21 de junio de 2008

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Promesa de compra o de venta





La promesa de compra o venta es un contrato que consiste en que las partes se comprometen a celebrar un futuro contrato sobre unos parámetros prefijados. El Código Civil regula la promesa de compra o venta en su artículo 1451, caracterizándose por la nota de conformidad en la identificación de la cosa y por  un precio cierto para que pueda opera las obligaciones mutuas y recíprocas y exigir el cumplimiento del contrato.

De igual forma que el contrato de opción de compra, este contrato es un negocio jurídico preparatorio, un precontrato si se quiere. A través del mismo las partes contrayentes proyectan  la celebración de un contrato de compraventa y se reconocen la facultad de exigir, en un futuro, la celebración del aquél, sin necesidad de más consentimientos.

La razón de ser de este contrato suele ser el hecho de que es el objeto de la futura compraventa - piso, casa, chalet...-, está en construcción o pendiente de la aprobación urbanística, es decir, que no se encuentra finalizado. También suele ocurrir que el comprador esté pendiente de encontrar financiación para poder hacer frente al pago del inmueble - obtención de un préstamo hipotecario, por ejemplo, o la obtención de un ´crédito dinerario a su favor, etc...-.

La promesa de compra o venta suele tener en la práctica un perfil muy sutil que hace que se confunda con un verdadero contrato de compraventa, pues lo límites entre ambos contratos son muy difusos. Ello conduce de forma inevitable a que la controversia la resuelvan los Tribunales, los cuales tendrán que pronunciarse para determinar cuál fue la verdadera voluntad de las partes, y, por tanto, a decidir si es un simple contrato de promesa o, por el contrario, si lo estipulado por las partes contratantes fue una verdadera compraventa y la condición de futuro es exigible al mismo tiempo que el otorgamiento de la escritura pública y la entrega de la cosa adquirida o, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. En este sentido se pronuncia la jurisprudencia del Tribunal Supremo: por todas la STS de 7 de julio de 1994.