1 de septiembre de 2009

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El Expediente judicial de consignación de rentas





Vigente o constante un contrato de arrendamiento de vivienda o local puede suceder que el arrendatario, cumpliendo fielmente la obligación contractual que tiene asumida, pretenda hacer el correspondiente pago de la renta al arrendador y éste no lo acepte dicho pago. Esta no admisión en el pago de la renta puede hacerla incluso habiendo dado orden el arrendador al Banco o Caja de Ahorros donde se encontrase domiciliado dicho pago de devolver dicha cantidad al arrendatario. Similar a este supuesto es la imposibilidad de ofrecimiento del pago de la renta por el arrendatario cuando el arrendador se encuentra ilocalizable o incapacitado para recibir el pago, tal como establece el artículo 1176 del CC.

Estos supuestos, en la generalidad de los casos, suelen ser una treta o una argucia del arrendador para poder demanda al arrendatario mediante la interposición de un Juicio de Desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades pactadas en el contrato. Efectivamente a pesar que la intención del arrendatario es la de cumplir con su obligación de paga la renta lo cierto es que la misma resultará no pagada por él.

En líneas generales, el arrendatario puede protegerse de estas eventualidades mediante dos procedimientos distintos. El primero acudiendo a la denominada consignación notarial, reclamando los servicios de un Notario. La segunda mediante la interposición del denominado Expediente de Consignación Judicial, el cual es objeto de un breve análisis en este post.

El primero se caracteriza por utilizar la vía extrajudicial y resulta enteramente desaconsejable por el elevado coste económico que supone en virtud de la retribución del Fedatario público. Sin embargo, el segundo se caracteriza por la utilización de la vía judicial, depositando el precio debido a disposición de la Autoridad Judicial, ante quién se acreditará el ofrecimiento y el anuncio de la consignación y resulta mucho más adecuado para prevenir las posibles consecuencias de estas contigencias.

El expediente de Consignación de Rentas encuentra su fundamento y su razó de ser en el Código Civil al señalar en su artículo 1176.1 que: “Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida”. Este expediente de consignación de pago, según las estadísticas, es uno de los más utilizados en la Administración de Justicia.

Cómo todos sabemos el juicio de desahucio es un juicio verbal especial cuyo objeto principal es el ejercicio de la acción de desahucio, mediante la cual se pretende la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas vencidas e impagadas y el desalojo de la vivienda por el arrendatario y sus ocupantes mediante la entrega de la vivienda libre, vacua y expedita. Para que se pueda fundamentar debidamente la falta de pago lo primero es acreditar que se entiende por Renta. Asimismo es reiterado pronunciamiento jurisprudencial el que sostiene que la acción de desahucio ha de partir de una renta cierta y determinada, cuya cuantía corresponde acreditar al arrendador (STS 25-11-1940, l9-6-1944, 17-2-1950, 14-5-1955, 23-6-1960 y 25-6-1964 entre otras muchas). Por consiguiente, la prosperabilidad de la demanda exige demostrar que la renta contractual es la sostenida por la actora, tras el mecanismo actualizador de la renta, dada la oposición manifestada al respecto por el demandado. En lo referente a la conceptualización de la renta posponemos el tema para el siguiente artículo.

En el mundo del derecho hay una máxima que reza así: “No solo hay que tener razón, hay que demostrarlo y además que te la den”. Por ello, el arrendatario no solo debe pagar la renta sino que llegado el caso tiene que poder demostrar que ha realizado el pago. Por ello siempre es conveniente realizar el pago por algún medio que permita dejar constancia del mismo.

El medio de pago fehaciente más corriente es el ingreso o transferencia en cuenta bancaria, dónde el arrendatario conserva como prueba del pago el resguardo de la operación y siempre quedará constancia del mismo en los movimientos de la cuenta del beneficiario. Si no se ha facilitado por el arrendador ningún número de cuenta donde efectuar el ingreso o la transferencia, otra posibilidad es el giro postal, el cual se puede enviar desde cualquier oficina de correos. Basta indicar el nombre y dirección del beneficiario, si bien es necesario que éste, al recibir el aviso de giro, acuda a cobrarlo. Si finalmente el arrendador no acude a cobrar el giro y correos le avisa que viene devuelto, el último recurso es la interposición de un Expediente de Consignación Judicial. Lo que no debe hacer bajo ningún concepto es  pagar la renta en efectivo si no se entregan un recibo a nombre del arrendatario.

La consignación consiste en poner el dinero de la renta a disposición de los arrendadores en el Juzgado. Para ello, es suficiente con acudir al Juzgado Decano del domicilio del arrendatario e indicar que se desea realizar una consignación judicial de la renta de alquiler porque el arrendador no le acepta el pago, que no tiene expediente judicial abierto, y que le extiendan el impreso para ello donde le indiquen el número de cuenta y la entidad donde debe hacerlo. Al mismo tiempo, se deberá comunicar fehacientemente a los arrendadores, por medio de burofax, por ejemplo, que ha puesto la renta a su disposición en el juzgado, tal como previene el artículo 1177 del CC en estos términos: “Para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación.” En cualquier caso, si queréis ver un modelo de solicitud de este expediente podéis consultar el artículo publicado en este mismo blog titulado “El Juicio de Desahucio por falta de pago. Algunas consideraciones.

Para finalizar realizar una pequeña aclaración. En este expediente no se admite ningún tipo de contienda sobre la renta. Cualquier oposición deberá ser ventilada en el procedimiento correspondiente. La tramitación del mismo es sumamente sencilla. Tras admitirse la solicitud se da traslado de la misma al arrendador, requiriéndole para que acepte el pago. Si no lo verificase o se opusiese el Juez dictará un auto dando por hecha la consignación. La utilización de la consignación judicial de rentas debe hacerse cada mes y es un recurso eminentemente temporal para evitar un presumible Juicio de Desahucio no para dirimir cualquier disputa sobre la determinación de la renta.

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