Defectos en la construcción.- Los vicios aparentes y ocultos. Plazos de reclamación.

Este artículo pretende, de forma genérica, ofrecer una serie de consejos, a los usuarios de una vivienda, local o edificio en general de nueva adquisición, que deben tener en cuenta, cuando comprueba y constatan que su piso o vivienda no reúne las condiciones inicialmente pactadas en el contrato de compraventa, o simplemente, sufre daños materiales debidos a defectos o vicios constructivos.

Estos consejos prácticos requieren que cada usuario los interpreté y los utilice ciñéndose a su situación o problema en particular. Estas actuaciones aconsejadas no pretender ser la panacea que resuelva todos los problemas. Su generalidad conlleva la observancia de cada caso en concreto, pues las soluciones a adoptar pueden ser múltiples. mediadoras o judiciales. Porque en cada caso la solución final va a depender de muchos factores, y sobre todo, de las respuestas de reparación ofrecidas por los responsables de los daños

1.- Pequeños defectos de construcción.- Vicios aparentes.

Una vez entregado el piso o local, es decir una vez firmada la escritura de compraventa y habiéndose entregado las llaves del inmueble, el usuario deberá examinar la construcción, realizando una detallada inspección del éste. No debemos preocuparnos en exceso cuando tomamos posesión – ocupamos formal y legalmente nuestro piso o local -, de nuestra finca porque existan pequeños defectos de remate o terminado en la construcción, éstos suelen ser normales en todas las edificaciones. El usuario realizará una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente – lo ideal sería mediante un burofax o través de un Notario, para poder probar la comunicación y qué comunicamos, incluyendo todos los datos identificativos: fecha, promoción, vivienda, titular, desperfectos y, si además, podemos incluir alguna foto de los mismo, mucho mejor-, a la promotora y constructora de la edificación

Estos defectos de remate o terminado suelen ser reparados por los promotores o constructores. Son vicios constructivos que alarman al usuario, pero en realidad de fácil solución técnica y de bajo coste de reparación para los responsables, que, normalmente, se apresuran a solucionar. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año (artículo 17 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Ordenación de la Edificación, en adelante LOE).

2.- Vicios en la construcción que afectan a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Vicios ocultos.

Mucho más grave y decepcionante será cuando el usuario/adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses, e incluso años, después de finalizada la obra. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos y otros defectos de habitabilidad suelen ser comunes en la forma actual de construir, donde los promotores y constructores incumplen por norma la reglamentación básica de edificación de obligado cumplimiento. Para ellas prima el ahorro de costes en estos elementos constructivos, a sabiendas, que son defectos difícilmente detectables por el usuario y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.

En cualquier caso, si el adquirente descubre en su edificación daños materiales relativos a la seguridad o estabilidad debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor o constructor.

Estos daños constructivos suelen ser de difícil y costosa reparación. Seguramente, la constructora y promotora utilizarán toda clase de maquinaciones intentando disuadir al cliente de la existencia del vicio constructivo, y más cuando el defecto ruinógeno provoque un daño intangible (aislamiento acústico, térmico…). En defensa de sus intereses éstas aportarán maquillados informes técnicos firmados por la misma dirección facultativa de la obra, o colaboradores, igualmente responsables de los daños. En otras ocasiones, se presiona al perjudicado remitiéndole directamente al equipo jurídico del promotor/constructor, para que el usuario conozca su interesada visión judicial del asunto. Ahora bien, suele ser mucho más común que la promotora y constructora hagan caso omiso a las múltiples quejas de vicios constructivos, conociendo que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse, y no suelen demandar amparo ante los Tribunales de Justicia, quedando impune su defectuosa ejecución de obra.

Recomiendo a todo usuario que padezca un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho inmobiliario, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto (aparejador, ingeniero) acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.

El afectado, usuario de nueva edificación, debe conocer que probado el daño en plazo - La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, ha supuesto un avance respecto al régimen de la responsabilidad decenal ex art. 1591 CC. Es de destacar: A) La división tripartita de la responsabilidad en las denominadas garantías decenal, trienal y anual. B) La delimitación de las competencias de los diferentes agentes de la edificación que permite que funcionen como criterios de imputación. C) La reducción del plazo de prescripción de las acciones responsabilidad de quince a dos años, y D) La novedosa introducción de los seguros obligatorios en el mundo de la construcción. No obstante, han quedado por solventar algunas cuestiones puntuales como la derogación del artículo 1591 del Código Civil-, tiene todas las garantías de éxito para defender sus derechos ante un arbitro o juez. Además, en la actualidad, no existe el riesgo de insolvencia de los responsables intervinientes en la edificación, por tanto, la futura sentencia condenatoria podrá ser ejecutada y cobrada la indemnización estimada. No olvidemos que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación. Los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio, como ya expuse con más detalle en este artículo.

3.- Plazos para reclamar por los desperfectos.-

La LOE identifica quienes son los agentes que intervienen en la edificación y señala que, por ello, han de responder por los daños materiales ocasionados en el edificio. A este respecto, distingue tres plazos diferentes durante los cuales los usuarios de las viviendas pueden ejercitar sus acciones por los daños materiales que perciban en las mismas. Estos plazos son:

1.- Si estos daños fueran originados por lo que se llama acabados de obra, respondería exclusivamente el constructor en el plazo de un año.

2.- Si los daños afectaran a la habitabilidad de la vivienda, como por ejemplo la seguridad de las personas, bienestar, insonorización, aislamiento defectuoso, tiros de chimenea defectuosos, etc., los agentes que intervienen en la edificación (constructor, promotor y técnicos) serían los encargados de responder en el período de tres años.

3.- Si afectan a la cimentación, vigas, soportes, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio, el plazo de reclamación será de diez años y los responsables serán todas las entidades que hayan intervenido en la construcción del inmueble.

Etiquetas de Technorati: vicios,ocultos,aparentes,promotor,constructor,responsabilidad,decenal,trienal,anual

COMPARTE ESTE ARTÍCULO EN LAS REDES SOCIALES

Artículos relacionados: