Establece el artículo 9.1 letra f) y la Disposición Adicional 1.ª letra c) de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de todos los propietarios de un piso o local en una finca en régimen de propiedad horizontal de contribuir, según su cuota de participación, a la dotación de un fondo de reserva existente en todas las Comunidades de Propietarios, con la finalidad de atender las obras de conservación y reparación de la finca.
La titularidad de este fondo de reserva la ostenta la propia Comunidad de Propietarios. Es decir, el legislador parte de la idea de que la Comunidad de Propietarios es un ente sin personalidad jurídica pero puede ser titular de fondos o créditos y, por ello, el artículo 22.1 de la LPH determina que responderá de las deudas en primer lugar con esos bienes propios, señalando que sólo de forma subsidiaria responderá cada uno de los propietarios.
Por ello, este fondo de reserva deberá destinarse a atender determinados gastos comunes que, según el tenor literal del precepto supra reseñado, son los relativos a la conservación y reparación de la finca, sin que proceda, en ningún caso, su devolución pues, por el contrario, la previsión establecida en la Disposición mencionada es que al aprobarse anualmente el presupuesto se mantenga, con una dotación no inferior al 5 por ciento del mismo, en previsión del nacimiento de alguna necesidad de acometer tales obras, Así, con arreglo a este fondo de reserva la Comunidad de Propietarios podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concertar un contrato de mantenimiento permanente de la finca y de sus instalaciones generales.
Pues bien, como decimos este fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 5 por ciento del último presupuesto legalmente aprobado. Por tanto, mientras no supere este 5 por ciento nos encontramos con el denominado fondo de reserva legal y en lo que supere dicho porcentaje será un fondo de reserva voluntario. Este carácter voluntario nace de la aceptación de todos los comuneros de la necesidad de incrementar el fondo de reserva legal.
En ese sentido, parece claro que el fondo de reserva legal nace de una obligación de naturaleza legal, en cuanto lo impone el precepto arriba mencionado. Por el contrario, el fondo de reserva voluntario parece ser que debe ser concebido como una obligación contractualmente pactada por los comuneros y, por tanto, de naturaleza puramente contractual.
Por tanto, esta diferente naturaleza jurídica de la obligación no permitiría diferenciar las consecuencias en aquellos casos de venta del piso o local y fundamentalmente porqué el artículo 9.1 letra f) de la LPH, establece que la titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la Comunidad de Propietarios.
Este pronunciamiento del legislador respecto de la titularidad del fondo de reserva impide que el vendedor de un piso o local puede exigir el rescate de cantidad alguna, pues desde su pago a la Comunidad de Propietarios, ésta se convierte en la única titular, con independencia que la entrega de la cantidad de dinero haya sido como consecuencia de un mandato legal o voluntario en lo que exceda de ese 5 por ciento del presupuesto aprobado.
De esta forma, en cuanto se abona la cantidad correspondiente la misma será irrecuperables y no podrá ser objeto de devolución alguna, en ningún supuesto, porque se trata de una obligación legal así impuesta y cuando se trate de una reserva voluntaria porque al momento de aprobarla por medio de un acuerdo comunitario, se estaba destinando por exigencia del precepto supra mencionado a la exclusiva titularidad de la Comunidad de Propietarios, sin posibilidad de recuperación o rescate, pues aún tratándose de un fondo de reserva voluntario, el legislador le impone unas consecuencias similares a las del fondo de reserva legal.
En conclusión, en aquellos supuestos de compraventa de un piso o local afectos a una Comunidad de Propietarios, por mandado imperativo del artículo 9.1 letra f) de la LPH, no es susceptible de devolución la cantidad que le corresponda del fondo de reserva legal o voluntario, en el momento de la venta y, por tanto, tampoco puede exigirse al comprador.
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