En el BOE del sábado 2 de mayo de 2009 se ha publicado el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
El presente real decreto nace con el objetivo de culminar la modernización y mejora de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario ya emprendidas con la aprobación de la Ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Con dicho objetivo, este real decreto desarrolla la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, viniendo a sustituir de forma completa al Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario que queda derogado.
Una primera reforma introducida en este real decreto, viene a aclarar la capacidad, que ya se reconocía de facto, que tienen las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea de emitir participaciones hipotecarias que tengan por objeto préstamos y créditos concedidos por ellas, garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España.
En lo que se refiere a las operaciones activas, esto es, a las condiciones que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios para poder servir de base a la emisión de títulos del mercado hipotecario, se llevan a cabo varios desarrollos imprescindibles. En primer lugar, se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias, pues el artículo 4 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, incluye entre los préstamos y créditos admitidos para la emisión de títulos del mercado hipotecario cualesquiera que reúnan las condiciones establecidas por la propia ley, garantizados por hipoteca inmobiliaria resultando, por tanto, innecesario desarrollo reglamentario alguno.
En segundo lugar, se aclara definitivamente que el principal propósito del Capítulo II del real decreto es definir los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Dentro de estos requisitos, merece mencionarse, primero, el hecho de que se endurece la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%. Segundo, se reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales, para incluirlos en la cartera de cobertura de las emisiones de bonos hipotecarios, para poder ser objeto de participaciones hipotecarias o para servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. La cuantía de la elevación de dicha relación entre el 80% y el 95% dependerá de la fortaleza jurídica de los términos de la garantía, así como de la calidad crediticia del garante. El pago de este aval bancario o seguro de crédito hipotecario corresponderá únicamente a la entidad de crédito y en ningún caso deberá recaer directa o indirectamente sobre el deudor hipotecario. Por último, establece las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
Dentro de este mismo capítulo y, siguiendo el objetivo de modernización normativa, se adapta la normativa hipotecaria a las recientes modificaciones en la legislación sobre el suelo y urbanística. De igual manera, se introducen los ajustes precisos para alcanzar una mayor coherencia de la regulación, en sintonía con las últimas novedades introducidas durante 2007 y principios de 2008 en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Por último, se reforma el mecanismo para contrarrestar el desmerecimiento de la garantía hipotecaria, para lograr un grado de protección mayor del deudor hipotecario cuando éste sea persona física.
El Capítulo III del real decreto aborda la flexibilización de la emisión de títulos del mercado hipotecario: cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios. Debe recordarse, en primer lugar, la especial protección concursal de la que gozan los tenedores de estos títulos, así como la responsabilidad patrimonial universal del emisor, por constituir una de sus mayores ventajas. A esta característica básica, vienen a añadirse toda una serie de mejoras que refuerzan la seguridad para el inversor en estos títulos y que permiten una mayor flexibilidad y agilidad a las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de su emisión.
Lo primero que destaca es la libertad para el establecimiento de las condiciones financieras de los títulos del mercado hipotecario. El reconocimiento en el real decreto de mecanismos eficientes para gestionar los riesgos de estas emisiones: derivados de cobertura del riesgo de tipo de interés, activos de sustitución frente al riesgo de liquidez, cláusulas de amortización anticipada frente al riesgo de prepago; hacen innecesario ser tan restrictivo como en el año 1982 en lo referente a las condiciones financieras de la emisión de los títulos. Se permite, por tanto, una mayor libertad en este sentido con la cautela de exigir unos límites de emisión más estrictos y de obligar a las entidades de crédito emisoras a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender los pagos a los tenedores de cédulas o bonos hipotecarios.
En segundo lugar, de especial relevancia resulta la desaparición de muchas de las trabas administrativas que afectaban a estas emisiones y que, gracias al desarrollo de nuestros mercados de valores y de sus medios de supervisión, habían quedado hoy obsoletas. En este sentido se elimina la obligación de publicar en el «Boletín Oficial del Estado» las emisiones de títulos. Del mismo modo, se elimina la necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos.
En tercer lugar, se introduce también un cierto grado de actualización en el régimen de las participaciones hipotecarias. Queda definitivamente claro que mediante la emisión de participaciones hipotecarias se produce una verdadera cesión de la parte del crédito hipotecario que se participa. La entidad de crédito que emite las participaciones hipotecarias traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede. Se aclara, además, que cada uno de los títulos de participación hipotecaria representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos.
En cuarto lugar, se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a ellos. Los objetivos principales de dicho registro consisten en incrementar la seguridad jurídica ante el concurso, garantizar una mayor transparencia sobre la calidad de los títulos y aumentar la eficacia de la
supervisión de este mercado. La actualización de este registro será continua, sin que ello implique nunca una retasación continua de inmuebles.
El Capítulo IV del real decreto detalla unas mínimas particularidades del régimen fiscal y financiero de los títulos del mercado financiero estableciéndolos como títulos aptos para la inversión de ciertas entidades con régimen de inversión regulada, así como su tratamiento a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En el Capítulo V incluye las especificidades de circulación en mercado secundario de los títulos del mercado hipotecario. Destaca en este Capítulo la significativa flexibilización de la posibilidad de operar con valores propios, si bien se han incrementado los requisitos de transparencia a este respecto.
El Capítulo VI contiene el régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios. Se ha introducido una disposición que, sin cambiar la relación de competencias actuales sobre este mercado del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, explicita su contenido en cada caso, de modo que no pueda producirse ningún solapamiento en este ámbito.
En la parte final, las disposiciones adicionales introducen, en primer lugar, una aclaración necesaria y ampliamente demandada acerca del régimen aplicable a los certificados de transmisión de hipoteca regulados por la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria. Los certificados de transmisión de hipoteca se configuran así como una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. En segundo lugar, se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario.
La disposición transitoria única pospone determinadas obligaciones de las entidades referidas al Registro contable especial a distintos momentos temporales posteriores a su entrada en vigor.
Por último, la disposición final primera lleva a cabo dos modificaciones en el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación con la finalidad de solucionar problemas prácticos surgidos con su aplicación. Las disposiciones finales segunda, tercera y cuarta contienen, respectivamente, el título competencial conforme al cual se dicta la norma, la habilitación para su desarrollo reglamentario y la fecha para su entrada en vigor.
Fuente:
Conflictus Legum.- BOE de 2-5-2009
BLAWGS
