1 de junio de 2010

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El retracto legal como una limitación del derecho de propiedad





I.- El concepto de retracto legal

El Código Civil contempla la figura del retracto legal en los artículos 1521 y ss. – en sede de compraventa -, estableciendo algunas normas generales y ofreciendo algunas pautas normativas del retracto de comuneros y de colindantes. Sin olvidar que en nuestra legislación civil estatal existen otros supuestos de adquisición preferente como los retractos arrendaticios, contemplados en las respectivas leyes de arrendamientos y que tuvimos ocasión de tratar en este artículo, el retracto de coherederos regulado en el artículo 1067 del CC o al histórico retracto enfitéutico de los artículos 1638 y 1639 del mismo cuerpo legal.

El retracto legal puede ser definido como aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones, tal como expresamente previene el artículo 1521 en estos términos: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.

De esta forma, esta figura se constituye en una limitación del derecho de propiedad de una cosa, estableciendo una preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que tenga lugar su enajenación. Por tanto, la virtualidad de este derecho de adquisición preferente únicamente entra en juego una vez que la cosa haya sido transmitida a un tercero, siendo los actos de la enajenación o transmisión y correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad (cfr. STS de 9 de marzo de 1999 y de de 14 de diciembre de 2007).

Volviendo a retomar el tema de la definición legal de esta figura, conviene señalar que la misma ha sido objeto de diversas críticas y ha suscitado el nacimiento de un interesante debate doctrinal sobre su verdadera naturaleza y posible encaje en las categorías tradicionales de la ineficacia contractual. Una de las consecuencias prácticas de este debate doctrinal ha sido la posibilidad de determinar si las cargas fiscales inherentes a la transmisión realizada ha de ser soportada por el retrayente o por el retraído (tercer adquirente). Sin ánimo de profundizar en esta materia, sí es conveniente señalar que, como regla general, nuestro ordenamiento tributario excluye la existencia de una doble transmisión, pues la existente entre el transmitente y el retraído ha devenido ineficaz a consecuencia del ejercicio del retracto.

En este sentido, desde un punto de vista jurídico-privado y siguiendo la tesis formulada por excelsos autores, en un sentido técnico, cabe aceptar que el término subrogación a que se refiere el artículo 1521 del CC no puede utilizarse en otro sentido que no sea el impropio, con la única finalidad de resaltar el mantenimiento de la validez y eficacia del acto transmisivo realizado, con la mera sustitución del primitivo adquirente por el retrayente. Si bien es cierto que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha recurrido al acogimiento de la idea de “modificación subjetiva sin alcance novatorio” (entre otras, STS de 16 de mayo de 1991) para resaltar esta tesis.

Por ello, si como hemos señalado con anterioridad el retracto legal se fundamenta en opciones de justicia valorativa, resulta ser igualmente justo que el tercero adquirente no salga perjudicado como consecuencia del ejercicio de este derecho de adquisición preferente. De esta forma, ejercitada una acción de retracto no bastará con que el retrayente abone el mismo precio hecho por el tercero, sino que será necesario resarcir a este último de los gastos que le haya originado la fallida adquisición. A esta necesidad atiende el artículo 1518, aplicable al retracto legal por remisión del artículo 1525 del CC, en estos términos: “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.”

II.- El cómputo del ejercicio de la acción del retracto legal. El dies a quo en los casos de venta en pública subasta

Establece el artículo 1524 que el ejercicio de este derecho debe ejercerse “dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”.

En principio y sin ánimo de agotar esta materia, que será posteriormente tratada con más detalle cuando analicemos el retracto de comuneros, el primer supuesto parece admitir pocas dudas: el plazo de caducidad de la acción de retracto se computa desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Por supuesto, que si se tiene conocimiento de las circunstancias de la venta y pasados más de nueve días desde este conocimiento se realiza la inscripción en el registro del contrato, no se abrirá un nuevo plazo pues el derecho a ejercitar el retracto habrá ya desaparecido si no se ejercitó a su debido tiempo.

Más problemas plantea el supuesto de determinar el dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal, en caso de falta de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o bien sobre el conocimiento anterior a la inscripción. La jurisprudencia en esta materia es profusamente copiosa y la misma se ha encargado de resolver esta cuestión en múltiple ocasiones. En líneas generales, la doctrina jurisprudencial entiende que para que se considere que ha empezado el cómputo de los nueve días, debe exigirse que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión (STS de 8 de junio de 1995, que cita muchísimas anteriores, desde 1942). Esta tesis ha sido reiterada posteriormente en numerosísimas sentencias (entre otras muchas, STS de 7 de diciembre de 1998, STS de 20 de octubre de 2005, STS de 25 de mayo de 2007 y STS de 26 de febrero de 2009. En este sentido, la reciente STS de 18 de marzo de 2009, siguiendo la tesis expuesta, utiliza el argumento siguiente:

“(…) En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción.

De este modo, en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil , lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica - traditio ficta- con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1462.2º del Código Civil.”.

Por tanto, la doctrina del Tribunal Supremo podemos resumirla señalando que el contenido del artículo 1524 parece no admitir ninguna duda respecto a la determinación del dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal, que será a partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se produce la inscripción, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo.

Por otra parte, resulta muy interesante contempla el supuesto de la legitimidad del ejercicio del derecho de retracto en los casos de ventas en subastas judiciales o administrativas. Es cierto, que la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la normativa sobre retractos legales ha de ser objeto de una interpretación restrictiva (TS 12 de febrero de 1959 o 12 de Abril de 1989) y por ello no procede cuando quien ostenta tal derecho no puede subrogarse en la posición del adquirente, por resultarle imposible cumplir con la prestación pactada. Ahora bien, pese a la literalidad del artículo 1521 “compra o dación en pago” el retracto legal cabe ejercitarlo en relación a otros supuestos de enajenación a título oneroso, incluyendo por asimilación cuando la cosa objeto del retracto es adquirida en pública subasta; pues en otro caso, el legislador estaría abocando por la permisibilidad de ciertas prácticas abusivas, pues al disponente le bastaría con hipotecar el bien y dejar que se sacará a pública subasta para desnaturalizar la acción de retracto.

La STS de 25 de mayo de 2007, haciéndose eco de la STS de 8 de junio de 1995, respecto a esta cuestión señala que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial “no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo”.

En cuanto a la determinación del dies a quo en estos casos de venta mediante subasta judicial, la jurisprudencia ha ido variando de criterio, manteniendo inicialmente que el computo se iniciaba no el día de la celebración de la subasta sino el día del otorgamiento de la correspondiente escritura pública (STS 28 de junio de 1949, de 17 de febrero de 1957 o de 20 de Febrero de 1975) Sin embargo esta postura varió con la STS de 1 de Julio de 1991 que admitió el inicio del cómputo el día en que se dictó auto de adjudicación definitiva, pues como razona la misma: "solo ese día pudo conocerse que la venta era ya una realidad jurídica consumada, que ya no se podía producir la quiebra de la subasta, que en definitiva, no había ya dudas sobre la adjudicación provisional." Esta doctrina ha sido después ratificada por muchas otras sentencias: negándose que el díes a quo sea el simple conocimiento de la celebración de la subasta, sino el completo conocimiento de la venta (STS de 14 de diciembre de 2007 y, sobre todo, la STS 14 de julio de 2008), en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo” (STS 26 de febrero de 2009).

En fin, como señala la STS de 18 de marzo de 2009 (F.J. Segundo in fine) “la doctrina de esta Sala que ahora se reitera, sienta que en las ventas en pública subasta el dies a quo para el comienzo del plazo de caducidad de la acción de retracto a que se refiere el artículo 1524 del C.C. se corresponde con el del auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada.”

4 comentarios:

  1. ¿Y cuando comenzaría el plazo de 30 días si el inquilino tiene conocimiento de la subasta y se persona en el juzgado dos días antes de la misma con intención de suspenderla pero no lo consigue? ¿Se podría considerar la fecha de subasta, o en su defecto la del auto de aprobación del remate, como fecha de inicio de dicho plazo? ¿O quizá como dices, habría que esperar al Auto de Adjudicación?
    Igualmente ¿Se hace necesario notificar fehacientemente a pesar de que dicho arrendatario está personado en la causa con abogado y procurador?
    El caso que te menciono es real. De hecho la inquilina es la novia del ex-propietario y ambos viven juntos en el piso, hecho que a la secretaria le importa un comino, ¿te lo puedes creer?

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  2. Como expresa el artículo, los criterios jurisprudenciales gira entorno a computar el plazo desde la consumación de la venta, que a efectos de la subasta, coincide con el auto de adjudicación. A mi juicio, se podría considerar el auto de aprobación de remate como fecha de cómputo, dependiendo de las circunstancias de cada caso, pero no creo admisible considerar a estos efectos la fecha de la subasta. Un saludo.

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  3. Qué furte, a pesar de que hemos acreditado en el juzgado que ambos son novios y que siempre han vivido juntos en esa casa, el juzgado ha dado el arrendamiento por válido y nos toca tragarnoslo. Menos mal que su intención es exclusivamente ejercer el retracto y no continuar con el arrendamiento. Su intención ha sido esquivar los tropecientos embargos posteriores y les va a salir bien.

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  4. Hola!!mi pregunta es el derecho a ejercer el retracto,es a partir de q el retrayente sabe de la existencia de la compra,mediante burofax con acuse de recibo,por ejem,en mi caso ya han pasado 30 dias,y si respondio q el tenia el dinero y demas pero no veo la consumacion del dinero por ning lado,mi preg es ya ha caducad el plazo?
    Ya puedo ir al reg de la prop a poner la prop de la vivienda a mi nombre?llevo mas de un mes esperand por este señor a ejerza su derecho del retracto,pero q acabe de pagar.y no teng ni siquiera noticias alguna ni de su abogado.q puedo hacer??

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