En los últimos tiempos hemos tenido ocasión de comprobar cómo se ha convertido en una práctica habitual de determinadas firmas de abogados aprovechar los escritos de demanda para ejercitar la acción hipotecaria y la acumulación de la acción ejecutiva ordinaria, con la inevitable consecuencia de la inclusión de un otrosí (cada una de las peticiones o pretensiones que se ponen después de la principal) con la finalidad de señalar los bienes propiedad del deudor hipotecario susceptibles de embargo, en cumplimiento del artículo 549.3 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Los fundamentos de derecho de esta petición de acumulación encuentran amparo en los artículos 74 y siguientes de la citada ley procesal, remitiendo a los artículos 571 y siguientes en relación a los artículos 681 y siguientes en relación a las normas procedimentales.
De forma evidente, este modo de actuar obedece fundamentalmente a que la garantía hipotecaria se revela claramente insuficiente para la recuperación de las responsabilidad hipotecarias reclamadas, dimanantes del otorgamiento de préstamos hipotecarios concedidos hace unos años por las entidades financieras, principalmente a causa de la disminución de valor de los inmuebles y de la falta de liquidez en el mercado de las subastas judiciales de inmuebles. Inevitables consecuencias que traen su causa inequívoca de la crisis del mercado inmobiliario y de su lenta recuperación.
El principio general en materia de responsabilidad patrimonial en nuestro sistema legal viene establecido por el artículo 1.911 del Código Civil, en virtud del cual, del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros (cfr. el artículo 105 de la LH). Este principio queda subsistente cuando se perfecciona un préstamo con garantía hipotecaria. En cuanto a este último, en su morfología jurídica, cabe distinguir una obligación personal: el préstamo de dinero y una obligación real y accesoria: el bien hipotecado. De esta forma, el deudor hipotecario no sólo responder con el bien hipotecado sino con todo su patrimonio de la responsabilidad hipotecaria (cantidad pendiente de amortizar, intereses ordinarios e intereses de demora y costas judiciales) para el probable supuesto de que el producto obtenido en la venta judicial de la finca hipotecada resulte insuficiente para cubrir la totalidad de aquélla.
Por supuesto, cuando se produce un incumplimiento de la obligación de pago, el acreedor tiene diferentes opciones procedimentales habidas en nuestro derecho procesal para la plena satisfacción de su crédito. A pesar de ello, y siguiendo a la doctrina mayoritaria, el acreedor una vez que se produce este incumplimiento, podrá acudir al procedimiento de ejecución ordinario, mientras que si acude al procedimiento hipotecario sólo puede dirigirse contra la finca hipotecada, sin poder dirigirse, al menos de forma simultánea, contra ningún otro bien del deudor.
Sin embargo, esta posibilidad procedimental de acumular la acción de ejecución ordinaria a la acción hipotecaria, subsistiendo la responsabilidad patrimonial universal, resulta ser un mecanismo procesal cuya fundamentación jurídica viene apoyada en complejos y técnicos razonamientos jurídico-procesales que no conviene desarrollar este artículo. Para profundizar en este tema aconsejo una sosegada lectura del estudio que se menciona al final de este artículo.
El aspecto especial relevante es la pervivencia en nuestro sistema hipotecario de la responsabilidad patrimonial universal del deudor hipotecario, al contrario de cuanto acontece en el sistema hipotecario norteamericano. En este sentido, se está abriendo en la red un interesante debate, acerca de la posibilidad de instar al poder ejecutivo a qué lleve a efecto una reforma legal para limitar la responsabilidad hipotecaria a la finca dada en garantía. El año pasado la Comunidad de Madrid lanzó determinadas propuestas para defender que la responsabilidad derivada de los préstamos hipotecarios quede limitada al producto obtenido con la venta de inmueble, publicada por el Diario Cinco Días de 26 de mayo de 2009 y de la que se hizo eco la publicación electrónica Cotizalia. Concretamente en su página 34 y en la portada del diario se decía que:
“La Asamblea de Madrid acaba de aprobar una proposición no de ley, a instancias de IU y con el respaldo del PP, en la que reclama al Gobierno central que modifique todas las leyes que sean necesarias para evitar que, cuando se produce un impago en una hipoteca y el valor del inmueble no es suficiente para cubrir la deuda, el titular del crédito deba responder con todo su patrimonio presente y futuro. La iniciativa persigue que la garantía de pago hipotecario se limite al piso, como ocurre en el mundo anglosajón. Los expertos advierten que llevar a término esa reforma encarecerá los préstamos”.
En este momento, conviene señalar que este aspecto se encuentra expresamente contemplado en nuestra legislación hipotecaria. La responsabilidad patrimonial derivada de los préstamos hipotecarios puede limitarse exclusivamente al bien dado en garantía, tal como señala el artículo 140 de la Ley Hipotecaria (Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946), siempre que se halla pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. Dice este precepto que: “(…) podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121”.
De esta forma, a mi juicio, sería suficiente con modificar este precepto y sustituir el pacto por una mera imposición legal. Por supuesto, dado el presumible rechazo de las entidades financieras y su más que probable discusión en el Tribunal Constitucional, esta medida habría que limitarla a los préstamos hipotecarios cuando la finca objeto de la hipoteca constituya la vivienda habitual y bajo una serie de requisitos mínimos, pues al fin y al cabo las hipotecas se encuentran rodeadas de suficientes garantías para proteger la satisfacción de las entidades financieras.
Desde luego, más eficaz resultaría esta medida que la propuesta por el Gobierno de aceptar reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil para elevar el umbral del sueldo que no se puede embargar en una ejecución hipotecaria. Así, se elevará este límite mínimo, cantidad del salario intocable, de los afectados por ejecuciones hipotecarias hasta los 696,6 euros, un 10% más del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) -633,3 euros-, donde actualmente está dicho listón del salario blindado. A ésta además se sumará un 20% adicional por cada familiar a su cargo. Esto quiere decir que un hipotecado embargado, al que ya su entidad financiera le ha desposeído de su vivienda habitual, siempre deberá disponer de esta cantidad mínima (696,6 euros) mensualmente. Es decir, si sus ingresos ascienden, por ejemplo, a 1.000 euros, la caja o banco no le podrá requerir más de 304,4 para saldar la mora que aún tendría pendiente a pesar de haberse quedado sin casa.
¿Merece la pena lanzar este ataque a las entidades financieras?... ¡Cuál es tu opinión!
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1. Luis Jiménez-Asenjo Sotomayor. Abogado. La acumulación en la ejecución sobre bienes hipotecados. Indret. Abril 2010.
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