El PEVR 2009-2012 - Regimen de ayudas

Hasta el momento nunca habíamos elaborado un artículo referente al estudio de la denominada «vivienda protegida». La protección a la vivienda o, mejor, el favorecimiento mediante la concesión de ayudas para la construcción de vivienda para determinados estamentos sociales, tiene una gran tradición en España ya que, desde antiguo, han existido leyes que han facilitado el acceso a la vivienda, fundamentalmente a las capas más desfavorecidas económicamente. Este conjunto de disposiciones normativas permitían la adquisición de viviendas por parte de determinados colectivos con características especiales, como militares o determinados empleados públicos. El régimen normativo que pretendía dotar de vivienda a personas con escasos recursos económicos surgen a partir de principios del S. XX, con la legislación sobre casas baratas.

En España, tradicionalmente, se han venido concediendo dos tipos de ayudas. Por un lado, al promotor para la construcción de este tipo de viviendas sociales (ayuda a la piedra) y por otro lado, al adquirente para permitir su compra (ayuda a la persona). No obstante, la denominación de Viviendas de Protección Oficial (VPO) es relativamente reciente en nuestro sistema normativo, pues tiene su origen en la Ley de 24 de julio de 1963.

La Vivienda de Protección Oficial (VPO,) es un tipo de vivienda de precio limitado parcialmente subvencionada por la administración pública. El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades. Las distintas Comunidades Autónomas han legislado sobre esta materia, por lo que no existe un régimen uniforme en todo el territorio nacional.

Sobre este tipo de viviendas públicas se ha suscitado, desde siempre, una enorme polémica. Esta polémica surge como consecuencia de diferentes problemas que surgen entorno a la legitimidad de su concepción y a la labor de prevención de conductas abusivas, mediante la fiscalización, seguimiento e inspección de las ayudas concedidas. En primer lugar, no queda del todo claro que los buenos propósitos de los poderes públicos se cumplan con cierta exactitud con la concepción normativa de este tipo de viviendas. Como señala este artículo, dejar en manos de la suerte la adjudicación de una vivienda suscita controversia entre quienes lo consideran un medio equitativo y los defensores del sistema de baremación. Numerosos expertos en vivienda consideran que el sorteo es un sistema injusto porque no respeta los principios de igualdad, equidad y solidaridad que deben primar cuando se reparte un bien escaso que está destinado a cubrir las necesidades de un sector con menos medios económicos que la media y con más dificultad para acceder a una vivienda en el mercado. Parece más justo, que la protección pública de las personas más desfavorecidas económicamente en cuanto a sus necesidades de viviendas pasase por la concepción temporal de viviendas de alquiler, condicionadas a la evolución futura de sus expectativas económicas, en aras de lograr, mediante la creación de un órgano de participación y seguimiento.

No obstante, en cualquier caso, el derecho a una vivienda digna que proclama el artículo 47 de la Constitución Española debería ser exigible ante los Tribunales, de forma análoga a la iniciativa lanzada en Francia o más cercanamente en Almeria. El Parlamento andaluz ha dado un paso adelante para la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda. Ésta se encuentra en tramitación parlamentaria y según las previsiones del Partido Socialista, estará aprobada en el primer trimestre de 2010. Con esta Ley «pionera» un almeriense -y la ciudadanía andaluza- podrá acudir a los tribunales y exigir que se cumpla su derecho a tener una vivienda digna, la obligación de que exista una oferta suficiente de viviendas a precio asequible, asegurar la disponibilidad de suelo para construir estas viviendas, o garantizar los mecanismos para limitar el endeudamiento de las personas y familias a límites razonables.

En segundo lugar, las VPO se han visto envueltas en crecientes polémicas entorno a la realización de presuntos fraudes especulativos, no sólo en cuanto a la legitimidad de su adquisición sino, en cuanto a la posibilidad de un enriquecimiento injusto del adjudicatario con ocasión de verdaderos supuestos de ventas fraudulentas. La irregularidad que más se repite, según publican en esta noticia, es que en el 63% de los casos, la vivienda se encuentra vacía o que reside en ella una persona distinta del adjudicatario (25%). En un 5% de los casos el propietario ha fallecido y en otro 5% la persona que abre la puerta no facilita datos. Nuestro Compañero Tristán nos lustra convenientemente sobre este tema en este artículo: «Fraude en la VPO», en el cual expone, analiza y crítica las diferentes formas de fraude existentes en relación con las VPO. Desde luego, no debemos obviar el hecho de la existencia de una cierta permisividad de la Administración Local en la lucha contra este tipo de fraudes, en la que apenas hacen uso de sus derechos de tanteo y retracto sobre este tipo de viviendas públicas.

Ello no obsta a que los Ayuntamientos traten de garantizar que ninguna de las viviendas protegidas que construyen sea ocupada por personas distintas de las adjudicatarias, que se venda o alquile de manera irregular o que permanezca vacía. Como señala el artículo enlazado, el Ayuntamiento de Madrid creó en el año 2005 un servicio de inspección de su parque de viviendas en venta y alquiler, en el cual ha detectado un fraude de alrededor del 2% de los pisos. El servicio ha realizado 353.984 inspecciones a los 22.600 pisos promovidos por el Ayuntamiento o de propiedad municipal. Se han detectado 2.675 incidencias, de las que se han archivado 2.121 y se han abierto 484 expedientes para estudiar la interposición de la demanda judicial y volver a adjudicarlas. El parque municipal de vivienda en alquiler de Bilbao se inspecciona desde 2004. Durante 2008 se han resuelto judicialmente 44 contratos por subarriendo, cesión, etcétera. El Ayuntamiento de Barcelona realizó el año pasado 948 inspecciones sobre un parque de 5.500 viviendas. El resultado son 79 expedientes contenciosos.

En tercer y último lugar, no debemos obviar el hecho que las dificultades de acceso a la primera vivienda, motivados por el aumento desproporcionados de los precios de éstas durante el boom inmobiliario vivido durante la década de 1997-2007 (según un informe de la Fundación del BBVA e IVIE entorno a un 288 por ciento), no han desaparecido con el estallido de la burbuja inmobiliaria y el actual ciclo económico recesionista. Todo lo contrario, pese a una fuerte caída de la demanda inmobiliaria, los propietarios se muestran reacios ha disminuir el precio de venta de sus inmuebles. La oferta intenta adaptarse a este «crash inmobiliario» más bien a través de un reajuste en la cantidad de viviendas construidas y en la dificultad de acceso a vías de financiación. Resulta paradójica esta situación si la comparamos con la vivida en EEUU o Reino Unido donde el suelo se ha abaratado cerca de un 30 por ciento frente al 9 por ciento de España, según señala el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este panorama debería señalar una clara tendencia de la demanda inmobiliaria hacia el mercado de VPO. Sin embargo, se auspicia un cierto desinterés de esta demanda hacia las VPO porqué la presión de los precios está provocando que algunas promociones de vivienda protegida no las quieran ni los suplentes de los suplentes de sus adjudicatarios, por un constante abuso de los poderes públicos en la creación de VPO en lugares dónde no se necesitan. Situación que contrasta con la urgente e incipiente necesidad de las grandes ciudades, dónde la demanda es infinitamente superior a la oferta de VPO, con la consiguiente necesariedad de recurrir a sistema de sorteos o listas (vid. el mapa de valor máximo superior de VPO para 2009).

Las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, pueden ser de promoción privada o pública. Para acceder a su concesión es estrictamente necesario cumplir con la normativa vigente y, en especial con lo dispuesto en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (PEVR), aprobado por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, de carácter mucho más amplio en la concesión de ayudas, entre las que se incluyen a las VPO.

En este contexto desfavorable el Plan pretende optimizar el uso de la producción ya existente de viviendas, asegurando una producción suficiente para las necesidades, estableciendo actuaciones tendentes a evitar estrangulamientos de oferta a medio y largo plazo en el sector. Pese a todo, y en el contexto de la actual crisis económica, como sabemos, la banca no da crédito. Así, un año después de firmar la Generalidad de Cataluña con 19 cajas y bancos un convenio para financiar pisos sociales y aún comprometiéndose posteriormente a recomprar aquellos pisos cuyos propietarios no puedan hacer frente a los pagos de la hipoteca. Para solucionar este problema El Ministerio de la Vivienda de España y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) firmaron en el mes de julio de este año una línea de avales que suman un importe de 6.000 millones de euros para facilitar a alrededor de 100.000 familias la adquisición de una vivienda de protección oficial, por lo que asegura una cartera de préstamos de 12.000 millones y que desconozco si ha comenzado a funcionan, aunque su inicio se calculaba para el anterior mes de septiembre.

El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 considera beneficiarios con derecho a protección preferente a las unidades familiares con ingresos que no excedan dos veces y media el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Teniendo en cuenta que el IPREM para 2009 es de 6.988 Euros, resulta que 2,5 veces son 17.472 Euros; la tercera parte de esta cantidad equivale a 5.824 Euros anuales de endeudamiento máximo, que mensualmente suponen 485 €. Para ser beneficiario se debe encontrar una vivienda por 80.000 €, cosa nada fácil. Una vez conseguido se necesita una entidad que lo financie a 25 años para que así salgan los 485 € mensuales. La financiación debe ser al Euribor más 0,65, como dice este mismo plan aludiendo a los convenios con las entidades de crédito.

Los promotores inmobiliarios criticaron este Plan al consideran que el mismo debería cuantificar, cualificar y presupuestar sus objetivos en el ámbito de la promoción y compra de viviendas protegidas. Además, creen que deberían mejorarse las ayudas públicas a la construcción de viviendas en el marco del Plan y estiman que la inscripción en los registros de demandantes de VPO debería tener un fin censal y no ser una condición necesaria para el acceso a una vivienda protegida, entre otras medidas.

De forma muy ilusoria, la exposición de motivos de la norma referenciada señala que: «El Plan parte de la premisa de que es necesario cambiar nuestro modelo de construcción extensiva de obra nueva por otro intensivo sobre el parque edificado que no consume suelo, genera actividad en las industrias auxiliares y requiere incluso más mano de obra que la nueva edificación, con lo que puede absorber buena parte del desempleo en el sector. Por eso, el Fondo para el Estímulo de la Economía y el Empleo del Gobierno destina 110 millones para de viviendas que se integran en el PEVR como inyección adicional para la puesta en marcha inmediata de sus primeras actuaciones. ...» A mayor abundamiento se debe tener en cuenta que unos de los objetivos de este plan es el incremento del parque de la vivienda de alquiler, objetivo que evidentemente comparto, pero cuyos potenciales resultados - hago de agorero- creo que serán desalentadores.

A continuación vamos a exponer el régimen de ayudas establecidas en el PEVR para el alquiler, la compra y la rehabilitación de viviendas, explicitando únicamente el primero. En cualquier caso, tenéis la opción de descarga en un archivo PDF la información contenida en el Plan para cualquiera de las tres alternativas, así como los Aranceles Notariales y Registrales a aplicar en la compra de vivienda.

a) Ayuda al alquiler (Descarga en PDF)

1.- Para obtener las ayudas a los inquilinos, el solicitante deberá:

a) Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda, formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

b) Ocupar la vivienda como domicilio habitual y permanente, con las excepciones que establezcan, en su caso, las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

c) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM. A estos efectos, se computarán los ingresos de todos los titulares del contrato de arrendamiento. Tendrán preferencia en el acceso a estas ayudas los colectivos con derecho a protección preferente (entre los que se incluye el de jóvenes menores de 35 años).

2.- No podrá concederse la ayuda cuando el solicitante:

a) Sea titular de otra vivienda, con las excepciones que establece la letra a) del apartado 1 del artículo 3, y las que determinen las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

b) Fuera ya beneficiario de esta ayuda, o de la renta básica de emancipación regulada en el Real Decreto 1472/ 2007, de 2 de noviembre.

c) Tuviera parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de su vivienda habitual.

d) Sea socio o partícipe de la persona jurídica que actúa como arrendador.

3.- Cuantía y gestión de la ayuda.

Las ayudas consistirán en una subvención cuya cuantía máxima anual será del 40 por ciento de la renta anual que se vaya a satisfacer, y con un límite de 3.200 euros por vivienda, con independencia del número de titulares del contrato de arrendamiento. La duración máxima de esta subvención será de 2 años, siempre que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda. No se podrá obtener nuevamente esta subvención hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la fecha de su reconocimiento, con independencia de la fecha de concesión de otras ayudas establecidas por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, con cargo a sus presupuestos.

La subvención se hará efectiva al beneficiario, bien directamente por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, o bien por éstas a través de la agencia o sociedad pública que se encargue de la gestión del arrendamiento.

Dentro de los límites de ingresos y de la cuantía máxima de subvención, establecidos en este Real Decreto, podrán establecerse requisitos adicionales a los beneficiarios y graduarse dichos límites y cuantía, en los casos y en la forma que establezcan la normativa de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

b) Ayuda a la compra (Descarga en PDF)

c) Ayuda a la rehabilitación (Descarga en PDF)

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