sine qua non la existencia de un título ejecutivo, que es la escritura pública de constitución de hipoteca; título que contendrá determinados requisitos para que la ejecución sólo puede dirigirse contra los bienes hipotecados. Dichos requisitos se encuentran recogidos en el artículo 682.2:
- que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan las finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
- que en la misma escritura conste un domicilio que fijará el deudor para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.
Si bien la tasación es inamovible en principio, no podemos decir lo mismo del domicilio indicado en la escritura, en tanto en cuanto este puede ser modificado siendo necesario el consentimiento del acreedor siempre y cuando y a sensu contrario del artículo 683, cuando se trate de hipoteca mobiliaria o con este cambio se vea alterada la competencia del juzgado.
c) Competencia
La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de Primera Instancia, hemos de entender la competencia desde un punto de vista territorial, eliminando la sumisión en la hipoteca sobre bienes inmuebles. El Juez examinará de oficio su competencia y si entendiera que no es competente territorialmente dictará auto absteniéndose de despachar ejecución e indicando al demandante el Tribunal ante que ha de presentar la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 546.
El artículo 684 regula la competencia para conocer del procedimiento. En el caso de hipoteca de bienes inmuebles:..." el Juzgado De Primera Instancia del lugar en el que radica la finca y si ésta radicara en más de un partido judicial lo mismo que si fueren varias y radicaran en diferentes partidos, el juzgado de primera instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandante. Si los bienes hipotecados fueren buques el Juzgado De Primera Instancia al que se hubieren sometido las partes en el título constitutivo de la hipoteca y en su defecto El Juzgado de lugar en el que se hubiere constituido la hipoteca en el que se encuentre el buque hipotecado, o el del domicilio del demandado o del lugar en el que radique el Registro en el que fuera inscrita la hipoteca a elección del actor”.
d) Legitimación
La legitimación activa, la tiene el acreedor con la escritura de hipoteca a su favor debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. La doctrina matiza que si por cualquier causa la hipoteca no figura inscrita a favor de quien ha instado la ejecución, esta debe ser sobreseída.
La legitimación pasiva puede tenerla el deudor y el hipotecante no deudor o el tercer poseedor del bien hipotecado y contra ellos debe formularse la demanda ejecutiva.
II.- Ejecución hipotecaria.-
a) Demanda ejecutiva.
El artículo 685 de La LEC regula los requisitos necesarios para poder interponer una demanda ejecutiva. El procedimiento de ejecución de una hipoteca principiará por demanda autorizada por Letrado en la que deberán constar necesariamente:
1. Los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad del crédito y de la competencia del juzgado.
2. Los comprobantes de la personalidad, incluso los que acrediten el poder del procurador.
3. La cantidad exacta que por todos los conceptos sean objeto de reclamación.
Además a la demanda se deberá acompañar los siguientes documentos:
1º) El título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que La ley de Enjuiciamiento Civil exige y demás documentos establecidos en los arts. 550, 573 y 574.
Hay alguno supuestos en los que no es preciso presentar el título inscrito es decir, la primera copia de la escritura pública inscrita pudiendo presentarse segunda copia acompañada de certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca, y en las hipotecas constituidas a favor de una entidad de las que legalmente pueden emitir cédulas hipotecarias o que garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios.
2º) acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación cuando menos al deudor y también al tercer poseedor de las fincas en caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición del bien inmueble.
3º) el documento o documentos que cuando la hipoteca garantice un crédito o préstamo para el que se hubiese pactado en interés variable permitan determinar dicho tipo con exactitud ya sea directamente hoya mediante una simple operación aritmética.
En ejecución hipotecaria adquiere especial trascendencia en lo relativo a la ejecución por saldo de cuenta corriente y el cálculo del interés variable.
Presentada la demanda con sus documentos el tribunal en su caso despachará ejecución, y en el mismo auto puede tener que ordenar que se proceda a requerir de pago al deudor o en su caso al hipotecante no deudor o el tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda.
b) Requerimiento de pago.
. En el artículo 581 de la ley 1/2000 se regulan los casos en que procede el requerimiento de pago y en su apartado 2 se regula el requerimiento extrajudicial.” no se practicará el requerimiento establecido en el apartado anterior cuando en la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación”.
El requerimiento de pago se efectuará en el domicilio que figure en el Registro de la Propiedad. Por tanto, el requerimiento judicial es preceptivo siempre que no se halla efectuado requerimiento de pago notarial de forma extrajudicial y previamente a la interposición de la demanda ejecutiva.
c) Certificaciones registrales.
Cumplido el trámite del requerimiento de pago el Juez reclamara de registrador de la propiedad a instancia del actor certificación comprensiva de los extremos siguientes:.
1) inserción literal de la última inscripción de dominio o de posesión en su caso que se haya practicado en se halle vigente.
2) relación de todos los censos, hipotecas y gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes debiendo hacer constar expresamente que se halle subsistente y sin cancelar la hipoteca a favor del actor. El registrador a la constar por nota marginal en la extensión de la hipoteca que ha expedido esta certificación, expresando su fecha y la existencia del procedimiento.
3) En la certificación del registro debe constar que la hipoteca en favor del ejecutante se haya subsistente y sin cancelar o, la cancelación o modificación que apareciese en el registro. La titularidad del dominio y demás derechos reales que existan sobre el bien. Relación completa de las cargas, sean hipotecas o anotaciones de embargo, o en su caso, si no existiesen. En la misma fecha en que se espera la anterior certificación el registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de la hipoteca que ha emitido la certificación con expresión de su fecha y del proceso al que se refiere, en función de lo dispuesto en el artículo 688,2 de la LEC.
Transcurridos diez días desde el requerimiento de pago el actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca se si se hubiese pactado en escritura de constitución; percibiendo el acreedor en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas se si se hubiese estipulado..
Cumplido lo dispuesto en las reglas precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresada se procederá a instancias del actor del deudor o del tercer poseedor o del hipotecante a la subasta de la finca ante el juzgado que conozcan procedimiento. El remate se anunciara con veinte días antelación cuando menos.
d) Notificaciones
Pasados treinta días desde que tuvo lugar el requerimiento judicial de pago o de la realización de las notificaciones, a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor se procederá a la subasta del bien o finca hipotecada. Ésta se hace, en todo caso según lo previsto para la subasta de inmuebles y su fecha debe ser notificada al deudor
Recibida en el tribunal la certificación, es posible que puedan pasarse sin más a la subasta o que deba procederse a la realización de una de las dos notificaciones a las que se refiere el artículo 689 de la ley 1/2000.
Artículo 689: “si de la certificación registral apareciese que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial previstas se notificará la existencia del procedimiento a aquella persona, en el domicilio que conste en el registro, para que pueda, si le conviene intervenir en la ejecución…”
Al tercer poseedor, si aparece que la persona a cuyo favor resulte practicada la última expresión de dominio no ha sido requerida de pago deberá notificarse la existencia del proceso de ejecución.
A los acreedores posteriores se hará también la notificación de la existencia del proceso a los titulares de cargas o derechos reales no preferentes a la hipoteca por la que se ejecuta el bien que accedieron al registro con anterioridad a la nota marginal y que por tanto figuran en la certificación registral.
f ) Pago del crédito.
Realizada la subasta, se pagará al ejecutante el principal del crédito, los intereses y las costas siempre con el límite que lo entregado no puede exceder lo garantizado con la hipoteca.
Si existiere una cantidad sobrante pueden darse tres casos:.
1.- Si existen acreedores posteriores, se depositará el remanente a su disposición.
2.- Si el sobrante ha sido embargado en otra ejecución debe ponerse disposición de un proceso.
3.- Si no se da alguno de los casos anteriores, se entregará el sobrante al propietario del bien hipotecado.
Este artículo ha sido un pequeño esbozo de la regulación legal de la ejecución de una hipoteca. Ni mucho menos el tema se agota aquí. En próximos artículos intentaremos profundizar un poco más en determinados aspectos que ahora hemos simplemente apuntalado. También incidiremos sobre el proceso de la subasta de los bienes y ofreceremos algunos consejos prácticos que nos puedan servir de ayuda.
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62 comentarios:
Hola
Que pasa, en la practica, cuando la hipoteca no esta inscrita en el Registro de la Propiedad (por defectos que no se han subsanado).. se puede ejecutar o no? cual es el proceso en estos casos?
Gracias.
cyncliff@yahoo.co.uk
La inscripción es un requisito indispensable para la ejecución hipotecaria. Lo que no significa que no te puedan reclamar la deuda principal con sus intereses y costas. el art. 685 de la LEC admite la certificación registral para los Bancos y Cajas que acredite la inscripción o la subsistencia de la hipoteca. Por lo que en estos casos si es ejecutable.
De todas formas el acreedor siempre tiene a su disposición los distintos procedimientos civiles para reclamarte la deuda.
Hola
Que pasa si, como sucede a menudo, el ejecutado no se encuentra en España y se ha marchado por ejemplo a Alemania. Cambiaria en algo el procedimiento a seguir?
Gracias.
Con la anterior legislación, cuando los procedimientos hipotecarios se ventilaban por el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, el régimen legal de las notificaciones y requerimientos adolecia de profundos defectos, pues se consideraba como domicilio a estos efectos únicamente la finca objeto de la hipoteca. Esta circunstancia arrojaba la paradoja que si el hipotecado no residía en el inmueble el citado precepto establecía que se debía efectuar la notificación igualmente, con la inseguridad jurídica que esta situación provocaba.
Sin embargo, con la actual regulación del procedimiento hipotecario en la Ley 1/2000 de Enjuciamiento Civil, la situación es completamente distinta, por fortuna. Lo indispensable es saber si el domicilio actual del hipotecado es conocido. Si esto fuera así se enviaría la denominada comisión rogatoria para que fuera notificado en su domicilio de Alemania y pudiera comparecer en el procedimiento. En cualquier caso, sin perjuicio de seguir las pautas establecidas en los artículos 149 y ss. de la LEC y, en especial el artículo 177 de dicha ley. Evidentemente si el hipotecado reside en un país perteneciente a la UE la cuestión se simplifica bastante. En caso de que su domicilio fuera en otros país fuera del espacio europeo habría que atender a la posible existencia de un tratado internacional con dicho país.
Como puedes comprobar, el sistema legal de notificaciones y requerimientos, a pesar de algunos defectos, se encuentra, actualmente, rodeado de una cierta seguridad jurídica.
Un cordial saludo.
Hola. Estábamos en el proceso de comprar un piso y resulta que nos enteramos de que tenía una orden de embargo por impago de hipoteca (nota colgada en un juzgado) y que en breve (unos diez días más o menos) iba a ser subastado.
La cuestión es que nos interesa el piso y que queremos comprarlo, pero no sabemos si podemos comprarlo ya, es decir, ¿si lo compramos antes de la subasta, todo este procedimiento queda en suspenso? ¿se puede comprar sin problemas un piso que tiene una orden de embargo? ¿podemos tener algún tipo de problema con esta compra?
Gracias por adelantado,
juan
Hola Anónimo.
Para responder a tu pregunta, es aconsejable que, antes, leas este artículo: http://www.lexjuridica.com/boletin/articulos/0040.htm
Cuando lo tengas claro, si tienes alguna duda me la consultas. Un saludo.
Hola,
Me podrías decir ¿cual es el tiempo y el procedimiento jurídico de la ejecución hipotecaria?
Gracias.
El plazo de duración de un procedimiento de ejecución hipotecaria, hasta la aprobación del remate, dura unos doce meses, en condiciones normales. Este procedimiento se regula en los artículos 681 a 698 en relación a los artículos 643 a 675 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Un saludo.
Hola,
Me han notificado hace dos meses más o menos el embargo de mi piso. Hasta el momento no han vuelto ha notificarme nada más. ¿Pueden aparecer y deshauciarme sin previo aviso? , ¿Cuánto tiempo antes suelen avisar? ...
Gracias.
Aunque no me queda claro de tu consulta si se trata de una ejecución hipotecaria o de la traba de un piso para responder de otras responsabilidades pecuniarias, en ambos casos la finca deberá ser vendida en publica subasta y adjudicada al mejor postor. En estos casos, el tiempo máximo para desalojar la finca va a depender de varias circunstancias, aunque en general suele oscilar entre seis meses y año y medio.
En cualquier caso, el embargo de una finca no afecta en principio al inquilino, si este fuera tu caso. Para una respuesta más precisa por favor intentar ser más claro en la pregunta. Un saludo.
Hola,
Antetodo, agradecerte tu respuesta ... verás se trata de una ejecución hipotecaria. El inmueble es un pequeño apartamento que ocupa mi hermana. Mi duda era el tiempo que tardaban en desalojar después de iniciado el procedimiento, y si avisan de la fecha que debe abandonarse la vivienda.
Muchísimas gracias.
Una vez celebrada la subasta, previo los trámites oportunos, el Juez competente debe dictar el auto de aprobación del remate. A partir de la notificación de este auto, se inicia la obligación de abandonar la vivienda. Si el deudor hipotecario no lo verifica voluntariamente, el adjudicatario podrá solicitar del Juez que le ponga en posesión del inmueble adjudicado y el lanzamiento del deudor hipotecario si le constase que no ha abandonado la vivienda. Si el inmueble estuviese ocupado por terceras personas distintas del deudor hipotecario la ley concede una serie de oportunidades a los mismos para justificar la ocupación aunque el final viene a ser el mismo.
De todas formas, el Juez os notificará el día del señalamiento de la diligencia de lanzamiento, sin necesidad de que tengáis que estár ocupando la vivienda hasta ese día, aunque podéis hacerlo. En cuanto al tiempo, como te dije en el anterior comentario, depende de varias circunstancias, aunque en general suele oscilar entre seis meses y un año y medio desde la celebración de la subasta. Un saludo.
hola, en ejecución hipotcaria con respecto a los creditos por expensas, si bien la deuda fue debidaemnte informada, ¿podria darse el supuesto de no quedar remanante para repartir, luego de pagar la deuda ppal, no obstante encontrarse embargada la propiedad por esos conceptos? si es así q se puede hacer???
Hola anónimo: antes de contestar a tú consulta, sería conveniente que me concretaras a que legislación te refieres, a la argentina o española. Un saludo.
Buenos dias, con cuanto tiempo te tienen que notificar la subasta de tu piso? Son 20 días habiles? muchas gracias
Artículo 667 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Anuncio de la subasta. La subasta se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al señalado para su celebración. El señalamiento del lugar, día y hora para la subasta se notificará al ejecutado, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el título ejecutivo. De conformidad con el artículo 133.2 en el cómputo de los plazos señalados por días se excluirán los inhábiles. Por tanto, a mi juicio, son 20 días hábiles. Un saludo.
Buenos días. Acabo de recibir del juzgado de paz la cédula de notificación y requerimiento de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Me podría asesorar de los pasos a seguir? Cuanto tiempo pasará hasta que subasten la casa y me tenga que marchar? Me mandarán las notificaciones oportunas? Lamento tantas preguntas, pero es que estoy muy perdido en estos asuntos. Muchas gracias de antemano
En cuanto al procedimiento a seguir, en líneas generales, lo tienes expuesto en el artículo. Si no hay posibilidad de abonar la responsabilidad hipotecaria reclamada, inevitablemente se sacará el piso a subasta. El proceso suele durar alrededor de un año, aunque depende de muchos factores. Evidentemente, si la finca hipotecada es tu domicilio habitual se practicarán todas las notificaciones personalmente. Como la cuestión es relativamente compleja de explicar en un comentasrio puedes utilizar puedes enviarme un email, eso sí, ampliando un poco más la información. Un saludo.
el banco me propuso refinanciarme los atrasos de las cuotas de hipotecas y bajarlas, pero al enviarle la documentacion me han iniciado demanda para ejecutar la hipoteca. El piso esta vacio. y el banco me propone para dejar el proceso pendiente que abone los gastos que ascienden a 4100 euros, no puedo coseguir toda esa cantidad y me han pedido que me apersone a la sucursal para ver que pueden hacer. expliqueme tiempo del proceso y que opciones tengo para negociar con el banco. Muchas gracias.
En primer lugar, conviene señalar que, en condiciones normales, dada la actual crisis del mercado inmobiliario, a ninguna entidad financiera le interesa instar un procedimiento de ejecución hipotecaria, pues las mismas se hallan necesitadas de liquidez y no engordar su parque inmobiliario. Si la situación de retraso de las cuotas se debe a una situación temporal cabe la posibilidad de que el banco acepte refundir la cantidad total de pagos atrasados en una única suma, generalmente a través de un préstamo personal o mediante una segunda hipoteca si el valor de la finca lo admite. En cualquier caso, lo más usual es que antes una dificultad temporal por disminución de ingresos se renegocien las condiciones de la hipoteca para ampliar el plazo de amortización y disminuir las cuotas hipotecarias.
Ahora bien, al banco le interesa comprobar que efectivamente el deudor hipotecario tiene voluntad y medios para cumplir su obligación, pues en caso contrario difícilmente optará por aceptar una modificación de las condiciones de la hipoteca y retirar la demanda ejecutiva e inevitablemente continuará con la ejecución hipotecaria. Por tanto, el escaso interés de los bancos en adjudicarse en subasta una finca hipotecada – que es lo que probablemente pasará-, es suficiente aliciente para intentar encontrar una solución con el banco, eso sí, siempre que se acredite la voluntad de pago. Un saludo.
Hola, yo compre un apartamento en un remate el juez ya me entrego los documentos cuales son los procesos que debo seguir si yo deseo es venderlo.
Gracias
Atendiendo a la legislación española y siempre que no fueres el acreedor, el auto de adjudicación es título bastante para inscribir el dominio de la finca adjudicada en una subasta judicial en el Registro de la Propiedad, al tiempo que se debe liquidar el correspondiente impuesto de transmisiones. A partir de ahí, puedes enajernarlo en condiciones normales, para que la compraventa tenga efectos frente a terceros. Un saludo.
Buenas tardes.
Por problemas economicos me he visto en la obligacion de dejar de pagar al banco las cuotas del prestamo hipotecario, hoy mismo me ha llegado del juzgado la notificacion de ejecucion hipotecaria, en la que me dan 30 dias para abonar todo la cuantia solicitada al banco mas los costes adiccionales. Mi duda es la siguiente, ¿despues de esos 30 días, cuanto tardan mas o menos en echarme de la vivienda?. Muchas gracias por vuestras respuestas.
Julen. O.
Hola Jull203: La duracion del procedimiento de ejecucion hipotecaria suele varias dependiendo del territorio donde radique la finca y del Juzgado compentente. En terminos generales, suele rondar entre 12 meses y un año y medio, desde la presentacion de la demanda hasta la aprobacion del remate. A partir de ahi, depende de tu voluntad de abandonar o no la vivienda y de la insistencia del adjudicatario. Un saludo.
Buenas tardes.
Muchas gracias por tu respuesta. Me quedo un poco mas tranquilo. Ahora se que tengo un margen mínimo de un par de meses o mas para poder buscar una vivienda en alquiler.
Un saludo cordial.
Julen O.
Hola.
he recibido hoy un auto de ejecucion hipotecaria en el que se requiere el pago en el plazo de 30 dias.Si no puedo pagar, ¿Cuanto tiempo a partir de hoy tengo para dejar la vivienda?.
¿Puedo solicitar un abogado de oficio, pues no tengo ingresos, para que revise todo y me asesore?
La duracion del procedimiento de ejecucion hipotecaria suele varias dependiendo del territorio donde radique la finca y del Juzgado compentente. En terminos generales, suele rondar entre 12 meses y un año y medio, desde la presentacion de la demanda hasta la aprobacion del remate. A partir de ahi, depende de tu voluntad abandonar o no la vivienda y de la insistencia del adjudicatario.
Por otra parte, puedes solicitar el beneficio de la justicia gratuita que exige para su admisión el cumplimiento de los requisitos legales. Aunque verdaderamente la actuación de un abogado de oficio se encuentra bastante limitada en un procedimiento hipotecario. Sobre los requisitos de conceción del beneficio de la justicia gratuita que se tramita ante el Colegio de Abogados, en el blog tienes un artículo dedicado especialmente a este tema. Un saludo.
hola, he comprado un piso hace 5 años, y hasta hora he pagado sin ningun problema,el año pasado me quede en paro, fue y avise al banco para ver si pudiamos hacer algo para evitar que deba mas meses, el director me va dando largas sin llegar a una solucion, bueno al cuarto mes de paro y sin pagar empece a trabajar , y volvi a pagar normal, y habia comentado al director que cada mes ingresare un poco mas para el descubierto, hasta el dia de hoy hace un año desde que empece a trabajar pague sin falta,el problema es que me bloqueron la targeta, no podia ver mi cuenta atraves de la targeta ni por internet,ni por cartas , tenia que desplacarme al banco para saber los movimientos.
resulta que esta semana me llega del juzgado una demanda que me piden la totalidad del prestamo mas 53mil euros de gastos y costas y todo esto por 4000 euros que debo, fue al banco para arreglarlo y les dije que pagaria el descubierto en un plazo de un mes, pero que me retiren la demanda, la respuesta ha sido pagar 4000 e del descubierto y 4000 de gastos ,no puedo pagar los gastos intente negociar pero nada , y decidi dejar de pagar a partir de este mes,podria denunciarles por el echo de bloquearme la targeta ?
y si dejo de pagar que tiempo estare en el piso??contando con la demanda que recibi esta semana ?? tengo miedo y ademas lo que mas de jode es que les dije que me comrometo a pagar el descubierto en un plazo de 30 dias pero dicen que hay que poagar al abogado ??????
contesten me graciassssss
La consabidad ética de los bancos. Efectivamente para que el Banco retire la demanda judicial te obligará a abonar la minuta del Abogado y los derechos del Procurador. Debes de tener en cuenta que si la tasación se realizó hace cinco años la misma se encontrará por encima del valor de venta actual de la vivienda y el banco se la terminará adjudicando por el 50 por ciento de esa tasación, lo que supondrá que además, responderá personalmente de la diferencia entre el precio del remate y el importe de la responsabilidad hipotecaria (capital inicial, intereses y costas).
Teniendo en cuenta esta situación, no crees que merece la pena pagar los cuatro mil euros e intentar contratar un seguro para prevenir una futura situación de desempleo. Aunque es cierto, que la práctica de los bancos es claramente abusiva.
El procedimiento de ejecución hipotecaria, dependiendo de determinadas circunstancias, suele dura entre un año y año y medio y deberás desalojar forzosamente la vivienda, cuando el adjudicatario solicite la posesión de la misma. Un saludo.
si me adjudico en subasta un inmueble, gravado con otra hipoteca previa (que se encuentra igualmente con cuotas pendientes), si inician demanda de ejecución contra esa priemra hipoteca ¿deben obligatoriamente demandarme como tercer poseedor o pueden no hacerlo?, yo no he comunicado mi situación de poseedor pero el Banco la conoce pues es el titular de la misma hipoteca que dió origen a la adjudicación de la finca en subasta. Si no me demandan y posteriormente el Juzgado me comunica la existencia del procedimiento puedo oponerme o solo pagar para liberar la finca?
En junio/2009 me demandan, en enero 2010 me pongo al dia en las cuotas. marzo 2010 el juzgado anula la subasta, abril 2010 el santander recurre a la audiencia provincial. pago 861,56 euros. las revisiones son en enero de cada año. ¿PUEDO RECLAMAR LA REVISION DE CUOTA QUE DICE LA ESCRITURA DE HIPOTECA, AUNQUE SE ENCUENTRE EN LA SITUACION CITADA.?
hola, estoy muy asustada .me llego la ejecucion hipotecaria el dia 06 09 2010 tengo un plazo de 30dias para pagar la deuda. como no puedo afrontar esta situacion me veo en la calle.mi pregunta es cuanto tiempo tengo para abandonar la vivienda. vivo en la comunidad de madrid ,cuanto tardan mas o menos.Por favor contestarme porque no se ni por donde tirar.muchas gracias.
Hola anónimo. El objeto de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es la venta judicial de la finca hipotecada por medio de subasta y con su producto satisfacer la responsabilidad hipotecaria. La duración de este procedimiento depende de muchos factores, como el órgano judicial competente y suele durar entre seis meses y un año. Ahora bien, en la CCAA de Madrid existen juzgados especializados en ejecuciones, por lo que presumiblemente el tiempo puede ser menor. Un saludo.
Buenos días. mi consu lta es cobre la prescripcion de la eviccion y saneamiento.
en febrero de 1960 se adquiere una finca con 345 m2.
en mayo de 1992 se transamite por herencia dicha finca con la misma superficie.
en abril de 1993 se transmite la finca con la superficie de 1200 m2 realizando los vendedores un exceso de cabida.
en agosto de 1998 se transmite de nuevo la finca con la nueva superfic de 1200 m2.
en septiembre de 2003 se transmite de nuevo a un constructor.
en mayo 2004, se inician las obras y apararece un sr. con escritura en mano y le dice que pare las obras porque 235 m2 de la finca sobre la que inicia los movimientos de tierra son suyos.
en julio 2004 llegan a un acuerdo el supuesto nuevo propietario y constructor firmando la permuta de un piso de 47 m2 a cambio de la superficie de 235 m2.
Este acuerdo no lo comunican a los vendedores anteriores.
en octubre 2006, llegado el momento de la entrega de la permuta, el promotor se niega a cumplirla alegando que no va a pagar dos veces por el mismo solar.
en octubre 2006 se interpone demanda para que el construcor cumpla permuta. el costructor hace una reconversion de la demanda porque ya habia pagado la suerfie de 235 m. y requiere a quien se la vendió. el vendeor alega que vendio al constructor lo que a él le vendieron de buena fe registral.
en marzo 2008 se dicta sentencia condenando al constructor a que cumpla la permuta y estima paracialmente la reconversion de la demanda (por eviccion?), quedando entre el constructor y la vendedora las acciones que estimen oportunas.
en mayo 2009 el constructor demanda a su vendedor para que le pague los daños y perjucios ocasionados por la venta. (168.456 €, vaolor del piso permutado)
la demandada alega que nunca ha sido condenada por evicion y requiere a su vendedor para que contestes a la demanda, pues caso de ser condenado en esta nueva demanda, podría repercutir contra el, el importe de 168.456 € más todos los gstos ocasionados.
1ª pregunta: Este vendedor que ahora es requerido, ¿puede llamar tambien a quienes le vendieron y que fueron los respondables del exceso de cavida en el año 1993? o debe limmitarse a contestar la demanda?
2ª pregunta, la interposicion de la demanda por incumplimiento de permuta y reconvencion de la demanda interpuesta en octubre de 2006, paraliza la prescripcion de los 15 años respecto al primero y segundo y tercer vendedor?.
3ª pregunta: en esta llamada de tercero, el tercero puede recurrir la sentencia si no está de acuerdo con el fallo del juez?
¿Como funciona la prescripcion respecto a los compradores y vendedores?
Gracias por su tiempo. espero haberme expresado bien.
saludos y felicidades por su espacio en la web.
Buenos días,
En este artículo citas el art. 685 LEC: "El procedimiento de ejecución de una hipoteca principiará por demanda autorizada por Letrado en la que deberán constar necesariamente (...)" y en ningún momento dice eso la LEC...
Gracias,
Roberto
Buenas noches:
Como en casos anteriores, tengo varias cuotas de la hipoteca sin pagar aunque tengo la nómina domiciliada en la entidad, y toda la cuantia se queda depositada cada mes, me falta una cantidad para cubrir la cuota, bien ahora me han enviado el procedimiento de la ejecución de la hipoteca me dan 30 días, lo he puesto en manos de un abogado para tratar de negociar, pregunto ¿cave negociación? y como se puede paralizar
La falta de pago de una cuota de hipoteca es tratada por cada entidad de forma distinta, aunque lo habitual es que sea la propia sucursal o el director de la misma quien, durante las primeras semanas, se ponga en contacto con el cliente para conocer los motivos del impago y recordarle, amablemente, que debe pagar.
Si la situación se prolonga, los avisos de impago se vuelven más duros y se comienzan a devengar intereses de demora y las comisiones fijadas en la escritura de otorgamiento del préstamo hipotecario, que pueden estar alrededor del 5% ó el 6%
Si, aún así, en un plazo aproximado de tres meses no afrontamos la deuda pendiente, las entidades intensifican sus contactos (ya desde áreas centralizadas) con el primer objetivo de conseguir el pago de las cantidades adeudadas o, en su defecto, plantear un nuevo plan de pagos (con la posibilidad de realizar una nueva hipoteca) que se ajuste a las necesidades de los clientes.
En torno a los seis meses sin llegar a un acuerdo es cuando las entidades acuden a la vía judicial. Aún no está todo perdido, y el cliente puede todavía presentar un acuerdo de pago (que incluirá las costas judiciales) que detenga el proceso judicial e impida la subasta de sus bienes. Si esta llega a producirse, la entidad obtendrá de dicha subasta el pago de la deuda (incluidos intereses de demora, comisiones, costas judiciales...) y, si sobrase algo, iría a manos del titular.
Es un camino largo, y que ofrece muchas oportunidades de llegar a acuerdos con las entidades que, en general, estarán más por la labor de aceptar una propuesta de refinanciación alargando los plazos para que se adapte a las necesidades del cliente.
Lo mejor es tratar de vender la propiedad aunque sea por menos valor y liquidar al banco lo más que se pueda. Los bancos suelen apreciar y tener en cuenta la honestidad y la sinceridad, y pueden dar facilidades para que las posibles diferencias que puedan haber entre el dinero obtenido por la venta y el que quedase por pagarle al banco, se pueda financiar. En este caso se pagaría por un préstamo por nada, pero siempre es mejor eso que quedar en todas las bases de datos de morosidad y entre ellas el más conocido ASNEF, pues con esa marca difícilmente se podrá conseguir otro préstamo, al menos hasta que quede cancelada la deuda.
Declararse insolvente es muy complicado, ya que si aún subastando la vivienda, el banco no cubre la deuda y las costas judiciales (abogados, procuradores, entre otros) pueden retener la nómina, devoluciones de Hacienda, etc. Lo aconsejable es tratar de buscar soluciones con el propio banco, y ante todo, nunca llegar al embargo o ejecución de la deuda. Es mejor proceder a la venta del piso aún perdiendo dinero, y aunque el importe de la venta no llegue para pagar la hipoteca, ya que si el piso sale a subasta, nos quedaremos igualmente sin la vivienda y además con una importante deuda pendiente, ya que los gastos del proceso de embargo encarecen de forma importante la deuda. Un saludo.
Estoy atrasada en las cuotas de la administración en la unidad donde vivo antes que me enviaran carta de una empresa de recauda empece a abonar segun mi capacidad economica pago la cuota $140.000 y $60.000 a la deuda pero la abogada dice que debo pagar por lo menos $395.000 sino me envian a cobro juridico. Pero no puedo ademas soy madre cabeza de hogar y veo por un niño de 6 años no tengo de donde recortar. Por favor me orientan. gracias
Antes de contestarle, me gustaría aclarar que únicamente podría contestarle atendiendo a la legislación española. Si la finca radica en España, me reitera el comentario. Un saludo.
Hola, buenos dias.
Mi caso es el siguiente,tengo un contrato de compra-venta dónde el promotor se compromete a entregarme la vivienda en Octube del 2007, cosa que no ha cumplido hasta fecha de hoy, yo tengo al día todos los pagos.El banco me informa de que esté señor por llamarlo de alguna forma, debe varias letras y cree que no va a poder seguir pagando, por lo que me reclama la deuda pendiente de éste señor para poder escriturar la vivienda, en caso contrario ejecutarán la vivienda. Mi pregunta es la siguiente que puedo hacer, le interesa al banco ejecutar, que puedo hacer contra el promotor?
Desde luego, a la entidad bancaria no le interesa en absoluto ejecutar la garantía. En función de la cuantía, siempre es más oportuno llegar a un acuerdo con el banco. Un saludo.
Hola,
vivo con mi hija menor de edad en una casa que es propiedad de mi ex marido, mejor dicho de una sociedad empresarial de la cual hasta poco despues de separarme figuraba como administradora de la misma y después de la separación pasó a ser administrador@ de la misma algún familiar de mi ex, (la vivienda se compró a nombre de esta sociedad en el tiempo en el que yo figuraba como administradora) De esto hace cuatro años, en este tiempo me consta que mi ex no ha pagado la hipoteca de la casa y hace un par de meses he recibido una ejececución hipotecaria. Por lo poco que sé he tenido conocimiento de que ha salido en subasta en dos ocasiones sin lograr su fin, por lo que entiendo que al final el banco se ha quedado con la vivienda. Hasta ahora yo no había estado al corriente de lo que estaba sucediendo y mi ex tampoco quiere darme ninguna explicación del como y el porqué se ha llegado a este límite, el caso es que a mi me reclaman al igual que a él y a la sociedad el pago de las costas que asciende a casi 22.000 euros ¿Y por qué a mi?. Estoy en una situación de ignorancia y preocupación total, ¿con qué tiempo de antelación se suele comunicar el desalojo de la vivienda? Vivo en la comunidad de Madrid.
Muchas gracias por anticipado.
Un Saludo
BB
La responsabilidad en el pago de las costas judiciales se debe a haber ocupado el cargo de administradora de la sociedad. En cuanto al desalojo de la vivienda, el tiempo varía en función de cada acreedor y del juzgado competente, aunque entiendo que no debe ser menos de un mes. Un saludo.
Buenos dias:
Acabo de recibir notificación de la fecha para la subasta de mi inmueble, prevista para marzo de 2011. Mi pregunta es la siguiente: ¿cuanto tiempo puede pasar hasta el desalojo final del inmueble por parte del juzgado?
Muchas gracias de antemano.
Pues depende de cada juzgado. Calcula para final de año como mínimo. Un saludo.
Buenos dias ,
Tengo una hipoteca sobre mi vivienda que como muchísima gente, no estoy atendiendo, desde hace 11 meses.
En el mes de Septiembre del año pasado, recibí una notificacion del Juzgado , para pagar la deuda por su totalidad más intereses.Contesté mediante burofax, diciendo que no podía hacerlo dado que estoy sin trabajo y hasta ahora, nada más sé.
Mi pregunta es la siguiente:
Qué pasos va a seguir el proceso y cuanto tiempo transcurrirá de uno a otro, hasta que me quiten definitivamente el piso?
Muchas gracias
Desde la presentación de la demanda solicitando la incoación del procedimiento de ejecución hipotecaria hasta la adjudicación del inmueble en subasta (seguramente por la entidad bancaria por el 50% del valor de tasación)el tiempo de duración varía en función de la carga de cada juzgado. Como media calcula entre un año y año medio. A partir de ahí hasta la entrega del inmueble al adjudicatario dependerá de la voluntad del deudor o de los ocupantes de desalojar el inmueble. un saludo.
En cuanto a los trámites de este procedimiento puedes consultar los artículos publicados en el Blog de rankia:
http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/
Un saludo.
Hola,
Soy inquilino de una vivienda en Barcelona desde Diciembre de 2010. Resulta que ahora en Junio de 2011 han venido del juzgado en primera instancia a dejar un escrito a los dueños, donde dice que hay sentencia firme para la ejecución hipotecaria de la vivienda que alquilo. Por un lado dice que la sentencia es firme y no cabe recurso alguno y en otro parrafo habla de 10 días¿¿?¿Le van a subastar la vivienda en 10 días? Puedo participar en presentarme a la subasta como un interesado más?
Muchas gracias!! y espero tu respuesta!
En los arrendamientos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995 – fecha de entrada en vigor de la vigente LAU -, ésta, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, mantiene la protección del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria únicamente durante los cinco primeros años de duración del contrato. De esta forma, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o hasta que termine el plazo pactado si éste es inferior), aunque no se haya inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Cuando el deudor hipotecario no satisface las responsabilidades dimanadas de un préstamo hipotecario, el acreedor hipotecario suele instar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, con la finalidad de recuperar las responsabilidades adeudas, mediante la venta judicial en subasta de la finca hipotecada. En este procedimiento no hay sentencia y evidentemente, resulta muy conveniente conocer el actual estado en que se encuentra. Desde su inicio hasta la finalización de la subasta suele pasar entre 12 y 18 meses, de media y es muy conveniente que el juez conozca la situación posesoria de la finca.
En cuanto a la participación en la subasta por parte del inquilino, resulta innecesario. Debes de tener en cuenta que en los supuestos de ventas judiciales, la más reciente jurisprudencia declara que la acción de retracto surge desde el momento de la aprobación de la subasta y adjudicación judicial. La cuantía del retracto vendrá determinada por el precio del remate o valor de la adjudicación, no por el valor de mercado ni por el de tasación de la finca.
Por tanto, acude al Juzgado de Primera Instancia competente – pregunta por la sección que lleva el expediente del procedimiento de ejecución hipotecaria -, y previa identificación, solicita información sobre el estado de las actuaciones. En cualquier caso - siempre previamente a que el juez acuerde la entrega de la posesión de la finca -, pon en conocimiento del órgano judicial tu condición de arrendatario, exhibiendo y aportando una copia del contrato de arrendamiento e informa de cuántas personas residen en la vivienda. En caso de contradicción u oposición del acreedor, podrás defender la legitimidad del contrato de arrendamiento y tus derechos como inquilino.
Si estás interesado en la adquisición de la vivienda lo más sensato es que hables con el banco para intentar llegar a un acuerdo.
Un saludo.
Tengo dos pisos, con un valor de tasación aproximado cada uno de 300.000 euros (en 2007). hiporecados cada uno por menos de la mitad de su valor. Estaba pagando hasta julio de 2009 unas cuotas mensuales de unos 750 euros por cada uno de ellos (unos 1.500 euros mensuales) por lo que -en esa fecha- llegué a un acuerdo con el banco (una Caja de Ahorros) para que hiciéramos una revisión de los préstamos. Entonces empecé a pagar solo intereses, 500 euros mensuales por cada uno (1.000 euros en total), y se me iba incrementando el capital... así durante dos años (acabaría en agosto de 2011. Los negocios me fueron mal y empecé a retrasar pagos, de tal forma que ahora debo diez cuotas de cada uno (unos diez mil euros). En Mayo me llegaron los avisos correspondientes del iniciop de la reclamación judicial, y hoy tenía en el buzón un aviso del juzgado para recoger el aviso de Ejecución Hipotecaria. Sobre uno de los pisos también hay otros tres embargos (de Hacienda, de la Seguridad social y de un proveedor) por unos 40.000 euros. Mis preguntas son las siguientes: ¿Aproximadamente cuanto dinero tendría que pagar -y conseguir- y cuanto tiempo tengo para parar todo este procedimiento? ¿creen que habría alguna forma de pactar con el banco?. Muchas gracias
En primer lugar perdonen por la extensión de mi exposición, pero creo que es absolutamente necesaria: Mi caso es el siguiente: Mi mujer es propietaria de un piso tasado en en 2006 en unos 300.000 euros. Yo soy propietario en “in diviso” con ella de otro tasado en lo mismo (tenemos separación de bienes). El primero lo utilizamos como vivienda y el segundo como oficina. Por razones del negocio tuve que hipotecar (con la misma entidad bancaria -una Caja de Ahorros- primero uno, por 115.000 euros y luego el otro, por 150.000 euros. En el año 2009, como lo que estaba pagando por las hipotecas era una cantidad para mí inalcanzable (entre los dos eran unos 1.600 euros mensuales), decidí poner en venta el piso que estaba utilizando como oficina con el fin de pagar ambas hipotecas. Para ello solicité a la Caja una revisión de ambos créditos: me concedieron unas nuevas hipotecas en las que me daban dos años de carencia, pagando sólo intereses (500 euros por cada piso: 1.000 euros mensuales en total), al tiempo que se incrementaba un poco la deuda. Con la esperanza de vender el susodicho piso pronto por la cantidad de unos 285.000 euros, acepté… Pero la dichosa crisis afectó de forma que fui acumulando deudas con Hacienda, Seguridad Social y algún proveedor… Total, sobre el piso cuya propiedad comparto con mi esposa pesan embargos por valor de unos 40.000 euros. Además, el valor de venta de los pisos ha bajado una barbaridad y encima no soy capaz a venderlo por una cantidad para mí razonable. Tuve que dejar de pagar las cuotas de las hipotecas y -en este momento- debo 10 cuotas de cada préstamo (5.000 euros x 2= 10.000 euros).
A principios de mayo La Caja me envió el aviso de INICIO DE RECLAMACIÓN JUDICIAL de ambas deudas: una por 120.269,12 euros y otra por155.462,48 euros, más los intereses y gastos hasta el momento del pago. Hoy me llega del juzgado el aviso de Ejecución Hipotecaria. Por otra parte, en la Caja el préstamo del piso sobre el que figuran los embargos “ha desaparecido” como tal, mientras que el otro sigue existiendo como préstamo; es más, me han enviado la carta con las cuotas que tengo que pagar el próximo año.
Y después de esta larguísima exposición, mis preguntas:
- ¿Puedo parar de alguna forma el proceso de embargo?
- Si es así… ¿Qué plazo tengo para ello?
- ¿Cuánto dinero creen -como mínimo- que necesitaría?
- ¿Piensan que esa Caja se avendría a renegociar un nuevo préstamo?
- ¿Creen que otro Banco sí se avendría?
- ¿Cuánto dura el proceso total de embargo, desde la comunicación por el Juzgado al embargado hasta la subasta del inmueble?
Muchas gracias y perdonen de nuevo por la extensión de la consulta.
En primer lugar perdonen por la extensión de mi exposición, pero creo que es absolutamente necesaria: Mi caso es el siguiente: Mi mujer es propietaria de un piso tasado en en 2006 en unos 300.000 euros. Yo soy propietario en “in diviso” con ella de otro tasado en lo mismo (tenemos separación de bienes). El primero lo utilizamos como vivienda y el segundo como oficina. Por razones del negocio tuve que hipotecar (con la misma entidad bancaria -una Caja de Ahorros- primero uno, por 115.000 euros y luego el otro, por 150.000 euros. En el año 2009, como lo que estaba pagando por las hipotecas era una cantidad para mí inalcanzable (entre los dos eran unos 1.600 euros mensuales), decidí poner en venta el piso que estaba utilizando como oficina con el fin de pagar ambas hipotecas. Para ello solicité a la Caja una revisión de ambos créditos: me concedieron unas nuevas hipotecas en las que me daban dos años de carencia, pagando sólo intereses (500 euros por cada piso: 1.000 euros mensuales en total), al tiempo que se incrementaba un poco la deuda. Con la esperanza de vender el susodicho piso pronto por la cantidad de unos 285.000 euros, acepté… Pero la dichosa crisis afectó de forma que fui acumulando deudas con Hacienda, Seguridad Social y algún proveedor… Total, sobre el piso cuya propiedad comparto con mi esposa pesan embargos por valor de unos 40.000 euros. Además, el valor de venta de los pisos ha bajado una barbaridad y encima no soy capaz a venderlo por una cantidad para mí razonable. Tuve que dejar de pagar las cuotas de las hipotecas y -en este momento- debo 10 cuotas de cada préstamo (5.000 euros x 2= 10.000 euros).
A principios de mayo La Caja me envió el aviso de INICIO DE RECLAMACIÓN JUDICIAL de ambas deudas: una por 120.269,12 euros y otra por155.462,48 euros, más los intereses y gastos hasta el momento del pago. Hoy me llega del juzgado el aviso de Ejecución Hipotecaria. Por otra parte, en la Caja el préstamo del piso sobre el que figuran los embargos “ha desaparecido” como tal, mientras que el otro sigue existiendo como préstamo; es más, me han enviado la carta con las cuotas que tengo que pagar el próximo año.
Y después de esta larguísima exposición, mis preguntas:
- ¿Puedo parar de alguna forma el proceso de embargo?
- Si es así… ¿Qué plazo tengo para ello?
- ¿Cuánto dinero creen -como mínimo- que necesitaría?
- ¿Piensan que esa Caja se avendría a renegociar un nuevo préstamo?
- ¿Creen que otro Banco sí se avendría?
- ¿Cuánto dura el proceso total de embargo, desde la comunicación por el Juzgado al embargado hasta la subasta del inmueble?
Muchas gracias y perdonen de nuevo por la extensión de la consulta.
Buenas tardes:
Quisiera saber si una subasta celebrada el pasado 29 de Junio (y por tanto con un Edicto de Subasta anunciado alrededor de Abril) se ve afectada por la modificación de los arts 669, 670 y 671 operada por el R.D.L. 8/2011.Saludos
De conformidad con lo dispuesto en la DF 3ª del RDL la ley entrará en vigor el día 8 de julio de 2011 y la misma no tiene efectos retroactivos. Por tanto, no afecta a las subastas que hayan sido celebradas antes de su entrada en vigor. Un saludo.
A JM y JT.
Como comprenderán las dudas que formulan tienen una difícil respuesta en los comentarios de un blog. El procedimiento de apremio varía en su duración dependiendo de múltiples factores, aunque por termino medio suele ser entre doce y 18 meses. La facilidad o no para intentar renegociar la deuda, dependerá sobremanera de cada entidad bancaria y aquélla se compone de la denominada responsabilidad hipotecaria: deuda no amortizada, intereses y costas del procedimiento. Un saludo.
HOLA ..VIVO EN SANT CUGAT (BCN)Y HOY HE RECIBIDO UN PROCEDIMIENTO EJECUCION HIPOTECARIA EN LA QUE ME DAN 10 DIAS PARA PAGAR CERCA DE 80.000 EUROS ALGO QUE NO PUEDO PAGAR ..MI PREGUNTA ES EN QUE TIEMPO ME PUEDEN SACAR DE LA VIVIENDA?? ESTO SE ESTA TRAMITANDO EN LOS JUZGADOS DE RUBI.MUCHAS GRACIAS
Desconozco el funcionamiento de los juzgados de Rubí. En cualquier caso, el plazo medio entre la incoación de un procedimiento de ejecución hipotecaria y la finalización de la subasta suele rondar entre los doce y dieciocho meses. Un saludo.
hola mi problema es el siguiente, compramos una vivienda en granada que estaba embargada pero no nos dijeron nada, el director del banco era conocido de los vendedores y nos la tasaron el el triple de lo que vale. Por circunstancias no pudimos pagar. Esa casa esta alquilada, han llegado notificaciones pero las a recogido la inquilina y no nos a dicho nada, y no nos hemos podido a presentar en el juzgado. La casa ya se a subastado y se la a qedao el banco, yo quisiera saber si pueden hechar a los inquilinos, que tiempo tardan en embargarnos las nominas, si al aval tambien lo embargan , y cuanto es lo que te quitan . Nosotros somos de Sevilla y no nos podriamos desplazar muy amenudo, podriamos llegar a algun acuerdo con el banco y fiar una cuota para que no nos embarguen la nomina o recomprarle la vivienda. Gracias
Evidentemente, cabe la posibilidad de llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, siempre que se ofrezcan las debidas garantías. Hable con el banco, solicite una liquidación de la deuda. El procedmiento de apremio se dirige contra todo su patrimonio y contra el del avalista. Es una deuda solidaria.
En cuanto al contrato de arrendamiento, con los datos del enuniando resulta imposible contestar a la pregunta. Consulte este artículo: http://www.iuriscivilis.com/2009/06/la-purga-de-las-cargas-preferentes-en_03.html
Un saludo.
muy buenas?mi pregunta es llevo un año sin pagar el piso. me ha llegado del juzgado que acuerdan sacar a publica subasta por termino de 20 dias.el immueble q tengo q presentarme el 18 de enero del 2012 y no se para que es quisiera saber cuanto tiempo me keda para estar en el piso muchas gracias un saludo
En líneas generales, las entidades bancarias suelen iniciar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, a partir de los tres o cuatro meses de impago de las cuotas. El procedimiento se inicia con demanda y se requiere al deudor para que en veinte días para el importe de las responsabilidades reclamadas. Previos los trámites legales, se acordará sacar el inmueble a subasta para con su venta satisfacer al acreedor.
La duración de este proceso judicial varía en función del lugar donde se inicie, siendo por termino medio de un año o año y medio. El momento temporal en que se deba desaloja la vivienda, se corresponde con el momento de aprobación del remate y dependerá de la buena fe o no del deudor hipotecario u ocupantes. Un saludo.
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