La elevación de la renta en los contratos de vivienda sujetos a la LAU de 1994: actualización y repercusión

 Días atrás publicamos un artículo exponiendo la conceptualización de la renta. Sin embargo, la renta no es un concepto estático sino que está sujeto a un continuo dinamismo, motivado por determinados factores a aplicar. Este dinamismo tiene como consecuencia una elevación de la cantidad establecida en concepto de renta, bien por la necesidad de su actualización de acuerdo con el IPC (Índice de Precios al Consumo) o por la repercusión de determinados gastos imputables al arrendatario. A estos factores de revisión de la renta dedicamos este artículo, siempre a tenor de aquellos contratos sujetos a la LAU de 1994.

Actualización de la renta

El artículo 18 de la LAU de 1994 establece una serie de supuestos para poder aplicar la revaloración de la renta. En principio el citado precepto previene que durante el plazo mínimo legal de vigencia del contrato de arrendamiento (cinco años) o durante un plazo pactado inferior a este mínimo legal, la renta sólo podrá ser actualizada, de forma anual, por la variación porcentual del IPC.

La variación porcentual será la experimentada por el Sistema de Índices de Precios al Consumo, en un período de doce meses, inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviese publicado en la fecha de la celebración del contrato y en las sucesivas al que corresponda al último aplicado. Esta facultad se concede por la ley indistintamente al arrendador y al arrendatario, para aquellos supuestos en que la variación fuere a la baja y la propiedad no la aplicará (deflación de los precios, como ocurre en la actualidad, pues en el mes de julio se situó en el -1,4 %).

La fecha de actualización será “en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato” y la variación porcentual se aplicará “a la renta correspondiente a la anualidad anterior”. Así, de esta forma, el legislador ha acabado con la eterna polémica sobre si la actualización se aplica sobre la renta contractual inicial o sobre la revalorizada.

Sería aconsejable que se uniera como anexo al contrato de arrendamiento la última y vigente certificación publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que servirá para tomar como mes de referencia a efectos de la primera y sucesivas actualizaciones. Por otra parte, debe de quedar claro que no es admisible la aplicación de un coeficiente corrector sobre el coeficiente resultante del IPC, publicado oficialmente por el INE.

A partir del sexto año de duración, para el caso de que se hubiera pactado el mínimo legal de cinco años, o, en su caso, después del mayor plazo pactado como duración del contrato, la actualización de la renta se regirá por lo conve­nido por las partes al respecto. De no haber las partes convenido nada sobre el particu­lar, continuará siendo de aplicación la norma general, o sea la actualización a tenor del IPC.

La vigente LAU de 1994 obliga, para que sea exigible el pago de la renta actualizada, que el arrendatario sea noti­ficado con un mes de antelación, por escrito, expresando el porcentaje aplicado y acompañando la certificación del Ins­tituto Nacional de Estadística o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Por tanto, mientras no exista notificación, no entra en vigor el IPC pactado y por el mecanismo de obligada comunicación con la antelación de un mes a su cobro, es evidente que en ningún caso podrá aplicarse con efectos retroactivos; de forma que los meses transcurridos sin notificarse el IPC. no se podrán cobrar con dicho incremento Será válida la notificación realizada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente

Elevación de la renta por repercusión de gastos generales y de servicio

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del inquilino. Por otra parte, la legislación permite pactar que sean a cargo del inquilino “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servidos, tributos, cargas y responsabilidades”. Por otra, prohíbe repercutir al inquilino “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.

La aparente contradicción se resuelve interpretando que el primer caso se refiere a todos aquellos gastos propios de los servicios (portería, conserjería), suministros (electricidad de las zonas comunitarias; ascensor, calefacción central, agua caliente, interfono…), tributos (impuestos y arbitrios) y cargas y responsabilidades (seguros, administración, vigilancia, etc.); y el segundo se refiere a los gastos de conservación del inmueble, como son obras de albañilería, fontanería, car­ia, pintura…

La repercusión debe pactarse expresamente. Para que sea válido, el pacto de repercusión al arrendatario deberá constar por escrito; determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha contrato. La repercusión estará en función de que los citados gastos puedan o no individualizarse.

• Los gastos por servicios que puedan individualizarse mediante aparatos contadores serán a cargo de cada arrendatario, según dicha individualización.

• Los que no sean susceptibles de individualización lo serán según la doble regla siguiente: Si el edificio estuviera constituido en régimen de propiedad horizontal, la atribución de los citados gastos se hará en función de la cuota de participación que corresponda a la vivienda dentro del total inmueble. Si el edificio no estuviera constituido en régimen de propiedad horizontal, los gastos se distribuirán en función superficie del piso o vivienda.

En conclusión, en ambos supuestos el legislador ha optado por la solución más correcta, esto es, la atribución del coeficiente que le corresponde a vivienda en relación con la totalidad del inmueble, ya sea por estar constituido en régimen de propiedad horizontal o tener asignado este coeficiente, ya sea, en ausencia del mismo. por el coeficiente que cabe atribuirle en proporción superficie. Esta solución es mucho más perfecta que la de la LAU de 1964 y del Decreto del 26 de julio de 1956, referido a la a LAU de 1964 (ambos no aplicables al caso que estamos comentando), que remitían a la proporción de las rentas de todos los arrendatarios, con la injusticia derivada desigualdad y flagrante desproporción que se producía entre las rentas antiguas y las modernas, estas últimas más castigadas al ser su renta muy superior a otras del propio inmueble.

Establece el artículo 20 que, durante los cinco primeros años, de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por los conceptos contemplados y objeto de estudio, con excepción de los tributos, sólo podrá incremen­tarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda hacerlo la renta, por aplica­ción a ésta del IPC. anual. Por ejemplo, el IPC. de la renta ha supues­to un incremento del 5 %, el de los gastos (deducido el de los tributos) no podrá exceder del 10 %.

Para finalizar, en el artículo 19 se regula la posibilidad de elevar la renta en el supuesto de llevar a cabo el arrendador obras de me­jora. Por su parte, el artículo 21 de la LAU de 1994 sienta el prin­cipio de que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condi­ciones de habitabilidad para servir al uso convenido: y como excepción, se establece que las pequeñas reparacio­nes que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivien­da serán a cargo del inquilino. Sin embargo, dada la complejidad de esta materia la dejamos apuntada para ser tratada más adelante.

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