Comments on IurisCivilis: Las subastas judiciales. Ofertas. Remate.Consejos

En el caso en que el precio de remate sea superior...

2010-12-26T19:42:52.712+01:00

En el caso en que el precio de remate sea superior a la deuda reclamada (deuda despachada + intereses meritorios y costas) y inferior al 50% del valor de tasación (avaluo). Entiendo que si el deudor presenta a un tercero que igualara o mejorara ligeramente este precio se adjudica la finca. Pero en el caso de que el ejecutante no està satisfecho, puede adjudicarse la finca si mejora aún la oferta presentada por el deudor.

Ejemplo:
Valor de Tasación: 100
Deuda reclamada (incl.intereses y costas): 25
Precio remate: 30

Un tercero, presentado por el deudor, se la podria adjudicar por 30 ó 31.
Pero, puede el ejecutante adjudicarse el activo si iguala al tercero o supera la oferta ligeramente.

Gracias anticipadas

En el caso de un proceso de subasta judicial sobre...

2010-12-01T15:35:49.716+01:00

En el caso de un proceso de subasta judicial sobre un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra, entre otras cargas registrales.

Si el precio del remate fuera superior a la deuda reclamada (préstamo despachado por el juez + intereses de demora + costas judiciales), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido?. Si además de la prima de la opción ha entregado más capital mediante un contracto privado, actualmente reclamado judicialmente, ¿también se puede exigir del remate acordado? O, por el contrario, ¿no se considera como carga y se liquidan en primer lugar el resto de cargas (embargos)?.

Ejemplo:

Precio del remate: 300

1ª carga: Deuda total reclamada, incluido costas: 200
2ª carga: Opción compra inscrito por 10 y entregas a cuenta, en reclamación judicial, por

En el caso de un proceso judicial de subasta de un...

2010-11-30T23:03:38.189+01:00

En el caso de un proceso judicial de subasta de un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra inscrito, entre otras cargas. Si el precio del remate es superior a la deuda reclamada (préstamo despachado + intereses + costas), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido? ¿Y si ha efectuado entregas posteriores en contrato privado, reclamados judicialmente? O, por el contrario, no se considera como una carga y se liquidan antes los embargos que están inscritos posteriormente?

Para ello pongo el siguiente ejemplo:

Si el precio del remate es de 300 y las cargas son de:
1ª carga: Deuda total reclamada, incluidas las costas, es de 200.
2ª carga: Opción de compra inscrita por 10 y entregas a cuenta (contrato privado) de 30.
Posteriores cargas: 50

Buenas noches, En el caso de un proceso judicial ...

2010-11-30T23:00:11.292+01:00

Buenas noches,

En el caso de un proceso judicial de subasta de un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra inscrito, entre otras cargas. Si el precio del remate es superior a la deuda reclamada (préstamo despachado + intereses + costas), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido? ¿Y si ha efectuado entregas posteriores en contrato privado, reclamados judicialmente? O, por el contrario, no se considera como una carga y se liquidan antes los embargos que están inscritos posteriormente?

Para ello pongo el siguiente ejemplo:

Si el precio del remate es de 300 y las cargas son de:
1ª carga: Deuda total reclamada, incluidas las costas, es de 200.
2ª carga: Opción de compra inscrita por 10 y entregas a cuenta (contrato privado) de 30.
Posteriores cargas: 50

Buenas noches, En el caso de un proceso judicial ...

2010-11-30T22:58:27.912+01:00

Muchísimas gracias.

2010-11-17T23:22:01.172+01:00

Muchísimas gracias.

A la atención de Albert. El ejecutante es la pers...

2010-11-17T16:52:24.471+01:00

A la atención de Albert.

El ejecutante es la persona, física o jurídica, que solicita y obtiene el despacho de una ejecución y, en general, quien figura en el título ejecutivo en calidad de acreedor. A la parte ejecutante le concede la ley procesal no sólo la iniciativa para el inicio del procedimiento de apremio y el derecho a ser el destinatario del precio obtenido en la subasta, sino que además le atribuye una participación a lo largo de todo el procedimiento de apremio (elección de los bienes a embargar, expedición mandamientos de anotación preventiva, acuerdos sobre el avalúo, no necesita efectuar el depósito previo para participar en la subasta, cesión de remate …)

La adjudicación de los bienes subastados por el acreedor en pago de su crédito, representa una forma sustitutiva del cumplimiento específico: el pago en metálico de la deuda y constituye un medio subsidiario y potestativo de extinción el crédito judicialmente reclamado. La LEC contempla tres supuestos de adjudicación de bienes inmuebles por el acreedor ejecutante.

Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida.

Puede pedir la adjudicación por el 70% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que sea superior a la mejor postura, cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, y el ejecutado no haya presentado en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación.

También por la cantidad equivalente el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas, si a la subasta no concurre ningún postor o concurriendo la postura sea inferior a aquéllas cantidades.

En cuanto al destino del precio del remate el artículo 654 dice que: “El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución.”

En cuanto a la última pregunta, la falta de localización del deudor no puede suponer la quiebra del derecho del acreedor, pues supone un grave incumplimiento de los deberes de aquél, salvo causa de fuerza mayor. Al margen de la publicidad con que se anuncia la subasta tras intentar infructuosamente la comunicación, la misma se deberá efectuar por edicto. Un saludo.

Hola, agradecido por tu respuesta, me permito hace...

2010-11-16T23:25:17.833+01:00

Hola, agradecido por tu respuesta, me permito hacerte diversas consultas muy breves, pues el tema me parece muy interesante.

- ¿La posición del ejecutante en el acto de la subasta es meramente pasiva o puede participar activamente en la puja?. Por ejemplo, si el importe de la deuda es superior al 70% del valor de tasación, ¿puede pujar por una cifra superior o incluso, en el caso de estar interesado en este activo, puede pujar por encima?.

- A la hora de liquidar el remate¿ primero se cubren las costas, intereses y finalmente el capital?.

- Si es un requisito la notificación al deudor 20 días antes de la fecha de celebración de la subasta, ¿Qué sucede cuando el deudor esté desaparecido?.

Gracias por todo

A la atención de Albert. De una atenta lectura d...

2010-11-15T16:10:50.608+01:00

A la atención de Albert.

De una atenta lectura del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que la postura mínima es la del 70% del tipo de tasación, por limitar el asunto a las subastas de bienes inmuebles. De ahí se desprende la importancia de una correcta tasación de la finca objeto de la subasta y la relevancia práctica de su ulterior modificación – en los procedimientos hipotecarios. De esta forma, una modificación del valor real de la finca subastada se verá reflejada pericialmente en el tipo de tasación y en la presumiblemente existencia de una cantidad adeudada no cubierta por el precio del remate. El apartado 1 del artículo referido dispone que: “Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.”Como excepción prevé el apartado 3 que “Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.”

Te remito a la lectura de este post: http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/559321-breve-resumen-art-670-l-c para ampliar la información. Un saludo.

En el caso de que un participante haga una oferta ...

2010-11-14T22:03:29.847+01:00

En el caso de que un participante haga una oferta al contado superior al 70% del valor de tasación y esta sea inferior a la deuda, ¿el ejecutante se puede oponer, ofertando un precio que cubra toda la deuda?.

Pongo un ejemplo si se subasta una finca valorada pericialmente en 100.000,00 € para cubrir una deuda de 95.000,00 €. Si un tercero ofrece 80.000,00 € se queda el activo sin oposición o el ejecutante puede proponer la adquisición de ese bien por la deuda pendiente.

La cesión del remate es un acto jurídico procesal ...

2010-10-28T21:08:07.130+02:00

La cesión del remate es un acto jurídico procesal que faculta al mejor postor a retransmitir el derecho subjetivo de la cosa subastada a un tercero. Con la cesión del remate se produce una sola transmisión patrimonial a favor del cesionario y tuvo su origen en el derogado artículo 1499 de la LEC de 1881.

La cesión del remate resulta ser una figura muy controvertida en cuanto a la conveniencia de su utilización, por ello la LEC vigente limita la responsabilidad de cesión sólo al ejecutante que haya anunciado que se reserva la facultad de ceder el remate a un tercero (artículo 647.3 de la LEC de 2000). Esta es la razón por la que en http://www.inmoweb.com/subastas/adquirir_embargado.aspnos indiquen como una forma de adquisición de una finca la:

(…) Compra en cesión de remate.- El participante en una subasta que resulte adjudicatario puede ceder su derecho a un tercero interesado, de forma que evita una transmisión patrimonial con sus gastos correspondientes.

Si el postor es el mismo ejecutante, puede trasladar su derecho al remate manifestándolo en calidad de ceder, y así el tercero comprador será quién habrá de cerrar la operación ingresando la diferencia entre lo consignado y el precio final. Para ello habrán de personarse en el juzgado y realizar la liquidación en el término de 20 días para que el Juez dicte Auto de Adjudicación.
En caso de que el posible adjudicatario no sea el ejecutante, un tercero interesado en el inmueble habrá también de consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta.

Cuando este postor fuera el que mejor oferta ha realizado, sólo habrán de dejar transcurrir 20 días sin consignar el resto del precio y el tercero solicitar aprobación del remate a su favor, liquidando el resto hasta el precio. (…).
Un saludo.

¿Puede el adjudicatario no siendo el ejecutante,en...

2010-10-28T11:38:04.114+02:00

¿Puede el adjudicatario no siendo el ejecutante,en una subasta ceder el remate a un tercero? Si es positivo ¿En qué Plazo?.

Evidentemente, habría que conocer el contenido de ...

2010-10-14T15:49:59.481+02:00

Evidentemente, habría que conocer el contenido de la condición suspensiva. Siendo ésta, una estipulación o pacto establecido en un contrato, mediante el cual se suspenden inicialmente sus efectos hasta que se produzca un determinado suceso incierto, parece lógico pensar que el cedente haya utilizado esta cláusula con esta finalidad.

En cualquier caso, ad cautelam, parece ser que mientras no sea plenamente eficaz el contrato, por mor de la operatividad de la cláusula, la responsabilidad dimanada del incumplimiento de las obligaciones del cesionario no puede repercutir sobre el cedente. Ante la posibilidad de la iniciación de un procedimiento hipotecario derivado de una hipoteca anterior, el cedente podrá hacer uso de cualquiera de las formas judiciales o extrajudiciales de solución del procedimiento hipotecario y reclamar del cesionario todos los gastos inherentes que dicha actuación le haya podido ocasionar junto con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Un saludo.

EL CESIONARIO TIENE QUE ASUMIR LAS CARGAS ANTERIOR...

2010-10-13T13:45:16.125+02:00

EL CESIONARIO TIENE QUE ASUMIR LAS CARGAS ANTERIORES, SI NO LO HACE Y ESTA ES UNA HIPOTECA, EL BANCO PUEDE SACAR A SUBASTA EL BIEN PARA COBRAR SU DEUDA, PERO EL PERJUDICADO ES EL CEDENTE QUE AUN NO HA COBRADO.
QUE OCURRE EN ESTE CASO Y COMO ACTUAR?
UN SALUDO

Hola Carlos. Una cesión de remate, implica necesar...

2010-10-05T00:15:35.898+02:00

Hola Carlos. Una cesión de remate, implica necesariamente que la finca ha sido subastada. La cesión de remate es una forma de transmisión de la propiedad, con un importante ahorro de coste. ¿Quienes puede hacer una cesión de remate? En principio tiene potestad la parte ejecutante. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con el cesionario en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

Otra opción, es la de pactar con el demandado, previo a la subasta, o ante el posible adjudicatario, que no es ejecutante. En este caso, suele ser normal que el posible adjudicatario resulte ser el mejor postor, por lo que sólo se tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y solicitar que se apruebe el remate, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

No termino de comprender la oportunidad de que el acreedor vuelva a sacar la finca a pública subasta. Podría aclarar este punto. Un saludo.

SI SE CEDE EL REMATE A UN TERCERO PREVIA FIRMA DE ...

2010-09-25T13:22:32.002+02:00

SI SE CEDE EL REMATE A UN TERCERO PREVIA FIRMA DE ESCRITURA PUBLICA CON CONDICION SUSPENSIVA Y PAGO APLAZADO, SI ANTES DE QUE EL CESIONARIO REALIZE LAS GESTIONES PERTINENTES COMO CANCELACION DE CARGAS ETC... EL BANCO CON LA CARGA PRINCIPAL SACA EL BIEN A SUBASTA EN QUE LUGAR QUEDA EL CEDENTE Y QUE OCURRE EN ESTE CASO. GRACIAS

Aunque no he logrado entender el enunciado de la c...

2010-06-07T15:45:55.865+02:00

Aunque no he logrado entender el enunciado de la consulta, si un segundo acreedor hipotecario solicita el remate de un bien, queda vigente el derecho del primer acreedor hipotecario y no se cancela, debiéndose subrogarse el adjudicatario. Un saludo.

ANONIMO...Hola, tengo una duda que espero me pueda...

2010-06-04T09:02:44.716+02:00

ANONIMO...Hola, tengo una duda que espero me puedan solventar.

SI UNA ENTIDAD FINANCIERA CONSTITUYE UNA HIPOTECA EN PRIMERA Y PREFERNCIA PERO A ESTA LE PAGA NORMAL OTRA ENTIDAD A LA QUE NO LE PAGAN LA CONSTITUYE EN SEGUNDA Y SOLICITA EL REMATE DEL BIEN ,,PUEDE HACERLO Y COMO QUEDA LA PRIMERA ENTIDAD SI DIGAMOS NO ES SGURO DE QE SE LE CANCELE EL RESTO...SE PUEDE ESTO ..POR FAVOR NECESITO RESPUESTA

Hola: El artículo 659 por remisión del 689 de la L...

2008-11-04T14:36:00.000+01:00

Hola: El artículo 659 por remisión del 689 de la Lec contempla la figura de los acreedores posteriores. En síntesis viene a decir que se les permitirá la intervención en el procedimiento, ofreciéndoles la posibilidad de una subrogación en los derechos del ejecutante, con el límite de la cantidad vencida y no pagada.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 666 y 669 de la Lec, la única persona exenta de consignar es la parte ejecutada. Por ello, entiendo que todos los demás deben efectuar la consignación correspondiente para tomar parte en la subasta. Un saludo.

Hola, tengo una duda que espero me puedan solventa...

2008-11-04T11:26:00.000+01:00

Hola, tengo una duda que espero me puedan solventar.

Para las subastas de bienes inmuebles, si bubieran 3 hipotecas constituidas sobre el inmueble que se está ejecutando, y quien está ejecutando es la hipoteca de primer rango, ¿los acreedores hipotecarios posteriores también deben consignar para podere presentarse a la subasta, o al ser acreedores hipotecarios no es necesario?

Gracias.