Resumen.- El principio del tracto sucesivo aparece formulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como un requisito exigido en el Derecho Registral para poder inscribir o anotar títulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles, siempre que conste previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen dichos títulos. Así el párrafo primero del referido precepto dispone que: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos”. Al conocimiento y resolución de la interrupción del tracto sucesivo dedicamos este artículo.
I.- La interrupción del tracto sucesivo
El sistema registral en el ordenamiento jurídico español tiene carácter no constitutivo y voluntario. Es decir, que las inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad no hacen nacer los derechos y gozan de una presunción ad probationem. El principal escollo que plantea la no obligatoriedad de la inscripción es que, con relativa frecuencia, algún derecho no se inscriba, originando con ello una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que supone una quiebra del principio del tracto sucesivo. A esta ruptura se la conoce como interrupción del tracto sucesivo, que se convierte en un obstáculo para la inscripción de actos posteriores por falta de inscripción del derecho del otorgante.
La ley ha previsto un procedimiento especial para proceder a la inscripción en estos supuestos en que, estando la finca ya inmatriculada, la nueva titularidad no puede apoyarse en la titularidad registral preexistente por no haber tenido acceso al Registro alguna transmisión anterior del mismo derecho. Cuando la inscripción del título intermedio no es posible o no se solicita, ya que la Ley no la impone como paso previo, se produce una verdadera ruptura del tracto registral, que solo puede ser superada mediante la reanudación del tracto, que es un procedimiento especial para conseguir la inscripción de un título relativo a una finca inmatriculada, que no trae causa del último titular registral. Es especial porque pese a estar la finca inmatriculada, se extiende una nueva inscripción sin concatenación con la titularidad anterior. Lo que tiene lugar aquí más bien, es una reiniciación del historial de la finca. En efecto, al no traer causa del último titular registral, la nueva inscripción es como la que se extiende al inmatricular una finca: en ambos casos el soporte de la inscripción es el propio título junto con las cautelas del procedimiento especial y no una titularidad anterior.
Presupuestos esenciales para la utilización del procedimiento especial de reanudación del tracto sucesivo son la ruptura efectiva del tracto y la validez del título del adquirente.
Si la finca no se hubiera inmatriculado habría que proceder a la inscripción del dominio por alguno de los sistemas instaurados en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En este sentido el citado precepto establece que:
“La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
1. Mediante expediente de dominio.
2. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
3. Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.”
II.- Los procedimientos de reanudación del tracto sucesivo
Los medios de reanudación del tracto interrumpido se encuentran regulados en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria. En dicho precepto se establece el acta de notoriedad y el expediente de dominio.
a) Acta de notoriedad
Este acta aparece regulada en los artículos.203 y 204 de la Ley Hipotecaria y desarrollada en los artículos 288 a 297 del Reglamento Hipotecario. La finalidad del acta de notoriedad es la reanudación del tracto sucesivo o la constancia registral de un exceso de cabida de la finca. Se tiene que iniciar ante cualquier notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas. Se inicia mediante el requerimiento que realiza cualquier persona que demuestre interés en el hecho que trate de acreditar. Deberá aseverar, bajo pena de falsedad en documento público, la certeza del hecho que trate de acreditar y aportar los documentos que lo acrediten, acompañando en todo caso, certificaciones del Registro de la Propiedad y del Catastro.
Posteriormente se practican notificaciones personales o por cédula a las personas que ostenten algún derecho sobre la finca, o por edictos a los interesados que sean desconocidos, los cuales tienen un plazo de veinte días para comparecer y alegar lo que tengan por conveniente. Si hay oposición, se interrumpe la tramitación y se continúa el expediente ante el juzgado por el trámite de los incidentes. En caso contrario, y después de practicadas las pruebas que estime necesarias, el notario dará por terminada el acta con su declaración de estar o no, a su juicio, suficientemente acreditado el dominio a efectos de su inscripción en el Registro.
Este acta favorable, se somete a la aprobación del Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca, que emitirá un Auto ordenando la protocolización del expediente, que se realizará mediante acta notarial, a la que se unen el expediente original y el testimonio del auto. El artículo .294 del Reglamento Hipotecario también prevé en este caso que se practiquen cancelaciones de las inscripciones contradictorias:
- Si tienen más de treinta años de antigüedad se pueden cancelar si el notario ha notificado personalmente la tramitación del acta al titular o sus herederos.
- Si tienen menos de treinta años de antigüedad, el titular o sus herederos deben consentirlo expresa o tácitamente ante el notario, entendiéndose producido el consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el notario sin formular o anunciar oposición.
b) Expediente de dominio
Es un procedimiento judicial que concluye con el auto aprobatorio en el que se declara acreditado el dominio del promotor del expediente y se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias. Además de para obtener la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, también se utiliza para inmatricular fincas que nunca han tenido acceso al registro, y para inscribir excesos de cabida o superficie.
Su tramitación está regulada por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, y en los artículos 272 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Sus trámites esenciales son:
- · Presentación de un escrito inicial ante el Juez de Primera Instancia del lugar de situación de la finca, en el que constará :
- La descripción del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresión de los derechos reales constituidos sobre los mismos.
- Una reseña del título o manifestación de que carece del mismo, y, en todo caso, fecha y causa de la adquisición de los bienes.
- A persona de quien procedan los bienes y su domicilio.
- Pruebas que pueden aportarse de la adquisición, (testigos etc).
- Nombre y apellidos, y a favor de quién están catastrados los bienes.
- Todos los datos de los dueños de las fincas colindantes, de cualquier derecho real sobre los mismos, inquilinos, etc.
- A este escrito inicial hay que acompañar una Certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieran vigentes. Si no hubiera absoluta coincidencia entre lo expresado en el escrito y lo que resulte de la Certificación, se suspenderá el procedimiento hasta que se aclaren las divergencias a satisfacción del Juez. También habrá de aportarse una Certificación del Catastro.
- Posteriormente se da traslado al Ministerio Fiscal, ya que puede haber personas desconocidas afectadas, y se realizan por parte del juzgado, las citaciones a todas las personas que pudieran tener algún derecho sobre la finca, y se publican edictos para que tengan conocimiento del expediente las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada. En estas citaciones se da diez días a los interesados para que los que se crean perjudicados aleguen ante el Juzgado lo que estimen conveniente. Se debe notificar la incoación del expediente al titular registral o sus causahabientes.
- El auto que pone fin al expediente ha de ser firme y debe recoger las circunstancias esenciales del procedimiento, declarar acreditado el dominio del promotor del expediente y ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias.
- En cuanto las inscripciones contradictorias, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, señala:
- Si las inscripciones tienen más de treinta años de antigüedad, bastará con que resulte del auto que el titular registral o sus causahabientes han sido citados y no han formulado oposición.
- Si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, debe constar que el titular registral o sus causahabientes han sido oídos en el expediente, o bien que, habiendo sido citados tres veces, una de ellas al menos personalmente, no han comparecido, por lo cual se les tiene por renunciantes a su derecho.
Fuente consultada: Estudio realizado por Pilar García Goyeneche. Registradora de la Propiedad. “El Tracto sucesivo”.
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