Se ha publicado la Sentencia n.º 684/2009 del Tribunal Supremo, de fecha 20 de octubre, siendo Ponente D José Antonio Seijas Quintana, que declara la solución apuntada por la doctrina, favorable a reputar incumplimiento el mero retraso en el pago de una mensualidad, y a no admitir el valor enervatorio del pago hecho con posterioridad a la interposición de la demanda, encuentra perfecto acomodo en la evolución de la legislación arrendaticia hacia una mayor protección del arrendador frente a los abusos del inquilino.
La discusión jurídica se centraba en la existencia de una Jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales, con relación a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, promovido después de otro en el que ya se había declarado enervada la acción, conforme al párrafo primero del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 , procede o no el desahucio si el demandado paga o consigna la renta debida después de interponerse la demanda y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal.
En este sentido, en la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se apreciaban dos corrientes o criterios jurídicos opuestos. El primero estaría en lo dictaminado en diversas sentencias de estos Tribunales de apelación, en las que se apreciaba que el pago de la renta por el arrendatario sin haber recibido aún noticia del litigio tiene respecto de éste únicamente efectos enervadores de la acción, si concurren los requisitos legales que posibilitan la enervación. El segundo que considera que el pago de la renta por el arrendatario en cualquier momento anterior a su citación a juicio, esto es, sin tener noticias de la interpelación judicial, constituye un mero retraso, con efectos liberatorios.
Esta STS de 20 de octubre de 2009 nos recuerda que existe Doctrina Jurisprudencial respecto a la resolución de esta cuestión, declarada por la STS de 24 de julio de 2008 y reiterada por la STS de 26 de marzo de 2009. Esta doctrina se puede sintetizar en lo siguiente:
«El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas"»
Por eso, concluye la sentencia que estamos comentando que:
«La enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».
Marco Jurídico Procesal: :
Artículo 22.4 de la LEC:
“Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”
Artículo 439.3 de la LEC:
“No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio.”
Artículo 440.3 de la LEC:
“En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549.”
BLAWGS
