El derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada aparece reconocido en el artículo 47 de la Constitución que, a su vez, atribuye a los poderes públicos la facultad de hacer efectivo tal derecho. El art. 47 de la C.E. se encuadra dentro del Título I, Capítulo III, "De los principios rectores de la política social y económica", razón por la cual este derecho solo puede ser alegado de acuerdo con las leyes de desarrollo. Es decir, este precepto constitucional constituye un principio programático dirigido a los poderes públicos para que arbitren las medidas legales oportunas que faciliten el ejercicio de este derecho.
Por otra parte, la STC 152/1988, de 20 de julio, a la hora de determinar la titularidad de las competencias sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda, señala que la misma se encuentra compartida entre el Estado y las distintas Comunidades Autónomas; es decir, que la competencia del Estado se limita a regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de este derecho constitucional – sirviendo de legislación supletoria. Y, por otra, la STC 61/97, de 30 de marzo, reafirma la competencia exclusiva de las Comunidades autónomas respecto a la ordenación del territorio y el Urbanismo, y aunque reconoce la necesaria integración sistemática con las competencias estatales que afecten a dicha materia, concluye que esta integración, si bien puede justificar una afectación puntual por el Estado, no lo legitiman para una regulación general del entero régimen urbanístico del suelo.
Por tanto, la heterogeneidad normativa estatal que establece el marco jurídico básico de acceso a las viviendas de protección oficial hay que conjugarlo con la diversidad normativa de las Comunidades Autónomas que fijan los requisitos y las condiciones de accesibilidad a este tipo de viviendas públicas. En la página web del Ministerio de la vivienda tenéis esta normativa.
Desde sus inicios, este modelo de protección social se ha visto pervertido por el propio sistema legal y por la escasa reacción de la Administración Pública – fiscalizadora del cumplimiento de los requisitos exigidos en la ley. En primer lugar, la especial vulneración de los principios de igualdad y de seguridad jurídica en los procedimientos de calificación de los adquirentes y, por otro parte, la irracionalidad en la adopción de una política pública de vivienda tendente a generalizar un modelo de adjudicaciones de viviendas en régimen de propiedad, abona inevitablemente a la especulación y a la germinación del fraude fiscal.
La necesidad de que los poderes públicos garanticen, protejan y fomenten el ejercicio de este derecho constitucional, debe ser focalizada alrededor de la idea de la escasez de recursos económicos y las distintas administraciones públicas deben singularizar y ponderar las diferentes necesidades de los ciudadanos interesados y, de acuerdo con ellas, seleccionar a los beneficiarios de estas ayudas. De esta forma, resulta plausible pensar que dentro de los segmentos de población que deben ser objeto de tutela para el acceso al derecho de una vivienda pública deberían primar aquellas familias que se encuentren en situaciones especialmente desfavorecidas, sin perjuicio de la coexistencia de otras circunstancias concurrentes - determinadas de lege lata o a determinar de lege ferenda.
La asunción de esta premisa permitiría el empleo de unos recursos financieros siempre escasos para hacer efectiva la garantía de este derecho. Por ello, la inclusión de nuevos criterios de apreciación de la especial necesidad de vivienda deben ir acompañada de unos parámetros de objetividad que garanticen la igualdad (art. 14 CE) y la seguridad jurídica (art. 19 CE) del proceso – baremos, registros públicos, publicidad... Esta afirmación tiene por fundamento ultimo el cumplimiento del mandato constitucional contenido en el art. 9.2 de nuestra Norma Suprema, que establece que "Corresponde a los poderes públicos promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política social y cultural", en relación con el art. 47 de la CE.
Los españoles somos los ciudadanos europeos más propensos a la adquisición de viviendas en régimen de propiedad. Sin embargo, sin menospreciar la debida protección social estatal, no parece excesivamente razonable que, dada la escasez de recursos, se halla estandarizado un modelo de otorgamiento de VPO en régimen de propiedad. En el último semestre del año anterior, el 85% del parque de viviendas era en propiedad, mientras sólo un 13% eran de alquiler. En este sentido, un reciente informe titulado ‘Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma estructural’ publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), entre otra medidas, exige la extinción de la vivienda de protección oficial en propiedad (VPO) para reorientar las subvenciones hacia el alquiler, pero no con la idea de promover un parque público, tal y como desea el Gobierno, sino para que las personas con bajos niveles de renta puedan acceder a una vivienda libre en arrendamiento.
A principios del 2007 aparecía la noticia de que el Ministerio de la Vivienda preveía que el próximo Plan de Vivienda del año 2009-2012 eliminará las VPO en propiedad y promoviera la creación de un parque estable de viviendas protegidas en alquiler – de forma análoga a muchos países europeos (según declaró la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, en la primera reunión del Consejo Nacional de Plan Estatal de Vivienda, celebrada el día 14 de febrero de 2007). En esta reunión la ministra no se pronunció acerca de la fecha exacta de la supresión de las VPO en propiedad, pero sí anunció un cambio en los objetivos para el próximo Plan de Vivienda (2009-2012). Si en el anterior Plan de viviendas 2005-2008, la finalidad del Ministerio era dirigir más de la mitad de las ayudas (el 53%) a financiar viviendas destinadas al alquiler y la otra mitad de los recursos para pisos en propiedad, en el próximo Plan de Vivienda – el vigente-, prácticamente la totalidad de las viviendas de protección oficial estarían dirigidas al arrendamiento y las VPO en propiedad irían desapareciendo paulatinamente.
A pesar que el fomento de las viviendas de alquiler sigue encontrándose entre los objetivos de este plan, es suficiente con una atenta lectura del mismo para darse cuenta del estrepitoso fracaso de las políticas de vivienda formuladas por el ejecutivo, a través del referido Plan de Vivienda (2009-2012), aprobado por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.: Dice la exposición de motivos que uno de los objetivos de este plan es “Garantizar a todas las familias y ciudadanos la libertad de elegir el modelo de acceso a la vivienda que mejor se adapte a sus circunstancias, preferencias, necesidades o capacidad económica, estableciendo que el alquiler sea posible para los mismos niveles de renta que los definidos para el acceso a la propiedad.” Y, en el artículo 26 que las viviendas protegidas para arrendamiento a 10 años podrán ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción de compra, en cuyo caso el inquilino podrá adquirirla a un precio de hasta 1,7 veces el precio máximo de referencia establecido en la calificación provisional.
En cualquier caso, si una de las exigencias constitucionales en materia de protección pública de la vivienda es la de evitar la especulación, no tiene mucho sentido incorporar al mercado libre las VPO a través del mecanismo de la descalificación. La descalificación supone un procedimiento administrativo y voluntario indispensable para vender las VPO a precio de mercado y evitar encontrarse limitado por el precio máximo de venta fijado en la ley. Esta desafección de estas viviendas públicas está sujeta al cumplimiento de un determinado plazo, en función de la fecha de la calificación definitiva, que va entre los diez a los treinta años, con carácter general. En este sentido, parece más aconsejable prohibir las facultades de disposición de estas viviendas y permitir el uso y disfrute de las mismas de forma temporal o vitalicia, en función de las circunstancias. En el País Vasco, a partir de la promulgación del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, las VPO no se pueden transmitir libremente, pues no se permite su descalificación, salvo el supuesto de viviendas sometidas a cualquier régimen de protección oficial destinadas a realojos, que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación definitiva. Lo máximo que se permite es la recuperación del mismo dinero que puso al comprarla más el IPC. Lo mismo que le devolverían, además, para el caso de que dejara de ser dueño de la VPO por la causa que sea: porque fallece y sus herederos no la pueden recibir por no tener derecho a VPO (vid. Artículo 11 del RD 39/2008)
En segundo lugar, la pasividad en el control fiscalizador de la Administración viene a suponer una cierta defraudación pública de los intereses de los ciudadanos y un servicio público deficiente y muy pernicioso. En este sentido, la creación de un Ministerio de la Vivienda no ha servido prácticamente para nada, salvo para incrementar el porcentaje de gasto público del Estado. Pues bien, ante este fraude masivo de las VPO, el Ministerio de Vivienda y las comunidades autónomas que tienen transferida esta competencia, se han puesto manos a la obra para endurecer la legislación y reforzar la actuación inspectora, con un escaso éxito. En este sentido, las comunidades autónomas han creando servicios especiales que se dedican exclusivamente a la inspección de las mismas. El objetivo es garantizar que ninguna de las VPO que se entregan sea ocupada por personas distintas a las adjudicatarias, que no se vendan o alquilen de manera irregular, o que permanezcan vacías.
Entre los requisitos exigidos en la ley para el adquirente de una VPO en régimen de propiedad se encuentra el destinar la misma como primera residencia y vivir en ella de manera habitual. Solamente se pueden pasar fuera tres meses al año, aunque dependiendo de la región en que se habite este período puede variar. A mayor abundamiento, cabe señalar que suele ser muy común que el titular del piso de protección oficial tenga otras residencias adquiridas posteriormente (a su nombre o al de otras personas) y que utilice la primera como lugar de vacaciones o la ceda a terceros ocupantes - familiares o amigos de manera gratuita o recibiendo dinero mediante fórmulas que se alejan de la legalidad-, lo que constituye una falta muy grave.
Por otra parte, suele ser muy habitual que la VPO permanezca vacía. Cuando se firma el contrato, las cláusulas reflejan la obligación de entrar a vivir en el piso en un período de tiempo determinado. Si el titular no cumple, puede perder la propiedad. Tirando de una persiana bajada durante un mes, el buzón lleno de correspondencia o el contador de la luz, el agua o el gas a cero, los inspectores pueden preguntar a los vecinos y visitar en varias ocasiones la casa hasta llegar a la conclusión de que está vacía. Muchos pisos ya han sido retirados por esto.
Otro tipo de fraude es vender la vivienda protegida sin estar autorizado. No se puede transferir una VPO a otro dueño hasta que pase un período de tiempo determinado. Para venderla, ha de solicitar previamente su descalificación y que ésta se lleve a cabo. El fraude consiste en poner a la venta la vivienda por el precio máximo que permite la comunidad autónoma y añadir un importe que el comprador paga en negro. Suele ser una cantidad bastante elevada pero que, sumada a lo que cuesta el piso, no asciende a lo que se paga en el mercado libre. De este modo, tanto el comprador como el vendedor resultan beneficiados. La venta del piso de forma fraudulenta es una de las prácticas más graves según la normativa. La VPO puede ser expropiada si permanece vacía y si se cede o alquila de manera fraudulenta – cuestión que raramente pasa en la práctica por culpa de la inanición de la Administración competente.
En concreto, basta un sencillo ejemplo para comprobar la desidia de la Administración. La Ley Foral de Protección Pública a la Vivienda en la CCAA de Navarra, vigente desde 2004, establece en su artículo 4 que las viviendas protegidas "se destinarán a domicilio habitual y permanente" y que "en ningún caso se admitirá el destino para segunda residencia". La norma fija además que "deberán ser ocupadas en un plazo máximo de seis meses a partir de la calificación definitiva, salvo en casos de demora superior a tres meses en la transferencia de la propiedad que resulte imputable al promotor o a otra persona o entidad distinta del adquiriente". En el caso del alquiler, el plazo máximo para ocupar la vivienda es de tres meses, contando a partir de la fecha de firma del contrato. Por otro lado, el texto aclara que se entiende que la ocupación de una vivienda es habitual "cuando permanezca ocupada durante al menos nueve meses al año, salvo que medie causa justa". La actuación inspectora se concreta en 57 adjudicatarios de viviendas protegidas que han sido sancionados en el último año por no habitar sus viviendas de manera habitual y permanente. Esta cifra supone un notable incremento respecto a las que se registraron en los dos años previos: triplica los 18 multados que hubo en 2008 y supera en 22 a los 35 de 2007 ( a lo largo de 2007 se adjudicaron 2.426 inmuebles, a los que hay que sumar 7.216 de promociones desarrolladas en el periodo 2004-2006 (debe tenerse en cuanta que el tiempo estimado para la construcción de una VPO entre que se adjudica y se entregan las llaves es de aproximadamente dos años). En total, 9.642 viviendas, con una clara tendencia paulatina a incrementarse).
En conclusión, una adecuada resolución de los problemas asociados con la política pública de vivienda – de una enorme complejidad -, debería pasar por una modificación sustantiva de la cultura de la propiedad y por la consiguiente reforma del sistema legal que ofrece cobertura a las adjudicaciones de las viviendas públicas, dando prioridad a la concesión de viviendas sometidas al régimen del arrendamiento. En cualquier caso, la pervivencia de cualquier sistema legal aconseja salvaguardar los legítimos intereses de todos los ciudadanos y es una obligación de las administraciones velar por el respeto y cumplimiento de la ley.
Artículos relacionados
BLAWGS
