El concepto de renta en los contratos de arrendamientos de vivienda a tenor de la LAU de 1994

Junto con la subrogación y la regulación de la normativa sobre las obras de reparación, la renta ha sido uno de los aspectos que más han destacado en la labor legislativa sometida a revisión y examen en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU).

En términos generales, la conceptualización del término renta en materia arrendaticia varía en función de la legislación aplicable. En primer lugar, el Código Civil nos dice que la renta en los contratos de arrendamientos debe de consistir en un “precio cierto”. En este sentido señala el artículo 1543 que: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. En materia de desahucio por falta de pago la observancia de este requisito deviene en cuasi una obligación para el arrendador si no quiere ver decaída su acción judicial de desahucio en el caso de que no pudiese determinarse el quantum, remitiéndose al Juicio Declarativo Ordinario este supuesto de controversia sobre la determinación de la cuantía real de la renta. Por defecto, el Juzgador tomarán como base de la renta la que resulte del último recibo librado por el arrendador.

La Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 dedica el artículo 96 para aplicar distintas significaciones al término renta.

1. Renta contractual.- Este tipo de renta es la pactada inicialmente en el contrato de arrendamiento.
2. Renta legal.- Es la renta que, al comenzar a regir esta ley (1 de julio de 1964) cobrará el arrendador con todos los incrementos que viniese percibiendo, sin incluir las cantidades asimiladas a la renta.
3. Renta revalorizada.- Es la renta que resulta de aplicar sobre la renta legal las normas de revalorización fijadas en la ley.

Las cantidades asimiladas a la renta las regula la LAU de 1964 en su artículo 95.2 y son, según este precepto, las correspondientes a las diferencias en el coste de los servicios y suministros. La doctrina del TS ha venido considerando como cantidades asimiladas a la renta las repercusiones por obras de conservación y por contribuciones especiales en función de lo previsto en el artículo 1085.1 de la ley.

En la LAU de 1994, dentro del Título II, incluye el Capítulo III dedicado en exclusiva a ofrecer una regulación legal de la renta. En concreto, para los contratos de arrendamientos de viviendas, el artículo 17 regula los principios siguientes:

1. Libertad de estipulación.-

El citado precepto establece en su apartado 1 que “la renta será la que libremente estipulen las partes”. Este libertad de pacto tiene su antecedente inmediato en el artículo 97 de la LAU de 1964, que la instauró, pues con anterioridad la renta de una vivienda venía impuesta, desde el Decreto de 29 de diciembre de 1931, cuando queda liberada de inquilinos, incrementándose únicamente por los aumentos legales autorizados.

1. Periodicidad en el pago.-

De forma análoga se garantiza la existencia de la libertad de pactos para determinar la periodicidad del pago. Únicamente en ausencia de dicho pacto, determina el citado artículo 17 que: “el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.”

De esta forma, salvo que las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento pacten una modalidad distinta, el pago de la renta en arrendamientos de viviendas es por adelantado y a efectuar dentro de los siete primeros días de cada mes.

Hasta la entrada en vigor de la LAU de 1994 ni el Código Civil ni la legislación especial arrendaticia se habían preocupado de regular cuándo debía producirse el pago, por entender que eran de aplicación los principios generales sobre la obligación de pago del precio del arriendo en relación a los principios generales de exigibilidad. En función de estos principios el vencimiento de la obligación de pago de la renta era a partir del mismo día de inicio del plazo o del día del vencimiento.

Sin embargo, en la dinámica del mercado inmobiliario ha arraigado la costumbre de estipularse expresa o tácitamente que el pago se haga dentro de los cinco primeros días de cada mes. Como vemos, a pesar que el legislador ha roto con esta costumbre, fijando un plazo legal de siete días, la permisibilidad de la libertad de pactos legitima la adopción del plazo de cinco días.

1. Lugar y forma de pago.-

Como en los casos anteriores, la ley habilita la libertad de pactos en cuanto a la determinación del lugar de pago de la renta de viviendas alquiladas. En defecto de pacto, el pago se efectuará en metálico y en la vivienda arrendada.

Es cierto que es práctica habitual en los contratos de arrendamientos de viviendas celebrados actualmente que el pago de la renta se efectué mediante transferencia bancaria o bien en la propia oficina del Administrador de Fincas. En cualquier caso, el pago en metálico y la vivienda arrendada se constituyen en elemento de suma importancia a la hora de prosperar o no una acción de desahucio por falta de pago. La circunstancia de tener que percibirse la renta, salvo pacto en contrario, en la vivienda arrendada puede dar lugar, en el caso de la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, a que el inquilino alegue excepción del no cobro por parte del arrendador o la mora del cobro, haciendo decaer la acción de desahucio. La antigua doctrina jurisprudencial exigía que el propietario acreditase, como base de la acción de desahucio (vid. artículo 1171 del CC) que había presentado al cobro los recibos reclamados. Con posterioridad la implantación de la cláusula contractual reguladora de que el pago debía efectuarse en el domicilio del arrendador o de su administrador y la tendencia de que el pago es exigible al deudor y su impago al tiempo del vencimiento le hace incurrir en mora sin necesidad de otro medio de prueba había dejando en desuso aquella probanza a cargo del arrendador. Con la LAU de 1994 parece que el legislador haya tenido la intención de actualizar la doctrina procesal caída en desuso.

En cuanto a la forma de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 17 “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.” Exige igualmente que “el recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

Evidentemente el tema no se agota, ni mucho menos, con esta breve exposición. La semana que viene dedicaremos algún artículo a la repercusión de los gastos generales y de servicio al arrendatario y la elevación de la renta por obras de mejora y reservaremos en exclusiva un espacio concreto para hablar de la actualización de la renta.

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