6 de febrero de 2010

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Jurisprudencia.- La finalidad de la fianza arrendaticia no es asegurar el pago de las rentas





Jurisprudencia SAP de Pontevedra 26 de marzo de 2009 Hace ya un tiempo tuvimos la oportunidad de publicar un artículo dedicado a la regulación legal de la fianza arrendaticia. En el mismo decíamos que la fianza en el contrato de de arrendamiento posee una naturaleza obligacional de carácter legal que deberá constituirse necesariamente en metálico. Asimismo, señalábamos que la fianza arrendaticia cumple una función garantista tendente a asegurar la devolución del bien arrendador en buen estado, la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.

Pues bien, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de fecha 26 de marzo de 2009, ha señalado que la finalidad de la fianza arrendaticia no es asegurar el pago de las rentas exigibles y no pagadas.

Se trata de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito el día 1 de mayo de 2003 y resuelto de mutuo acuerdo por las partes, dónde surge una contienda entorno a un documento suscrito por la arrendadora y arrendataria con ocasión de la resolución del contrato de locatio. La correspondiente sentencia de instancia fue susceptible de apelación por la parte arrendadora, constituyendo la interpretación jurídica del órgano ad quem de dicho documento el elemento clave del recurso de apelación.

Según obra en las actuaciones el susodicho documento es del tenor literal siguiente: “Que en este acto se hace entrega por Luis Angel, arrendatario, de las llaves de los locales que tenía alquilados en la finca de 13.663 m2, Polígono Industrial de San Andrés de Xeve, Pontevedra, a Belarmino, arrendador, quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas y de la comprobación del Estado del inmueble, quedando en este acto resuelto los contratos de arrendamiento celebrados sobre los locales descritos con anterioridad".

De forma muy acertada el Tribunal razona que la expresión “a expensas” debe ser interpretada en su propio contexto, a pesar que su equivalencia gramatical con las expresiones “a costa, por cuenta, a cargo” pudiera sugerir la verosimilitud de la tesis interpretativa formulada por la parte arrendadora, en el sentido de que la retención y no devolución de la fianza prestada por el arrendatario, en el momento de celebración del contrato y equivalentes a dos mensualidades, tendría por objeto la liquidación de las rentas vencidas y no satisfechas.

El Tribunal argumenta la no sostenibilidad de la tesis del arrendador mediante la invocación de dos motivos distintos. El primero porque vulnerar lo pactado entre las partes y el espíritu del artículo 36 de la LAU y el segundo surgido de la propia interpretación gramatical del documento suscrito.

  1. Que no puede admitirse la tesis formulada por la parte arrendadora porque de ser así, resultaría que la fianza habría sido entregada al celebrar el contrato con la única y exclusiva finalidad de responder de las rentas exigibles y no pagadas ("quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas"), lo que no sólo resulta contrario a la finalidad de tal figura de garantía que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino también a lo estipulado, por las propias partes, en el contrato de locación suscrito, en su cláusula décimo-tercera.

  2. Porque ha de tenerse muy en cuenta la utilización de la conjunción copulativa "y" en la oración más arriba transcrita ("quedando pendiente la devolución de la fianza entregada en su día por el arrendatario a expensas del pago de las rentas atrasadas y de la comprobación del Estado del inmueble"), lo que implica sujeción de la devolución de la fianza por la parte arrendadora (lo que constituye la acertada tesis de ésta) a una doble condición a verificar, esto es, al pago de las rentas atrasadas y a la constatación de que el inmueble arrendado es restituido a la propiedad sin daño o desmerecimiento alguno que, proviniendo del uso y disfrute de la parte arrendataria, implicaría la utilización de la cantidad entregada como fianza para reparar los menoscabos apreciados.

Fuente: Difusión Jurídica

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