La protección de los derechos de los consumidores y usuarios y el nuevo marco jurídico de las sociedades de intermediación financiera – II

I.- Obligaciones en la contratación de préstamos hipotecarios

Los artículos 12 a 22 vienen a establecer las condiciones mínimas que deben ser observadas por estas empresas en la oferta de créditos o préstamos hipotecarios y el contenido mínimamente exigible que debe tener el contrato que se suscriba. Podemos resumir estas obligaciones en las siguientes:

1. Comunicaciones comerciales y publicidad

En la publicidad y comunicaciones comerciales de las empresas y en los anuncios y ofertas exhibidos en sus establecimientos abiertos al público en los que se ofrezcan préstamos o créditos hipotecarios al margen de incluir el tipo de interés aplicable, se deberá las empresas deberán mencionar también la tasa anual equivalente, mediante un ejemplo representativo y aquellos otros extremos que, siendo compatibles con la legislación sobre prácticas comerciales desleales con los consumidores, reglamentariamente determinen las comunidades autónomas.

En el caso de reunificación de deudas, deberá facilitarse información de forma clara de todos los gastos que esta operación ocasione y se prohíbe hacer referencia a la reducción de la cuota mensual a pagar, sin mencionar de forma expresa el aumento del capital pendiente y el plazo de pago del nuevo préstamo o crédito.

La Disposición Transitoria Única, apartado 1 dispone que las empresas que desarrollen estas actividades de concertación de préstamos o créditos que a la entrada en vigor de la ley no cumplan con los requisitos establecidos en relación con las comunicaciones comerciales y publicidad, deberán adaptarse a los mismos en el plazo máximo de tres meses a partir de su entrada en vigor.

1. Entrega de un folleto informativo

Estas empresas se encuentras obligadas a facilitar un folleto informativo a los consumidores y usuarios interesados en la contratación de un préstamo hipotecario, en el que deberá constar como mínimo la identificación y el plazo de duración del préstamo, el tipo de interés aplicable, las comisiones y los gastos que deban ser sufragados por el consumidor (vid. Anexo I de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios).

Además, en dicho folleto deberán hacer constar estos extremos: la identificación de la empresa, incluyendo CIF, razón social, objeto social, dirección de su página Web, si son franquicia, los datos identificativos de la póliza de seguro de responsabilidad civil y el número del registro en el que consten inscritas.

La entrega del folleto es obligatoria y no ocasiona ningún compromiso por parte de los consumidores interesados, los cuales podrán conservarlo en su poder.

1. Información previa

Estas empresas deberán suministrar de forma gratuita al consumidor, con una antelación mínima de cinco días naturales a la celebración del contrato de préstamo hipotecario, por escrito o en cualquier soporte de naturaleza duradera que permita la constancia de la fecha de su recepción por el destinatario y su conservación, reproducción y acceso a dicha información (v.gr. pendrives, cd-rom, dvd, mensaje electrónico, etc… ), de la información siguiente:

• La identificación de la empresa, incluyendo CIF, razón social, objeto social, dirección de su página Web, si son franquicia, los datos identificativos de la póliza de seguro de responsabilidad civil y el número del registro en el que consten inscritas.
• Una descripción de las principales características del contrato de préstamo o crédito hipotecario.
• El precio total que debe pagar el consumidor a la empresa con inclusión de todas las comisiones, cargas y gastos, así como todos los impuestos pagados a través de la empresa o, en su caso, la base de cálculo que permita al consumidor comprobar el precio, así como la tasa anual equivalente.
• Una información adecuada de los riesgos asociados a la financiación de estas operaciones, con especial referencia al riesgo de tipo de interés asumido.
• La indicación de que puedan existir otros impuestos o gastos que no se paguen a través de la empresa o que no los facture ella misma y las modalidades de pago y de ejecución.
• Información básica sobre el derecho a obtener una oferta vinculante, su duración y las condiciones y modo para ejercerlo.
• Información acerca de cualquier derecho que puedan tener las partes para resolver el contrato anticipadamente o unilateralmente con arreglo a la legislación.
• Información básica sobre los modos de resolución extrajudicial de conflictos.
• Información al consumidor sobre la posibilidad de formalizar el contrato de préstamo hipotecario en la lengua propia de la CCAA.
• Legislación y tratamiento tributario aplicable al contrato.
• Cuando la empresa concierte o efectúe directamente la prestación de los servicios preparatorios de la operación, cuyo gasto sea por cuenta del consumidor, deberá indicar a éste la identidad de los profesionales o entidades seleccionados al efecto, así como de las tarifas de los honorarios aplicables, debiendo entregar al consumidor el servicio contratado por la empresa o prestado por ella, si el crédito o préstamo hipotecario no llega a formalizarse, o una copia en el caso contrario. En particular, las empresas deberán entregar al consumidor copia del informe de tasación si la operación llega a formalizarse, o el original de dicho informe, en caso contrario

El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, podrá dar lugar a la invalidez de los contratos, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil, sin perjuicio de la integración de los contratos conforme a lo previsto en los artículos 61 y 65 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias.

1. Efectuar una oferta vinculante

Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, las empresas vendrán obligadas a efectuar una oferta vinculante de préstamo o crédito al consumidor o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo o crédito. La oferta se formulará por escrito y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la empresa y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la empresa, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.

En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar de forma destacada el derecho del consumidor, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con una antelación de tres días, en el despacho del notario autorizante.

La Disposición Transitoria Única, apartado 2 establece que las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los contratos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante, resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley (esto es, a partir del día 2 de abril de 2009).

Las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los precios y el tablón de anuncios, resultarán exigibles transcurridos tres meses a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

II.- Las obligaciones impuestas a los Notarios y Registradores

Los notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito y los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Esta resolución denegatoria será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Los notarios informarán al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberán:

a) Comprobar si existen discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo o del crédito y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, advirtiendo al consumidor de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

b) En el caso de préstamo o crédito a tipo de interés variable, advertir expresamente al consumidor cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere la disposición adicional segunda de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.

3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes, salvo que resultara de aplicación lo dispuesto en el artículo 84 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, en cuyo caso procederá conforme lo indicado en dicho precepto.

c) En el caso de préstamos o créditos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo o crédito.

d) En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo o crédito, o que dichas facultades del consumidor se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al consumidor.

e) En el caso de que el préstamo o crédito esté denominado en divisas, advertir al consumidor sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican, para el consumidor, comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

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