El Presidente del Poder Ejecutivo, D. José Luis Rodríguez Zapatero, ha anunciado, durante su comparecencia en el debate del Estado de la Nación, la eliminación de la deducción fiscal por la compra de vivienda a partir del año 2011. En la actualidad el límite de esta deducción es de 9.015 euros a practicar en la declaración del IRPF, por la compra de una vivienda, para todos aquellos contribuyentes que perciban rentas inferiores a 17.000 euros anuales. Para aquellos otros que pretendan realizar la compra de una vivienda antes del 1 de enero de 2011, esta deducción vigente continuará aplicándose con independencia de la renta anual que perciban.
A partir del 1 de enero de 2011, esta deducción fiscal desaparecerá para aquellos compradores de una vivienda que perciban rentas superiores a 24.000 euros anuales. Esta impopular medida no afecta a los actuales propietarios de una vivienda, que ya vienen disfrutando de estos beneficios fiscales, después de esa fecha. De forma transitoria, esta deducción se aplicará a aquellos compradores de viviendas con rentas superiores a 17.000 euros al año, la cual se irá reduciendo hasta desaparecer cuando la renta declarada esté por encima de 24.000 euros.
La implantación de esta medida tiene un doble objetivo. Por un lado, el Gobierno pretende desatascar el mercado de stocks inmobiliarios y controlar la caída de los precios, como consecuencia de un aumento de la oferta y un fuerte descenso de la demanda y por otro incentivar el mercado de viviendas en alquiler y de protección oficial. Según ha declarado Rodríguez Zapatero, las deducciones vigentes desde 1999 no han fomentado la equidad social ni han facilitado el acceso a la vivienda, sino que, al contrario, han contribuido a duplicar el precio. Al aumentar la demanda, la expectativa de aumento de las ventas crece, aumenta la especulación y se genera una gran burbuja. Y cuando se pincha las consecuencias son nefastas.
Más desacertada ha estado la actual titular de la cartera de vivienda D.ª Beatriz Corredor, al declarar que los cambios en la deducción por la compra de vivienda anunciados por el presidente del Gobierno garantizarán que no se produzcan más burbujas inmobiliarias en el futuro, evitando la especulación y asegurando que los precios se mueven en el límite del IPC, que es "lo que tiene que hacer".
La actual crisis económica y el estallido de la llamada “burbuja inmobiliaria” han traído como consecuencia un aumento considerable de la tasa de desempleo en este sector y un desplome del mercado de compraventa de viviendas y locales, con todos efectos añadidos que arrastra. Entre estos efectos se pueden señalar las siguientes:
- Un preocupante descenso del porcentaje de operaciones inmobiliarias y, por tanto, un aumento del stock inmobiliario, es decir, de viviendas y locales que se encuentran en espera de ser vendidos.
- Un paulatino descenso del precio de compra de los pisos y locales, derivado de un incremento de la oferta y de un fuerte descenso de la demanda.
El problema de la vivienda tiene una resolución enormemente compleja, pues en la misma confluyen multitud de factores a considerar y la implicación necesaria de las Administraciones Públicas, de los profesionales del sector y de todos los agentes sociales. En esta última década el precio de la vivienda se ha duplicado prácticamente, fundamentalmente por la perniciosa actividad de la especulación de determinadas empresas y por una escasa e ineficaz implicación de los distintos Gobiernos en el problema.
El estallido de la burbuja inmobiliaria había sido vaticinado por casi todos los expertos de este sector. En su momento, el planeamiento de determinadas medidas reguladoras del sector inmobiliario resultaban ser estrictamente necesario, mediante la implantación de verdaderas políticas gubernamentales que incidiesen en la actuación del mercado inmobiliario. Puede resultar chocante que en una economía de mercado, se propugne o defienda la intervención del Estado en el libre mercado, pero el escandaloso incremento de los precios que, prácticamente impedían a muchos sectores de la población el acceso a una vivienda, justificaban este intervencionismo.
A mayor abundamiento puede tomarse en consideración que, de conformidad con el artículo 47, nuestro texto constitucional garantiza que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. Que, dicho con otras palabras, viene a significar que el Estado debe procurar dotar a todas las Administraciones Públicas implicadas de las medidas indispensables para garantizar a todos los ciudadanos el acceso indiscriminado o, en igualdad de condiciones, al mercado inmobiliario, por ejemplo, mediante la regeneración del mercado de viviendas de alquiler o la promoción de viviendas de protección social.
El discurrir del libre mercado, la ausencia de una verdadera política intervencionista –no predicable del vigente e ineficaz Ministerio de la Vivienda - y el soslayo de este problema por parte de los partidos integrantes de la oposición han sido el germen que, cuanto menos, ha agravado los problemas que padece, en la actualidad, el sector inmobiliario.
Por otra parte, desde siempre se ha sostenido que la desgravación fiscal se convertía en un elemento incentivador o dinamizador del mercado inmobiliario, pues su implantación motivaba el acceso a la propiedad, en perjuicio de otras fórmulas alternativas, como el alquiler. El Fondo Monetario Internacional (FMI) y otros organismos nacionales e internacionales llevan años solicitando a España que elimine o reduzca esta deducción en el IRPF, ya que alimenta la demanda de forma artificial del mismo modo que lo hace una ayuda directa. Además, desequilibra el mercado y, en último término, eleva los precios de los pisos, porque los promotores siempre acaban repercutiendo esta desgravación en el importe final de los inmuebles que pagan los compradores.
A mi juicio, no es posible negar que las medidas fiscales pueden constituir un factor a tener en cuenta a la hora de tomar la decisión de compra una vivienda, si bien nunca puede ser considerado el elemento determinante. El valor económico de la vivienda y las expectativas de revalorización del mismo con el transcurso del tiempo - pues el acceso a la propiedad no deja de ser una inversión a medio y largo plazo - y la vías de financiación, entre otros, son, desde luego, variables de más influencia en la capacidad decisoria de los potenciales compradores.
Así, pretender que la tan anunciada eliminación de los incentivos fiscales por la compra de una vivienda –recuérdense las palabras del Ex Ministro Pedro Solbes -, va a conseguir reactivar temporalmente el mercado inmobiliario, se me antoja de dudosa efectividad. Más eficaz hubiese sido obligar a las entidades bancarias a debilitar las condiciones de acceso a los préstamos hipotecarios necesarios para financiar la compra de las viviendas. Pues, porque si un descenso de más de un veinte por ciento del valor de mercado de una vivienda, no supone un elemento reactivador de las conductas de los consumidores, difícilmente la expectativa de un pérdida económica procedente de una deducción fiscal va a ser más efectiva.
Es cierto que este Gobierno ha adoptado medidas de ayuda al pago de hipotecas, como el caso de la denominada moratoria hipotecaria. Ahora bien, la ambigüedad es un rasgo distintivo de nuestro Presidente de Gobierno. Una de cal y otra de arena. Digo todo esto, porque el pasado sábado 2 de mayo se publicó en el BOE el Real Decreto del 24 de abril por el que se reforman algunos aspectos del mercado hipotecario. Esta norma reglamentaria desarrolla parcialmente la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, modificada por la Ley 41/2007 y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, viniendo a sustituir de forma completa al Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario que queda derogado y que tendremos ocasión de analizar con más detalle.
Entre otras consideraciones, este reglamento viene a perturbar considerablemente el panorama actual del mercado hipotecario, pues permite a los Bancos y Cajas de Ahorro pedir nuevas garantías si consideran que la vivienda hipotecada ha perdido más de un 20% de valor, como consecuencia del desplome del mercado inmobiliario. El propietario que esté en ese caso, podrá optar por ampliar las garantías (por ejemplo hipotecando otras propiedades o consiguiendo que algún familiar le avale) o amortizar la cantidad de la hipoteca que sobrepase el valor de la tasación actual. Comparto plenamente la opinión de nuestro compañero Tristán, administrador de Subastas Judiciales, el cual muestra una cierta desconfianza hacia esta posibilidad legal , en su artículo “¿Exigirán los bancos más garantías?”.
Así señala el artículo 9 que:
“Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites a que se refiere el artículo 5.1, la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.
En el caso de que el deudor sea una persona física, el desmerecimiento al que se refiere el párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento.
El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.
Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.”
Y el artículo 5 que:
“1. El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado.
2. El límite del 80% a la relación entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada mencionado en el apartado anterior podrá superarse, sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por entidad de crédito distinta de la acreedora o se halla cubierto por un seguro de crédito, del ramo 14 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, prestado por entidades aseguradoras. En cualquier caso, será la entidad de crédito acreedora quien sufrague el coste del aval bancario o quien figure como tomador del seguro y sufrague su coste. En ningún caso podrá repercutirse el coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario (…)”.
Ahora bien, resulta cuestionable el indolente papel que pretende adoptar este Gobierno con la apresurada divulgación de esta medida. La ciencia económica hay que entenderla como una enorme cadena, en la que todos y cada uno de sus eslabones influyen en el resultado final. Por una parte, el Ejecutivo se asegura hacer frente a cierta suspicacia y anuncia que con la reducción de este gasto se invertirá en mejorar la deducción por alquiler, igualándola a la de compra, por lo que los límites para aplicar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) serán los mismos que para el pago de una hipoteca. Pero silencia que, si la medida tuviese éxito, se incrementará considerablemente las mermadas arcas del Tesoro Público, a través de un considerable aumento de los ingresos tributarios afectos a todas las operaciones inmobiliarias, mediante el correspondiente pago del Impuesto de Actividades Económicas, Actos Jurídicos Documentados y/o del IVA, como resulta de una lógica aplastante.
En fin, que esta moratoria de diecinueve meses para obtener la deducción fiscal por la compra de una vivienda parece ser que tiene dos objetivos muy claros: potenciar la demanda a través de una desaceleración de la bajada del precio de los inmuebles y ayudar a promotoras, constructoras y entidades financieras y perjudicar claramente a los futuros compradores que esperan que sigan bajando los precios de las viviendas y se normalice las condiciones de acceso a la financiación.
En cuanto al objetivo de incentivar el mercado de viviendas de alquiler, además, para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes.
Resulta obvio, que es necesario sacar de su letargo al mercado de las viviendas de alquiler. Para ello, los incentivos fiscales a los arrendadores y arrendatarios son medidas conducentes a la obtención de este fin. Sin embargo, son a todas luces insuficientes.
Para finalizar señalar que el presidente del Gobierno de Navarra, Miguel Sanz, ha afirmado que Navarra no se verá afectada, "a priori", por el anuncio del jefe del Ejecutivo central, José Luis Rodríguez Zapatero, sobre la eliminación o reducción de la deducción fiscal por compra de vivienda a partir del año 2011 para las rentas superiores a 17.000 euros. Miguel Sanz apeló a la autonomía fiscal y tributaria de Navarra para manifestar que actualmente la Comunidad foral ofrece "un buen tratamiento en esta materia y no consideramos de momento oportuno cambiarlo bajo ningún concepto.
Fuentes:
· Sanz asegura que Navarra no eliminará la deducción fiscal por la compra de vivienda
· Las inmobiliarias reciben con frialdad el fin de la deducción por vivienda
BLAWGS
