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Salvo prueba en contrario, la buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
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Salvo prueba en contrario, la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
Resumen.- La apariencia y el transcurso del tiempo tienen una especial incidencia en el mundo del Derecho. La falta de ejercicio de un determinado derecho o facultad puede implicar su caducidad o prescripción. Por el contrario, la continuidad posesoria, puede comportar que, conforme a derecho, el poseedor de un determinado bien devenga propietario del mismo.
A esta última finalidad se la denomina jurídicamente con el nombre de usucapión o prescripción adquisitiva. El término usucapio significa etimológicamente adquisición a través del uso o mediante el uso y es una forma de adquirir la propiedad y determinados derechos reales, tal como paladinamente establecen los artículos 609 y 1930 del Código Civil.
Tradicionalmente es frecuente distinguir entre usucapión ordinaria y extraordinaria, en función de los plazos de continuidad posesoria exigidos, de más corta duración en la primera. Para que pueda adquirirse el dominio y demás derechos reales mediante el trascurso del tiempo, el Código Civil exige el cumplimiento de unos determinados especiales para los supuestos de usucapión ordinaria. Al análisis de estos requisitos dedicamos este artículo.
La regulación legal de la usucapión
El código Civil a la hora de regular esta materia, en ningún momento hace referencia en su articulado al término usucapión y sí a dos formas diferentes de prescripción en cada uno de los dos párrafos del artículo 1930. En este sentido, el citado precepto establece que:
“Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.”
En consecuencia es común afirmar que la técnica del Código Civil obliga a hablar de prescripción a secas, de una parte, y de prescripción adquisitiva de otra. La usucapión es precisamente la prescripción adquisitiva basada y fundamentada en el hecho posesorio mantenido por el poseedor como derecho frente al titular anterior del derecho que pretender ser usucapido.
Por tanto, es opinión unánime de la doctrina que, una vez culminado el proceso de usucapión, el poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales poseíbles, de forma ordinaria y no precisamente por transmisión del titular anterior. Para este último, la usucapión viene a significar, lisa y llanamente, por disposición de la ley, la pérdida de su derecho de propiedad sobre un determinado bien o el sometimiento de dicho bien al derecho real nacido a favor del usucapiente.
Por otra parte, resulta obvio que si la usucapión se asienta en la posesión sólo podrá usucapirse la propiedad de aquellos bienes o la titularidad de derechos reales que sean susceptibles de ser objeto de posesión y que, por tanto, la continuidad posesoria es el presupuesto necesario inicial de cualquier proceso adquisitivo por usucapión.
De ahí que el artículo 1941 exija que esta posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y que pueden considerarse los requisitos generales para cualquier proceso de usucapión. En otros artículos dedicaremos especial atención a explicitar los mismos. Por ahora, nuestro interés debe centrarse en los denominados requisitos especiales de la usucapión ordinaria.
En efecto, la continuidad posesoria es el requisito mínimo es que debe sustentarse la usucapión. En base a esta continuidad, es frecuente que la doctrina distinga entre usucapión ordinaria y extraordinaria en función de la exigencia de los plazos de continuidad posesoria. En líneas generales, la duración de estos plazos suele ser menos exigentes para aquellos supuestos de usucapión ordinaria, cuando concurren con la posesión los requisitos especiales de la buena fe y el justo título y que se hallan dispuestos en los artículos 1955 y siguientes del Código Civil. Al análisis de la buena fe y el justo título dedicamos el siguiente apartado de este artículo.
La buena fe y el justo título en la usucapión ordinaria
Dispone el artículo 1940 del CC que para la prescripción ordinaria del dominio y de más derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. Por tanto, resulta que la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida debe basarse en la buena fe y en justo título.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 1950 del CC la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio o la titularidad de su derecho real. Esta descripción legal de la buena fe coincide substancialmente con la establecida negativamente en el artículo 433 del mismo cuerpo legal. Dice el citado precepto que: “Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.
De esta forma, el usucapiente ha de tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapione y simultáneamente ignorancia de ilegitimidad posesoria. Esta suma de creencia e ignorancia ha sido rígidamente exigida por la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo y viene a significar que el poseedor usucapiente ha de considerarse a si mismo dueño de la cosa o titular del derecho real de que se trate.
Podría pensarse, no sin razón, que este requisito está teñido de una cierta pureza subjetiva. Sin embargo, siendo verdaderamente así, para probar el mismo no basta la mera alegación del usucapiente, sino que ha de demostrarse de forma objetiva que la situación del poseedor puede ser considerada de buena fe, por darse dos circunstancias legalmente exigidas: que el usucapiente adquirió de quien tenía facultades transmisivas suficientes y que el acto o título transmisivo pueda ser considerado válido.
Por otra parte, la buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el período de la posesión hábil para la usucapión, tal como expresa el viejo brocardo “mala fides superveniens nocet”. Es decir, que el Código Civil está sentado la regla de que la buena fe debe existir no sólo en el momento de comenzar a usucapir sino a través de todo el plazo posesorio correspondiente.
Asimismo, es conveniente conocer el juego de las presunciones –iuris tantum-, posesorias que introducen los artículos 434 y 435 del Código Civil:
El título que habilita el proceso de usucapión debe ser justo verdadero y válido y debe probarse, pues no se presume nunca. Esta última aseveración viene contenida en el artículo 1454 del CC y parece que entra en contradicción con lo dispuesto en el artículo 448 cuando señala que Artículo 448 el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo.
El justo título debe entenderse en el sentido de causa o justificación de la posesión que, aunque viciado objetivamente, por no ser suficiente en el caso concreto para efectuar la transmisión del dominio. De conformidad con la doctrina jurisprudencial son títulos válidos y justos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisión, resolución o revocación. En cambio no son títulos hábiles a efectos de la usucapión, aquellos actos o contratos que se encuentren afectos por alguna causa de nulidad (quod nullum est, nullum producit effectum). De esta forma, quedaría excluida del ámbito de la usucapión ordinaria las enajenaciones de bienes de menores llevadas a efecto por las padres o guardadores legales sin la preceptiva autorización judicial o por atentar contra la forma sustancial, la compraventa de bienes inmuebles realizada en documento privado.
BLAWGS
