Existe un error muy extendido consistente en que los contratos de arrendamientos de vivienda con muebles no se encuentra sujeto a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Nada más lejos de la realidad.
Ciertamente, esta confusión o falsa creencia tenía su importancia antes de la publicación del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica – Decreto Boyer -, fundamentalmente porque ello comportaba que dichos contratos se hallaban excluidos de la denominada prórroga forzosa.
Evidentemente, esta creencia no tiene soporte legal alguno, aunque dicho supuesto acostumbre a darse en lugares de turismo o apartamentos, que se encontraban excluidos de la LAU de 1964, que si están incluidos en la actual legislación arrendaticia de 1994.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU - 1994), prevé en el artículo 2.2 que: “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.” Por tanto, la LAU -1994 no fija otras normas o reglas reguladoras de este tipo de contrato, que se regirá por lo dispuesto en el mismo y por lo pactado libremente por las partes.
La LAU-1964, contempla esta materia en los artículos 43 a 46. El primero de estos preceptos hace una expresa remisión a los preceptos del capítulo V de la misma ley, por lo que afecta a la aplicación y régimen legal de obligada imposición. Dice este precepto que” El contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado y suficiente para servir de casa-habitación se regirá por los preceptos de los artículos siguientes y en todo lo demás por los generales de esta Ley.”
Por otra parte, el apartado primero del artículo 44 obliga a que se determine separadamente la parte de renta que corresponde a la vivienda y la que se atribuye mobiliario. Para el supuesto de no diferenciarse la renta de una y otro y, por tanto, no cumplirse la presa obligada de desdoblarla en el propio contrato, la ley establece que se entenderá que la mitad corresponde a la vivienda y la otra mitad al mobiliario, sin que la de éste pueda exceder de l que se atribuye a la vivienda.
El referido artículo 44 concede al arrendatario, en el supuesto de que la propiedad perciba mayor renta por el mobiliario que la permitida legalmente, la posibilidad de ejercitar una doble acción, mientras esté vigente el contrato y, optativamente, la revisión de la renta pactada o la novación del contrato. En el primer caso, se trata de ajustar la renta por el mobiliario al límite máximo fijado por la ley, con derecho a que se obtengan reintegradas por la propiedad las cantidades indebidamente satisfechas.
En el segundo caso, se trata de modificar el contrato, renunciando a los muebles, obligando a la propiedad a retirarlos y dejar el contrato limitado al uso del piso o vivienda – con el pago de una cantidad en concepto de renta equivalente a la mitad de la total pactada -, y con derecho a obtener reintegradas las cantidades indebidamente satisfechas.
La apreciación objetiva establecida en el artículo 43 “mobiliario adecuado y suficiente para servir de casa-habitación”, suele ser dejada, en caso de conflicto, al criterio del Juez y que será distinta en razón de la categoría de la vivienda y su correlación con los muebles cedidos y el precio pactado. El artículo 45 establece que: “Si fuere insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste, mientras subsista el contrato, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél y el reintegro de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por dicha causa.”
Para finalizar, señalar que según el artículo 46 ni aun con el consentimiento del arrendador podrá subarrendarse total o parcialmente las viviendas amuebladas. Si a pesar de esta prohibición, el subarriendo se lleva a efecto con el consentimiento del propietario podrán los subarrendatarios, mientras habiten la vivienda - con preferencia si fueren varios para el de más familia -, ejercitar la acción que se regula en los párrafos 1º y 2º del artículo 17. Es decir, solicitar la resolución del arriendo y obtener la subrogación en el contrato de arrendamiento y ejercitar la acción de resolución y subrogación en el contrato de arrendamiento, siempre que la soliciten dentro de los tres meses siguientes a haber requerido al propietario y no haberse éste pronunciado sobre dicha resolución.
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