Quórum de asistencia y mayorías exigidas para la votación y adopción de los acuerdos comunitarios - Final

Cointinuamos el post anterior.

Votación

El cometido de la Junta de Propietarios no es sólo aprobar el balance y nombrar o ratificar al Presidente de la Comunidad de Propietarios. Es relativamente frecuente que la misma se reúna con carácter extraordinario para tratar diferentes temas. Es este punto dónde entran en juego el sistema de mayorías que vienen exigidas en la ley para revestir de validez a los acuerdos adoptados y no sean susceptibles de impugnación por los propietarios que estuvieren en contra.

El régimen jurídico viene establecido en el extenso y complejo artículo 17 de la LPH, que trataremos de sistematizar para una mejor exposición del tema.

1. Unanimidad tácita o cuasi-unanimidad

El requisito de la unanimidad de los propietarios se exige en el primer párrafo, del apartado 1 del artículo 17 de la LPH para la validez de los acuerdos adoptados que impliquen una aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

Sin embargo, esta regla de la unanimidad viene a ser más supuesta que real pues se hace valer el silencio de los propietarios ausentes como voto afirmativo. De esta forma el legislador establecer una especie de unanimidad tácita que viene corroborada por lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 17.1 al señalar que: “ (…) se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, (…) no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

En vista de ello, el carácter absoluto del precepto exigiendo la unanimidad viene a ser difuminado o atemperado por el voto afirmativo tácito de los propietarios ausentes, facilitando el legislador la adopción de acuerdos, ante la constatación de la dificultad que entraría lograr una verdadera unanimidad.

Por otra parte, la doctrina mayoritaria entiende que tratándose de cumplir el mandato legal de la unanimidad los propietarios morosos no pierden su derecho a voto (vid. artículo 15.2 LPH). A mi juicio, realizando una interpretación sensu estricto y atendiendo al elemento gramatical de este último precepto, la utilización de la expresión “a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley” con que el legislador cierra el artículo, no permite excepcionar la regla de la unanimidad, pues parece ser que el legislador, utilizando la expresión “mayorías exigidas en la ley” viene a incluir en la misma a la unanimidad. De esta forma, parece razonable afirmar la imposibilidad de voto de los propietarios morosos en todos los casos.

Pongamos un sencillo ejemplo para comprender perfectamente la exigencia de esta cuasi-unanimidad. Se convoca Junta de Propietarios para modificar el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. A dicha reunión acuden únicamente 10 de los 35 propietarios que conforman la comunidad. Al no alcanzarse el quórum necesario en esta primera convocatoria y, tras pasar la media hora fijada en la ley, se convoca la segunda convocatoria. En esta segunda reunión acuerdan todos los propietarios presentes, por unanimidad, adoptar el acuerdo de modificación del título constitutivo.

En este caso, si los propietarios ausentes, debidamente notificado el acuerdo, no se oponen al mismo en el plazo de 30 días, su silencio se entiende el sentido positivo, esto es, como un voto afirmativo del acuerdo. Por ello, predicamos que exigir la unanimidad resulta un tanto paradójico, cuando es infrecuente que se reúnan en Junta todos los propietarios de la Comunidad.

1. Mayoría cualificada

El legislador, en aras de favorecer la realización de las mejoras o modificaciones importantes en los servicios de la finca, ha establecido determinadas excepciones a la exigencia de la unanimidad, a pesar que las mismas puedan afectar al título constitutivo o a los estatutos. Estos supuestos excepcionales vienen establecidos en el párrafo segundo del artículo 17.1 de la LPH y requieren únicamente una mayoría de tres quintos.

• Instalación o supresión de servicios

De esta forma, el precepto señala la idoneidad de la mayoría cualificada para el establecimiento o supresión de determinados servicios (cabe entenderlo como una prestación personal a favor de una persona determinada) y, en todo caso, aquellos de interés general.

Concretamente se exige la mayoría de tres quintos para instalar o suprimir un ascensor, la portería o consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

La expresión servicios comunes de interés general resultar ser excesivamente ambigua y amplia y el legislador extrapolar su interpretación a los pronunciamientos de los Tribunales que, a la postre, no son, desde luego, nada unánimes.

Siendo especialmente raro que en las comunidades de propietarios pueda existir la necesidad de establecer otros servicios de los señalados expresamente en el artículo, debemos entender la expresión de servicios de interés general como una cláusula abierta dispuesta por el legislador para cubrir o amparar determinadas expectativas de servicios en previsión de futuro.

Este concepto de servicio común de interés general debe interpretarse teniendo en cuenta el edificio y el entorno social en que se halla. V. gr. un servicio de portería podría ser de interés general en un barrio de clase media o alta y suprimirlo de interés general en un barrio pobre. En fin que el interés general siempre va asociado al status social o económico de los propietarios y al entorno geográfico de la finca. De esta forma, la jurisprudencia debe adecuar estas circunstancias a la hora de elaborar una interpretación de la expresión interés general, por razones sociales y económicas.

• Arrendamientos de elementos comunes

Esta mayoría cualificada de 3/5 también es exigible para aquellos casos de arrendar algún espacio común, propiedad de la comunidad y que no se encuentre ocupado. Si el alquiler pudiera ocasionar a algún propietario perjuicios o molestias, el arrendamiento exigirá su consentimiento o aprobación (vid. artículos 11 y 18 de la LPH).

Dispone el párrafo 4.º del artículo 17.1 de la LPH que en estos casos en los que se requiere unanimidad o mayoría cualificada, se entenderá que son votos favorables los de aquellos propietarios ausentes, es decir, los que no asistieron a la Junta a pesar de estar debidamente citados y quienes una vez informados del acuerdo aprobado no manifestaren su desacuerdo en el plazo de treinta días siguientes. De ahí que (como apuntábamos más arriba) estas unanimidades o mayorías cualificadas bien podrían ser calificadas como de presuntas o tácitas. Tal vez, una exigencia más estricta implicaría que la negativa de un propietario impidiera la adopción de un acuerdo. En fin, que estas mayorías tácitas suponen dotar de una cierta flexibilidad a la adopción de acuerdos comunitarios.

Dispone el último párrafo del citado precepto que los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

     3. Mayoría simple

• No aprobación de un servicio por no alcanzar la mayoría de 3/5 o aprobación por mayoría simple

En aquellos supuestos en que no se lograse alcanzar la mayoría cualificada necesaria para instalar un nuevo servicio que sea de interés general, pero haya una mayoría más modesta que sí lo quiere, no existe impedimento alguno para que pueda instalarse este servicio, siempre que su coste repercuta únicamente en los propios propietarios interesados (vid. artículo 11.2 de la LPH).

• Obras de acceso para discapacitados

En los casos de supresión de barreras arquitectónicas, es decir, de obras o nuevos servicios para ayudar a los discapacitados y personas mayores de 70 años a fin de puedan desplazarse, aunque modifiquen el título constitutivo o los estatutos, el tercer párrafo del artículo 17.1 señala que las mayorías necesaria para aprobar la supresión de estas barreras será la mayoría simple, es decir, más del cincuenta por ciento del total de propietarios y de cuotas de participación. Esta exigencia viene establecida por la Ley 51/2003 para favorecer a los discapacitados y ancianos. Recordamos que si el coste de la obra fuere inferior a tres mensualidades ordinarias, bastará la solicitud del propio discapacitado o anciano para que pueda aprobarse y obligar a todos los propietarios. Si excediese de tres mensualidades, el propietario discapacitado o anciano mayor de 70 años deberá conseguir la mayoría de votos de los propietarios que representen la mayoría de cuotas de la comunidad, para obligar al pago de las obras o del nuevo servicio a todos los propietarios. En cualquier caso, no hay inconveniente para su realización, si se hace a costa del discapacitado o anciano mayor de 70 años.

•       Mayorías necesarias para los restantes acuerdos

Para la validez de los restantes acuerdos, no mencionados a lo largo de esta exposición, dispone el artículo 17.3 de la LPH que bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de participación. Si no concurrieran a la Junta la mayoría necesaria de propietarios hay que acudir a una segunda convocatoria, en la que bastará la mayoría de los presentes siempre que representen la mitad de las cuotas de participación.

1. Mayoría de un tercio

• Instalación de antenas, placas solares y otros artefactos energéticos

Dispone el artículo 17.2 de la LPH que la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

El coste de estas instalaciones y aparatos es a cargo de los propietarios interesados y una vez la instalación, pertenecen a la comunidad. Cualquier propietario podrá usarla si paga su parte del coste, debidamente actualizado.

Para finalizar, mencionar que dispone el último párrafo del artículo 17.3 que cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos anteriormente descritos, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas (vid. artículo 3 del Código Civil).

Resumen de las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal

1. El acuerdo para aprobar o modificar el título constitutivo y los estatutos
   necesita la unanimidad de todos los propietarios (art 17.1a) así como para las modificaciones que se le hagan con posterioridad (art 17.1a y 5 final). Igualmente, la cuota de participación en las cargas solamente podrá alterar­ se por acuerdo unánime (art 3) Los ausentes se cuentan como votos afirma­tivos si no reclaman (art 17.1a, párrafo cuarto).
2. Para la construcción de nuevas plantas y cambios en la estructura del edi­ficio o de las cosas comunes mencionadas en el título constitutivo de la comunidad hacen falta los mismos requisitos que para modificar el título constitutivo, es decir, la unanimidad de los propietarios (art 12 y 17.1a) con­tándose las ausencias como votos afirmativos si no reclaman (art 17.1a párra­fo cuarto).
3. Para nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean exigibles para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble bastará la mayoría simple establecida en el art 17.3a, pero los disidentes no estarán obligados a contribuir si el gasto supera tres mensualidades ordinarias de gastos comu­nes (art 11.2)
4. Para el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, vigi­lancia y otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supon­gan modificación del título constitutivo o de los estatutos, se requerirá oí voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de cuotas de participación (art 17.1"). Los propietarios ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art 17.1^a, párrafo cuarto).
5. Para dar en arrendamiento bienes comunes hace falta la misma mayoría
   que en el número 4 (art 17.1a). Los ausentes se cuentan como votos afirmati­vos si no reclaman (art 17.1a párrafo cuarto).
6. Para obras y servicios que exijan eliminar barreras arquitectónicas (para
   los discapacitados) basta la mayoría de propietarios que, a su vez, represen­ ten la mayoría de las cuotas de participación. Esto será así aunque dicha eli­minación implique alterar el título de constitución o los estatutos (art 17.1a). También aquí los ausentes se cuentan como votos afirmativos si no reclaman (art 17.1a, párrafo cuarto). Sin embargo, ver Comentario 10-11 sobre los dere­chos de los discapacitados y de los mayores de 70 años, donde señalamos algunas excepciones.
7. Para la instalación de servicios de telecomunicaciones así como el aprove­chamiento de la energía solar, etc tanto si son comunes como privativos de algunos propietarios, basta la aprobación de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación (art 17.2a). Este es el único caso en que no hace falta mayoría del total de propietarios, sino el voto de los interesados siempre que sean al menos un tercio del total.
8. Para constituir servidumbres necesarias para los servicios comunes de inte­rés general bastarán los tres quintos de los propietarios y cuotas (art 9 "c" y 17.1a) igual que para los servicios de interés general, ver sobre esto nuestro Comentario 9.1 "c" que trata de las servidumbres.
9. Este numeral es muy importante. Para la validez de los acuerdos en los asun­tos que no estén mencionados expresamente en el artículo 17 que acaba­mos de ver o sea, para los demás asuntos, que son la mayor parte en la vida de una comunidad, basta la mayoría del total de los propietarios de la comu­nidad que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Esta mayoría que podríamos llamar simple, es suficiente para tomar acuerdos sobre el nombramiento de los órganos de la comunidad, las reglas del régi­men interno (art 6), reparaciones, la aprobación de cuentas y presupuestos y demás materias que no exijan expresamente una mayoría calificada o unani­midad como las que acabamos de ver y tengan relación con la marcha de la administración. Para la segunda convocatoria, que es la que en general deci­de la votación pues la sesión se abre y la votación es válida aunque vayan muy pocos, el asunto se decide por la mayoría de los presentes. Ver Comentario 17.3.
10. El quórum de asistencia para todos los casos, es decir, el número mínimo de propietarios presentes para que se abra el acto, es el señalado para la pri­mera y segunda convocatoria por el art 16.2, o sea, mayoría simple del total de propietarios y cuotas en la primera convocatoria y mayoría simple de los presentes (en personas y cuotas) en segunda convocatoria.
11. Si existiese alguna comunidad muy antigua en cuyos estatutos estuviera contemplado el derecho de tanteo y retracto que la Disposición Transitoria Segunda de la LPH deja sin efecto y los propietarios quisieran conservarlo, se requerirá una mayoría del 80 por ciento para aprobarlo.

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Artículo 17 de la LPH:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

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Quórum de asistencia y mayorías exigidas para la votación y adopción de los acuerdos comunitarios - I

La Ley de Propiedad Horizontal establece el marco jurídico relativo al sistema de formación de la voluntad de la comunidad, mediante la exigencia de unos determinados quórum de asistencia, para que pueda considerarse válidamente constituida la Junta de Propietarios. Asimismo, el artículo 17 de la citada ley establece el régimen de votación de los acuerdos, exigiendo determinadas mayorías de votos necesarios para aprobar válidamente estos acuerdos. La exigencia de diferentes mayorías viene condicionada, fundamentalmente, por razones o criterios meramente materiales, en función de la relevancia o repercusión que tenga para la para la comunidad la votación de los asuntos.

Para una mejor compresión de la materia y dada la extensión del artículo 17 de la LPH, dividiremos el artículo en dos partes. La primera la dedicaremos a tratar el tema del quórum de asistencia y la segunda al régimen de las mayorías necesarias para la votación y adopción de acuerdos.

Quórum de asistencia

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la LPH la convocatoria a Junta de Propietarios la efectuará el Presidente de la Comunidad de Propietarios cuando los considere conveniente y, al menos, una vez al año. Asimismo, en defecto del Presidente, se encuentran legitimados para convocar a Junta la cuarta parte de los propietarios o siendo menor alcancen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

De esta forma, a tenor de la letra de la ley, un propietario aislado no se encuentra facultado para convocar una Junta de Propietarios. A mi juicio, no entorpece el precepto de la ley, sino parece que lo alienta, que el propietario de forma aislada pueda inducir al Presidente a que la convoque o, en su defecto, a reunir la mayoría de copropietarios o cuotas expresadas.

La citación para la Junta ordinaria anual, se hará, por lo menos, con seis días de antelación y a las extraordinarias con la antelación suficiente para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios. La convocatoria deberá contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las obligaciones comunitarias y se advertirá de la privación de su derecho a voto.

En este sentido, dispone el artículo 9.1 letra h) que todos los propietarios deberán indicar al Secretario o a quien ejerza esta función, el domicilio señalado a efectos de ser notificado y citado y los cambios que en el mismo se produzcan. La comunicación de este domicilio debe hacerse de forma que el propietario tenga la debida constancia de su recepción; v.gr. una copia de la carta firmada por el Secretario, una carta con acuse de recibo, un burofax…Este domicilio tiene que ser dentro de España. Si viviese fuera del territorio español, deberá designar un representante a estos efectos.

En aquellos casos en que la comunidad no tenga constancia de este domicilio, todas las notificaciones y citaciones se mandarán al propio piso o local, haciendo entrega personalmente de las mismas al ocupante. Suele ser frecuente que en los casos que el piso o local se encuentre arrendado, el inquilino no asuma la obligación de entregar la notificación o citación al propietario, bien por descuido, desidia o negativa. Por ello, resulta indispensable en estos casos que los propietarios de pisos arrendados cumplan con la obligación de designar un domicilio diferente, pues el arrendatario no tiene ninguna obligación de comunicar estos extremos al propietario.

En cualquier otro caso, en que sea materialmente imposible efectuar válidamente la notificación o citación al propietario, por ejemplo, ante supuestos de viviendas o locales deshabitados, no queda otro remedio que publicar la notificación en el tablón de anuncios o en otro lugar bien visible del edificio con la firma del Secretario y del Presidente. Esta notificación produce sus efectos dentro del plazo de los tres días naturales.

No encuentro obstáculo legal alguno al hecho de poder utilizar las nuevas tecnologías para realizar esta comunicación. De esta forma, si lo contemplan los estatutos de la comunidad, puede utilizarse un blog o una página Web para publicar esta comunicación. Eso sí, previamente se requiere el previo acuerdo, válidamente adoptado, por la Junta de Propietarios, a fin de que todos los propietarios tengan el debido conocimiento de este extremo.

El orden del día en la convocatoria, esto es, la inclusión de los temas a tratar, no es facultad exclusiva del convocante, sino que cualquier propietario podrá solicitar que se incluyan cualquier tema de su interés.

La convocatoria señalará una fecha para la celebración de la Junta y dos horas diferentes (en la práctica se suele señalar con un intervalo de media hora, el mínimo exigido en la ley). A la primera hora deberán de acudir, para poder empezar la sesión, al menos la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de cuotas de participación.

Para el caso, muy común, de no poder establecerse este quórum, se señala la segunda convocatoria en la que bastarán los propietarios presentes. Si no se quisiera señalar conjuntamente estás dos convocatorias, cabe la posibilidad de aplazar la reunión hasta nueva convocatoria, la cual se celebrará dentro de los ocho días siguientes con una antelación mínima de tres días.

Resulta muy importante cumplir escrupulosamente con los requisitos señalados anteriormente, si no queremos que algún propietario pueda pedir la anulación de la Junta por haberse convocado ilegalmente.

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