El TS dictamina que la resolución de un contrato de compraventa de inmueble no podrá realizarse mediante burofax

 

La resolución de un contrato de compraventa de un inmueble no podrá llevarse a cabo a través de burofax, ya que el notificado no cuenta, en estos casos, con "la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial" que exige el Código Civil. Así se ha pronunciado el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de julio de 2011, en la que se fija doctrina jurisprudencial en el sentido de descartar el uso del burofax en el ámbito de aplicación del artículo 1.504 del Código Civil, dedicado a la resolución de contratos de compraventa de inmuebles.

La Sala reconoce en esta sentencia que existe doctrina contradictoria dictada por el propio Tribunal Supremo. En este sentido, existen dos criterios: uno tradicional, que considera necesario atender al tenor literal del artículo 1.504 -en el que se habla de requerimiento judicial o acta notarial-; y otro más actual, que, en una interpretación extensiva del precepto, ha permitido admitir el uso del burofax o del telegrama para dar por resuelto el contrato.

Este segundo criterio se ha seguido, entre otras, en sentencia de 17 de julio de 2009, en la que se apela a una interpretación "más conforme a la realidad social". En el mismo sentido se han pronunciado también parte de las audiencias provinciales, entendiendo que el burofax "permite tener la certeza de su recepción y contenido". Otras, sin embargo, han seguido el criterio clásico, contrario a la admisión de formas distintas de las expresamente previstas.

Para acotar la cuestión, el Supremo establece en este fallo que "razones ligadas con la especial protección que otorga el Código Civil a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades, unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos (...), aconsejan a esta Sala mantener el criterio tradicional".

Recuerda la Sala, además, que "el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto, y no lo ha hecho". Por lo tanto, no cabe entender extensivamente un presupuesto que, de darse, "va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo", algo que se reconoce expresamente en la norma y "constituye la razón fundamental de su especialidad".

En concreto, el artículo 1.504 establece que, en la venta de bienes inmuebles, "aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial". El fallo recuerda también que en estos casos, relacionados con "impagos prolongados, duraderos, injustificados o que frustren el fin económico-jurídico que implica la compraventa", se ha negado también, en distintas sentencias del Supremo, la procedencia del valor de requerimiento previo del efectuado mediante la presentación de una demanda.

(Fuente: Revista Inmueble)

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