Una comunidad de propietarios es un ente colectivo que necesita de unos determinados órganos dedicados al gobierno y a la gestión de los derechos e intereses que le son propios y al cumplimiento de las obligaciones entabladas con los propios comuneros y con terceros. Así el artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que son órganos de gobierno de la comunidad: la Junta de Propietarios: el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros asignadas por la ley a cualquiera de los anteriores órganos.
Salvo la Junta de Propietarios, como órgano dimanante de la voluntad comunitaria y la vicepresidencia que es facultativo, los restantes cargos pueden ser asumidos de forma conjunta por aquellos propietarios que hayan sido nombrados presidentes de la comunidad, de conformidad con el procedimiento establecido en el apartado 2 del citado precepto. Así el presidente de la comunidad de propietarios será designado, por sorteo o turno rotatorio, entre los propietarios existentes, previa celebración de la oportuna Junta de Propietarios, por un período de un año, salvo que en los estatutos se disponga otro plazo diferente (artículo 13.7).
La asunción del cargo de presidente, en la mayoría de los casos, supone una pesada losa para los propietarios, por el tiempo invertido necesario para el cumplimiento de la obligaciones que lleva implícita la aceptación del cargo, el cual es obligatorio por mandato de la ley, a tenor de lo dispuesto en el referenciado apartado 2 del artículo 13, o bien por la propia dificultad técnica de estas obligaciones. Esta dificultad en el cumplimiento de los deberes derivados del cargo de presidente se incrementa potencialmente en aquellos supuestos de comunidades con un número considerable de propietarios, de asunción de las funciones de secretario o administrador en la misma persona, como consecuencia de una edad avanzada o por el arrendamiento de la vivienda.
Sin embargo, esta obligatoriedad no se establece en la ley de forma exhaustiva o inamovible. Ahora bien, esta ausencia de inamovilidad no supone, ni mucho menos, que la ley no obligue de forma imperativa a que en todo momento la exista la figura del presidente. Dos supuestos de remoción anticipada del cargo del presidente de la comunidad de propietarios prevé la Ley de Propiedad Horizontal. El primero de estos supuestos se contempla en el apartado 8 del artículo 13 al señalar la posibilidad de remoción ante de expiración del término del mandado (recordemos, por defecto es un año) a instancia de la Junta de Propietarios celebrada con el carácter de extraordinaria. Con cierta seguridad estos supuestos de remoción anticipada del cargo suelen producirse por una mala gestión de los intereses de la comunidad por el presidente removido y el consiguiente malestar del resto de los comuneros.
El segundo supuesto y objeto del análisis de este artículo se contempla en el apartado 2 del artículo 13. Este precepto ofrece la posibilidad al propietario designado presidente, una vez aceptado el cargo, que solicite por vía judicial su relevo o sustitución dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo, invocando las razones en apoyo de dicha pretensión.
Resulta obligado realizar las siguientes matizaciones. En primer lugar, de acuerdo con la obligatoriedad dimanada de la ley de que siempre exista un Presidente, parece obvio imponer al propietario solicitante de esta medida que asume temporalmente las funciones del cargo, en tanto se designe a otro propietario. De forma análoga, el presidente saliente asumirá temporalmente las funciones del cargo, en aquellos supuestos en que reunida en segunda convocatoria la Junta de Propietarios sea incapaz de nombrar un nuevo presidente por no alcanzar la mayoría de votos exigida en la ley, resultando necesario acudir a la vía judicial para su nombramiento. Una forma aceptable de evitar tener que acudir a la vía judicial sería la convocatoria de otra Junta de Propietarios Extraordinaria con el mismo asunto que la anterior.
En segundo lugar, las razones que pueden justificar la petición de relevo del cargo de presidente, a mi juicio, podría argumentarse la validez de las siguientes: vivir lejos del edificio (salvo que esta ausencia se debiera a que los propietarios tienen arrendados sus pisos), por una avanzada edad, por una salud, física o psíquica, deteriorada, entre otras. Además hay que tener en cuenta que en los casos de situaciones de dominio en proindiviso, la obligación de asunción del cargo la asumen todos los copropietarios. Por ello, si un propietario se negase a aceptar el cargo del presidente, automáticamente nacería la obligación para el otro cónyuge.
En tercer y último lugar, señalar que en este procedimiento el Juez no se limita a la aplicación de la ley para la resolución del caso, sino que la decisión judicial se basa en las reglas de la equidad. El principio de equidad viene establecido en el artículo 3.2 del Código Civil en estos términos: “La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la Ley expresamente lo permita.” Es decir, que la decisión judicial se fundamentará únicamente en la voluntad del Juzgador, de acuerdo con sus criterios morales o éticos, en lo que según su leal parecer, considere justo o conveniente para los intereses de la comunidad y sin entrar en consideraciones o valoraciones legales.
El procedimiento judicial viene establecido en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. El órgano judicial competente será el Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca. Se trata de un procedimiento extremadamente sencillo que principiará por la solicitud formulado por el presidente de la comunidad solicitando la sustitución de su cargo, previa formulación de las razones que estime conveniente. Admitida a trámite la solicitud el Juez ordenará citar a una comparencia a los restantes propietarios (que pueden ser representados por uno de los propietarios) para ser oídos sobre las razones esgrimidas para oponerse a la solicitud. Dentro de los veinte días siguientes a la comparecencia el Juez decidirá de conformidad con las reglas de la equidad (véase lo señalado más arriba), dictando un Auto al efecto en el que dispondrá el mantenimiento en el cargo del solicitante o la sustitución del mismo, nombrado al nuevo presidente de forma definitiva o temporal mediante la fijación del oportuno plazo, si el nombramiento se difiere en el tiempo. Asimismo la resolución judicial realizará el oportuno pronunciamiento sobre el pago de las costas, imponiéndolas de conformidad con los principios derivados de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.
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