La recesión económica y la crisis del sector inmobiliario en España, han sido la causa directa de un desplome vertiginoso en los índices de ventas de viviendas de nueva construcción y de segunda mano. Por ello, las empresas inmobiliarias son uno de los tejidos empresariales en que más ha repercutido las consecuencias negativas de esta crisis. Las empresas constructoras y sobre todo, las inmobiliarias, se han visto en la necesidad de cerrar sus puertas ante unas perspectivas futuras de negocio casi nulas.
Multitud de promotoras se han encontrado, casi por sorpresa, con que la bonanza inmobiliaria, sustentada, en muchos casos, en la especulación, ha desaparecido y sus previsiones de venta de determinadas promociones inmobiliarias son terriblemente desalentadoras, con el consiguiente estancamiento de su stock. Así, existen en la actualidad un buen porcentaje de promociones de viviendas o casas que se encuentran finalizadas a la espera de un cliente que no llega, por un descenso de la demanda.
Es bien sabido, que en épocas de crisis y penurias económica, no queda otra solución que agudizar el ingenio. En este sentido, se ha difundido en casi todos los medios de comunicación, tanto tradicionales como digitales, varias noticias referentes a determinadas promotoras que, frustradas ante la imposibilidad de dar salida a sus inversiones económicas, han ideado una solución plenamente satisfactoria para todos e, incluso, a instancia de algunos particulares motivada por su incapacidad para hacer frente a los pagos de su hipoteca.
La solución pasa por sortear una vivienda nueva entre todos los interesados, mediante la compra de una papeleta, con un coste de unos 60 euros cada una y condicionado a un máximo de papeletas vendidas (alrededor de unas siete mil). Es decir, que por unos 60 euros, el agraciado beneficiario de este sorteo se adjudica una vivienda nueva, cuya valoración asciende alrededor de los 420.000 euros. Otro caso similar es el de este particular, en que el precio de cada papeleta es de sólo cinco euros y el número máximo de papeletas a vender 64.000, arrojando una cifra total de 320.000 euros.
Otro supuesto es el de una promotora catalana que ha decidido vender una promoción de 31 viviendas en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) de una peculiar forma. Se venden 7.000 radiadores por 75 euros cada uno, y entre los compradores de los radiadores se sortea un piso de una nueva promoción construida por ellos mismos. Para ampliar la información podéis consultar el artículo publicado en el blog Pymes y Autónomos.
A simple vista, mutatis mutandi puede parecer una solución tremendamente satisfactoria para la persona agraciada por el sorteo. Sin embargo, como veremos a continuación la única persona o entidad que se beneficia completamente es el promotor del sorteo. Para una mejor claridad de la exposición limitaremos la misma a aquellos casos en que el sorteo nace a instancia de empresas promotoras y no tiene cabida la duda acerca de la presumible legalidad del acto, omitiendo a propósito los comentarios sobre determinadas cuestiones -en ocasiones polémicas por su falta de concreción-, relacionadas con esta serie de iniciativas.
Si nos paramos a pensar detenidamente en este forma de “marketing de venta”, veremos que es fácil comprobar que se trata de un negocio perfecto. Aprovechando la necesidad imperiosa que tiene cualquier persona de acceder a una vivienda y ante el estancamiento del mercado inmobiliario construye un negocio redondo para desembarazarse de una vivienda, manteniendo intactos sus beneficios económicos y, en algunos casos, superándolos.
Al margen de otra serie de consideraciones, esta es una práctica, en principio, perfectamente legal y válida, siempre que se realice de conformidad con los requisitos establecidos en la ley. Para ello se debe depositar ante un Notario las bases del sorteo y contar con la debida autorización de Loterías y Apuestas del Estado y haber pagado las tasas del sorteo (15 por ciento del valor total de las papeletas). Cfr. la Ley de la Comunidad Autónoma de Madrid 6/2001, de 3 de julio, del juego en la Comunidad de Madrid.
Si nos leemos estas bases comprobaremos que la celebración del sorteo se encuentra condicionada a la previa venta de todas y cada una de las participaciones o papeletas del sorteo, sin que se tenga, en general, derecho a la devolución del dinero conseguido por la venta de estas últimas a los participantes.
Como vemos para el promotor del sorteo resulta ser una solución plenamente satisfactoria dividir el coste del inmueble en pequeñas participaciones, pues como es fácil deducir, el monto final resultante de las ventas de las papeletas, arroja una cifra igual o superior al valor de mercado de la vivienda objeto del sorteo.
Sin embargo, para el afortunado beneficiario del sorteo no es, desde luego, una solución plenamente satisfactoria, a pesar que a primera vista pueda parecerlo, pues adquirimos un piso por una cantidad irrisoria de dinero, incluyendo los gastos derivados de la operación de compraventa.
Antes de participar en un sorteo de este tipo, conviene tener en cuenta determinadas obligaciones legales que deberemos asumir y que podemos concretar en las siguientes. En líneas generales y limitando el supuesto únicamente a la parte que adquiere la vivienda por sorteo, estas obligaciones legales son las que deberemos asumir frente a la Hacienda Pública. Conforme a la normativa fiscal en vigor, todos los premios en metálico tienen la consideración de gananciales patrimoniales (cfr. artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio) y se hallan sujetas a una retención del 18 por ciento sobre el valor de mercado de la vivienda (cfr. artículo 34.1 letra b en relación con el artículo 101.7, ambos de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre), con independencia de declarar esta ganancia por el IRPF o por el Impuesto de Sociedades, imputables directamente al beneficiario del sorteo.
De esta forma, si valoramos una vivienda de nueva construcción en unos 350.000 euros, deberemos realizar un pago anticipado a la Hacienda Pública de 63.000 euros, teniendo en cuenta que la deuda tributaria final ascenderá a un montante muy superior.
En conclusión que, sin menospreciar estas prácticas de venta, si optamos por participar en un sorteo del estilo apuntado, conviene que tengamos presente nuestras obligaciones frente a la Hacienda Pública, lo que nos conducirá el pago de una cantidad considerable del dinero, vía impuestos y a tener que verificar que el sorteo cumple con todos los requisitos legales. Aún así, contando con la debida solvencia puede resultar tentador la obtención de un importante ahorro en la adquisición de una vivienda.
Por el contrario, si se hace necesario recurrir a vías de financiación externas para soportar el cumplimiento de estas obligaciones económicas, la referida cantidad que nos podemos ahorrar se difumina con el coste que lleve implícito el préstamo hipotecario y al margen de la dificultad para su concesión en estos momentos de recesión económica.
Mi consejo es que si somos los afortunados agraciados en el sorteo de un piso, como paso previo a la escrituración del piso, valoremos si económicamente puede resultar rentable la adquisición del mismo y verifiquemos que podemos hacer frente a las obligaciones tributarias derivadas de esta adquisición y, en todo caso, consultemos con un Abogado todos los términos del sorteo y de la operación de compraventa.
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Normativa fiscal: Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio
Art. 33.1: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
Art. 34: “Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general. 1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a. En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b. En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”
Art. 101: “El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los premios que se entreguen como consecuencia de la participación en juegos, concursos, rifas o combinaciones aleatorias, estén o no vinculadas a la oferta, promoción o venta de determinados bienes, productos o servicios, será del 18 %.”
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