Resumen.- La adquisición de un bien inmueble en pública subasta arrastra la consecuencia del mantenimiento de las cargas o gravámenes preferentes al derecho del ejecutante. La legislación procesal civil ha adoptado el sistema de subsistencia de las cargas anteriores y la cancelación de las cargas o gravámenes posteriores, sin garantizar la transmisión libre de cargas de un inmueble.
La enajenación forzosa de un bien inmueble ante un incumplimiento de la obligación de pago de un crédito nace del ejercicio de una acción personal que tiene por finalidad el embargo y la venta en pública del mismo. Si este crédito estuviese garantizado con un préstamo hipotecario, el acreedor hipotecario contaría, además, con la posibilidad de ejercitar la acción hipotecaria. En cualquiera de ambos casos la enajenación forzosa del bien inmueble quedaría afectada por el actual sistema de subsistencia y cancelación de cargas.
En el Derecho Comparado Iberoamericano, la situación es radicalmente distinta. En la mayoría de las legislaciones de habla hispana, se ha establecido el sistema de purga de todas las cargas o gravámenes que puedan afectar a un bien inmueble, con independencia de su preferencia registral, apostando por la liberación de las cargas o gravámenes en la transmisión de un bien inmueble en los casos de enajenación forzosa.
Sirva el presente artículo para dar a conocer las deficiencias del sistema de purga de cargas y gravámenes instaurado en la legislación hipotecaria y procesal española. Por su extensión lo dividiremos en varias partes.
La subsistencia de derechos reales inscritos con carácter preferente y la purga de derechos reales inscritos no preferentes
.La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento de ejecución forzosa excesivamente garantista con los derechos del acreedor, permitiendo o favoreciendo la adquisición de los bienes inmuebles por el ejecutante, en perjuicio de otros licitadores. Así se desprende de la concesión exclusiva que hace la ley de determinados privilegios al acreedor. En primer lugar, el ejecutante se encuentra exonerado de la obligación de consignar el depósito previo para participar en la subasta, tal como dispone el artículo 647.2 de la ley procesal civil. En segundo lugar, ostenta en exclusiva la facultad de hacer posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, en virtud del artículo 647.3 y en último lugar, el acreedor que no haya podido licitar en la subasta por falta de otros postores o haciéndolo no haya efectuado una oferta suficiente para convertirse en rematante goza de la oportunidad de adquirir el bien inmueble subastado por unos precios prefijados en función del resultado de la subasta (vid. artículos 651, 671, 650.3, 670.3, 650.4 II y 670.4 II).
Incumplida la obligación asegurada, el titular de un derecho de crédito o de un préstamo hipotecario en virtud del denominado ius distrahendi se encuentra legitimado a instar judicialmente el correspondiente procedimiento de ejecución con la finalidad de obtener el embargo o la ejecución de la hipoteca de un bien inmueble y la venta forzosa del mismo para con el precio obtenido resarcirse de la obligación asegurada. A la facultad que el legislador concede al acreedor se la conoce como acción personal y como acción hipotecaria en el caso que el crédito estuviera garantizado con hipoteca. En este último caso, el acreedor hipotecario se encuentra legitimado para instar esta acción real directamente sobre la finca hipoteca (cfr. los artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de pueda ejercitar la acción personal u ordinaria dimanante de su derecho de crédito, aunque, en la práctica, resulte mucho más desaconsejable.
En cualquier caso, ejercitada esta acción personal o hipotecaria mediante el correspondiente procedimiento de ejecución forzosa regulado en los artículos 517 y ss y 681 y ss. de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en relación a los artículos 129 y ss. de la Ley Hipotecaria y teniendo lugar la enajenación forzosa de los bienes embargados o hipotecados, es un principio básico en nuestro sistema legal que se produzca la purga o cancelación de todas las cargas o gravámenes no preferentes o posteriores a la inscripción de del derecho del ejecutante o del acreedor hipotecario.
El sistema de purga de las cargas o gravámenes preferentes o anteriores era de aplicación en el Derecho antiguo, conservándose en la legislación francesa y abandonándose, prácticamente, por el conjunto de la legislación germánica (Alemania, Suiza…). En términos parecidos a la legislación francesa, mutatis mutandi, la mayoría de la legislación Iberoamericana, se ha inclinado por la purga de todas las cargas en las ejecuciones forzosas de bienes inmuebles, como acertadamente nos recuerdan en el Blog de Subastas Judiciales en estos artículos: “Los martilleros argentinos (1 de 3), Martilleros y subastas en Argentina (2 de 3), Subastas judiciales en Argentina y España (y 3 de 3), sobre la legislación argentina.
En la legislación mexicana, el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal es la norma de referencia. El Código dedica los artículos 564 a 598 a regular la celebración de la subasta. En esencia, el pago a los acreedores es la finalidad y la justificación del remate. Una vez que se ha obtenido la exhibición por el mejor postor del total del precio exhibido, se pagará al acreedor ejecutante, hasta donde se alcance a cubrir el importe de su crédito. Si los acreedores fueren varios, deberá examinarse la prioridad o preferencia de sus créditos, pues con el producto de la venta deberá pagarse primero, a quien tenga mejor derecho, o consignársela la cantidad adeudada si no estuviera presente. Satisfechos todos los créditos registrados, si queda algún remanente, deberá entregarse al deudor si no se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas. Asimismo se dedican los artículos 468 a 488 a regular el denominado procedimiento hipotecario, con el carácter de abreviado.
Espero las aportaciones de los lectores de los países iberoamericanos sobre la regulación de esta materia en sus respectivos países.
En nuestro sistema legal el punto de partida fue la reforma para las provincias de ultramar (Cuba, Puerto Rico y Filipinas). La reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley de 21 de abril de 1909 y la publicación de la nueva edición oficial de la Ley Hipotecaria por el Real Decreto de 16 de diciembre de 1909 establecieron el actual sistema de subsistencia de las cargas preferentes y la cancelación de las no preferentes.
La primera manifestación aparece en el proyecto de ley de 1894. En este proyecto se establecía un sistema mixto y se proyectaba la prohibición de posturas para pagar los créditos anteriormente inscritos, que quedaban purgados, salvo que el rematante adquiriera la finca respondiendo de las cargas anteriores. En el proyecto de ley de 1903 se propuso la regla, hoy vigente, según la cual se entiende que el rematante acepta las cargas y gravámenes anteriores y queda subrogado en ellas. Esta regla se convirtió en normal legal con las reformas de la Ley Hipotecaria de 1909 y de 1944/46.
En cuanto a la esfera procesal, la Ley 10/1992, de 30 de abril de medidas urgentes de reforma procesal adaptó los determinados preceptos de la LEC de 1881 a lo previsto en el artículo 131 de la LH de 1909 y 133 en la LH de 1944/46. En concreto esta reforma dio nueva redacción al artículo 1518 de la LEC de 1881en estos términos: “A instancia del comprador se cancelarán la anotación o inscripción del gravamen que haya dado lugar a la ejecución del bien adjudicado así como de los posteriores a que estuviere afecta la finca, expidiéndose para ello mandamiento al Registrador de la Propiedad, en el que se expresará que el importe de la venta no fue suficiente para cubrir el crédito del ejecutante, o que tal importe se destinó íntegramente a cubrir el crédito del ejecutante o que se ha depositado a disposición de los interesados.” Y al artículo 1512: “Las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, si los hubiese al crédito del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate. El precio del remate se destinará sin dilación al pago del crédito del ejecutante, el sobrante se entregará a los acreedores posteriores o a quien corresponda, depositándose, entre tanto, en el establecimiento destinado al efecto.”
El corolario del establecimiento de este sistema se encuentra en el artículo 642 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil al señalar que la subsistencia y cancelación de cargas resulta enteramente aplicable a los diferentes modos de realización de los bienes embargados, esto es, por convenio o por persona o entidad especializada en las transmisiones de la titularidad de bienes inmuebles embargados o hipotecados y en el artículo 692.3 para aquellos supuestos de ejecución hipotecaria.
Efectivamente la Ley de Enjuiciamiento Civil adopta el sistema de subsistencia de las cargas o gravámenes preferentes al derecho del ejecutante. Así el artículo 668.3 de la LEC ordena que se advierta en el edicto que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el sólo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor (reiterado en el artículo 669.2) y en el artículo 670.5 que quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
De esta forma, la ejecución forzosa de bienes inmuebles provoca la purga o liberación de las cargas o gravámenes registrados en asientos posteriores a la inscripción o anotación en el Registro de la Propiedad del derecho del ejecutante y quedan subsistentes las cargas inscritas en asientos anteriores. Así se deduce de lo dispuesto en los artículos 674.2 de la LEC al señalar que “ (…) se mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (…) y 134 de la Ley Hipotecaria al indicar que “ (…) la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, (…) ”. De la interpretación y alcance de este artículo de la LEC, sobre la compatibilidad o incompatibilidad de estos créditos no preferentes con el derecho del ejecutante trataremos detalladamente en otro post.
Así la enajenación forzosa de un bien inmueble provoca la extinción del derecho del ejecutante y de las cargas o gravámenes posteriores al derecho del ejecutante, perdiendo sus titulares su derecho de realización del valor de la finca. Para la determinación de las cargas la ley rituaria civil atiende al criterio de la preferencia registral, cancelando las cargas inscritas o anotadas con posterioridad al derecho del ejecutante.
En punto a la previsión cancelatoria que ahora nos ocupa, se hecha en falta una previsión legal en cuanto a la innecesariedad de cancelación de inscripciones o anotaciones posteriores que no fueren incompatibles con el derecho de garantía objeto de ejecución, así en el caso de ejecutarse una hipoteca sobre una mitad indivisa de una finca, deberían reputarse compatibles y por tanto no ser objeto de cancelación las inscripciones o anotaciones que se refieran únicamente a la otra mitad indivisa, previsión legal que de forma análoga si consta en cuanto a la inscripción o anotaciones preventivas de los derechos reales sobre inmuebles, en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que en su párrafo primero establece que “inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Un aspecto fundamental en esta materia sería la determinación conceptual de los términos carga o gravamen. En primer lugar, ambos términos pueden resultar sinónimos, ante el uso indistinto que realiza el legislador. En segundo lugar, parece que la legislación hipotecaria utiliza un concepto más amplio de estos términos que el Código Civil. En el ámbito del Código Civil y siguiendo al Profesor Díez – Picazo el legislador utiliza el concepto de gravamen en un sentido técnico que se corresponde con la posición pasiva en una relación jurídico –real, de tal manera que derecho real y gravamen se encuentran en la misma relación que el crédito y la deuda en la relación obligatoria.
En la legislación hipotecaria, el artículo 98 de la LH excluye del concepto de gravámenes, a los efectos de la ley, los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, disponiéndose, en consecuencia su cancelación por el Registrador a instancia de parte interesada. En un sentido positivo, de una atenta lectura de la legislación hipotecaria (cfr. artículos 13, 209 y 210 de la LH y 309 a 311 del RH) se permite colegir que el concepto legal de cargas o gravámenes pretende englobar todas las limitaciones del dominio susceptibles de acceder al Registro de la Propiedad y de ser oponibles a terceros, incluyendo no sólo los derechos reales limitados sino también los derechos personales inscribibles (derecho de opción, arrendamientos…), prohibiciones de disponer o resolución, rescisión o revocación que deban su origen a causas que consten expresamente en el Registro… y, también aquellos derechos personales que hayan accedido al Registro a través de las correspondientes anotaciones preventivas (embargos, demanda, secuestro, legado…).
En definitiva, que es el dato de la oponibilidad frente a tercero adquirente, derivado del previo acceso al Registro de la Propiedad, conforme al principio de prioridad registral (cfr. artículos 17, 24 y 25 de la LH) el que va a permitir definir el concepto de carga o gravamen desde la óptica del Derecho Hipotecario. Así parece deducirse del sentido que atribuía el régimen de cancelación de asientos registrables previsto en la derogada regla 17.ª del artículo 131 de la LH en relación al artículo 1518 de la LEC de 1881 y del vigente artículo 674.2 de la LEC, supra citado.
En contraprestación la ley concede a los acreedores posteriores al derecho del ejecutante el derecho de cobrar con el sobrante que quede, tras satisfacer el crédito del ejecutante, tal como previene el artículo 659.1 de la LEC al señalar que el remanente se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aun existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor.
De forma análoga, el apartado 3 del artículo 659 de la LEC concede la facultad a los acreedores posteriores de quedar subrogados en los derechos del ejecutante, si satisfacen antes del remate el importe del crédito o en el artículo 672.2 que cualquier interesado podrá solicitar al tribunal que se requiera a los titulares de créditos posteriores para que, en el plazo de treinta días, acrediten la subsistencia y exigibilidad de sus créditos y presenten liquidación de los mismos y en el apartado 1 del anterior precepto que el registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro.
Para ampliar este tema referente al ejercicio de las preferencias crediticias sobre el remanente en un proceso de ejecución, podéis consultar las páginas 303 y ss. del libro titulado Concurrencia y Prelación de Créditos. Teoría General.
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