Consideraciones legales del contrato de arras

Como ya anunciamos en el artículo anterior, este post lo vamos a dedicar en exclusiva al contrato de arras, dejando para más adelante el resto de los precontratos. Ya dejamos entrever alguna luz en el post anterior, pero ahora vamos a intentar profundizar algo más en las consideraciones técnicas de este contrato.

En primer lugar, debemos hacer una distinción entre lo que son los contratos preparatorios y lo que es propiamente dicho el contrato de compraventa. No podemos dejar de mencionar aquella jurisprudencia que califica a los contratos preparatorios de verdadera compraventa cuando se hallan revestidos de todas las formalidades propias de un contrato perfeccionado de compraventa. Entre los contratos preparatorios se encuentran en nuestro Derecho Civil las arras, la opción de compra y la promesa de compra o venta. Ahora vamos a intentar hacer un análisis más pormenorizado del primero de ellos.

I.- El contrato de Arras.- Definición y Clases.

El contrato de arras es, sin duda, el más controvertido de todos estos contratos preparatorios, seguramente por ser el que con más ligereza se firma, generalmente, sin ningún tipo de asesoramiento legal, ante la urgencia del vendedor o del comprador por no perder la operación que en un instante determinado contempla como ideal. La precipitación es enemiga de la perfección (tengamos en cuenta que pretendemos realizar una operación que por su cuantía nos va a repercutir durante bastante años), y en muchas ocasiones, la consulta posterior a la firma de las llamadas arras, señal o pago y señal, dan al traste con aquella voluntad expresada tan a la ligera y en documento tan imperfecto. No siempre el documento de arras o señal es un simple compromiso sin consecuencias para los firmantes, sino que lo que entraña es un verdadero contrato de compraventa, que obliga a ambas partes, y por el que el disidente puede ser obligado a su cumplimiento. En otras ocasiones, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no comporta necesariamente la pérdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo recibido, sino que representa, sin más, la desestimación del compromiso y la obligación de restituir el desembolso.

Técnicamente las Arras o Contrato de Arras, es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad determinada de dinero en concepto de señal. Es, como ya hemos dicho anteriormente un precontrato o un contrato preparatorio, dado que lo que se esta contratando es la obligación de firmar un contrato – el de compraventa-, en un futuro.

Según la doctrina y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo – por todas, véase STS de 31 de julio de 1992, Sala 1.ª-, el pacto arral -como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado-, puede desempeñar una de las tres funciones siguientes, determinantes de otras tantas clases de arras:

· Arras confirmatorias:

Son la señal de celebración de un contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio. Por lo tanto, contemplan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para dejar sin efecto la obligación contraída por vendedor y comprador. En caso de cumplimiento se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado. Las sumas entregadas y recibidas sin especificar en qué concepto se entenderán entregas como parte del precio total y como anticipo del mismo. En caso de incumplimiento es posible exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. En estos últimos casos se debe hacer un requerimiento sin reclamación del pago del precio y que se conmine al comprador a que se allane a resolver la obligación. Si las partes no dicen nada, la suma entregada a cuenta debe considerarse arras confirmatorias. Para el caso de compraventa o negocio jurídico perfecto se presumirá que las arras son confirmatorias.

Veamos un ejemplo:

Vamos a suponer que somos los compradores, sin embargo, en este caso, estamos muy seguros de la inversión y el hecho de la financiación lo tenemos resuelto, estamos totalmente decididos a comprar. En este caso, nos conviene firmar un contrato de arras confirmatorias ya que las mismas no autorizan a separarse de las obligaciones contraídas, si no que podremos exigir su cumplimiento, de modo tal que si el vendedor no quisiera vender pudiéramos exigir que procediera a dicha transmisión.

· Arras penales

Son la garantía de cumplimiento o de indemnización en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de éste. El resarcimiento consistirá en la pérdida de las arras o su restitución doblada en caso de incumplimiento. Es un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios, sin que sea obstáculo para el cumplimiento forzoso de la obligación

Otro ejemplo:

Supongámonos ahora vendedores, y pactamos la entrega de una cantidad en concepto de “arras” sin determinar tipo de arras, la misma no se imputa a cuenta del precio y se establece una pena en caso de allanamiento en el contrato. El resultado será que, si los compradores se niegan a comprar, no sólo perderán la cantidad entregada como “pena” por el incumplimiento, si no que podremos exigir el cumplimento del contrato.

· Arras penitenciales

Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución duplicada. Estas arras permiten desistir, no incumplir, ya que ante un incumplimiento resultará de aplicación el régimen general de los contratos. Únicamente se dan en las promesas de compraventa.

Otro ejemplo:

Supongamos que somos los compradores, no estamos muy seguros que nos vayan a dar la financiación, a finca nos gusta pero pudiera mejorarse o no supone una gran inversión. En este caso, nos puede interesar firmar un contrato con arras penitenciales ya que, en caso que en este periodo encontremos un inmueble que se ajuste más a nuestras expectativas, no estaremos obligados a comprar, eso sí, habremos perdido la cantidad entregada en concepto de arras.

II.- Regulación de las Arras en el Código Civil.

En nuestro Código Civil únicamente se contemplan las que la doctrina ha venido en llamar arras penitenciales que en su artículo 1454 indica que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”, que son las últimas que hemos visto anteriormente.

La doctrina jurisprudencial – por todas la STS de 20 de mayo de 1967-, puntualiza que en virtud del principio de libertad de pactos que preside nuestro sistema de contratación, proclamado en el artículo 1.255 del Código Civil, las partes, en el contrato de compraventa o antes del mismo, pueden concertar entregas dinerarias previas la continuación con muy diversas finalidades: unas veces como meros signos externos de perfección, otras como garantía o cláusula penal, algunas llevan implícita una posibilidad de resolución onerosa para la parte que tome la iniciativa en el voluntario incumplimiento.

Las consecuencias de estas entregas, cuando están en el contrato cumplidamente previstas y no son contrarias a la buena fe, al uso o a la ley, han de ser respetadas, tal como proclama el artículo 1258 del Código Civil. Pero cuando la expresión de voluntad no aparece clara, ya sea por parquedad o por confusión, el Tribunal que resuelva la contienda entre las partes habrá de recurrir a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del citado texto legal.

Según se desprende del artículo 1454 del Código Civil, las arras penitenciales no tienen el carácter imperativo, sino que, por su condición de peniténciales, para que tengan aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente expresada en el contrato, se establezcan tales arras, ya que en otro caso cualquier entrega de dinero habrá de valorarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, - por todas, STS de 31 de julio de 1992-.

En conclusión, hay que tener claro exactamente qué se quiere conseguir con el contrato de arras, y hasta qué punto estamos seguros de querer obligarnos, ya que, si no estamos seguros de querer vender y/o comprar, será mejor que pactemos unas penitenciales, eso sí, teniendo claro que según estemos en la posición del vendedor o del comprador, el desistimiento del contrato conllevará la pérdida o pago adicional de una cantidad de dinero.

MODELO DE CONTRATO DE ARRAS PENINTENCIALES

OTRO MODELO DE CONTRATO DE ARRAS

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