Las hipotecas con cláusulas de Endowment

El denominado “Endowment” es una especie de contrato mixto de préstamo hipotecario y cláusula de seguro, en que constante el mismo, el prestatario hipotecado sólo pagar los intereses del préstamo hipotecario a la entidad acreedora y las primas del seguro, aplazando el pago del capital.

En contrapartida la entidad aseguradora devolverá el capital del préstamo otorgado en los supuestos en que se produzca el fallecimiento del deudor hipotecado o el vencimiento anticipado debidamente pactado. Asimismo si el deudor sobreviviese a la terminación normal del préstamo concertado la cláusula pactada, que estamos analizando, se convertiría en un seguro de vida y la entidad aseguradora tendría la obligación de devolver, también en este caso, el capital abonado. De esta forma, el prestatario paga una prima de seguros por medio de la cual va creando un capital que servirá para amortizar el préstamo hipotecario al final del periodo concertado.

Asimismo se contempla la previsión que la entidad acreedora pueda anticipar el pago de las primas del seguro, en cuyo caso, puede optar por el vencimiento de la hipoteca o bien mantener la misma hasta el vencimiento y luego reclamar esa parte anticipada de las primas.

Dicho de forma más lacónica, “Endowment” es la voz inglesa utilizada para designar un producto financiero compuesto que combina un crédito hipotecario a largo plazo y un seguro de vida. Durante la vida del crédito el deudor sólo paga los intereses y la prima del seguro de vida y al término del contrato de préstamo hipotecario el seguro de vida o supervivencia contratado sirve para pagar el principal del crédito hipotecario.

A priori, debe rechazarse de plano, la posibilidad de inscribir la escritura de este préstamo hipotecario, ni aún, parcialmente, en cuánto al préstamo, con denegación de los pactos de seguro, si se dice en la escritura que éste es un elemento esencial de la eficacia del préstamo. Postura que no parece contravenir la doctrina impuesta por la DGRN que, aunque no se encuentre referida expresamente a la hipoteca con cláusula de seguro “endowment”, se inclina por considerar la inviabilidad registral del pacto de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por impago de las primas de un seguro de vida concurrente.

En este sentido, como apuntamos, la DGRN (Dirección de los Registros y del Notariado) ha admitido que, dentro del concepto de costas y gastos, se incluyan no solo los gastos judiciales, sino también los que habiendo sido anticipados por el acreedor hipotecario, estén en íntimas relación con la conservación y efectividad de la garantía, como las primas del seguro del bien hipotecado, los gastos de comunidad en relación con la propiedad horizontal y los impuestos que gocen de preferencia sobre el inmueble. Así se evitaría la purga de la hipoteca en virtud de un crédito preferente (vid. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987).

Sin embargo, la DRGN en estas mismas resoluciones ha declarado en relación con la cláusula habitual de vencimiento anticipado por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas que debe tenerse en cuenta el doble efecto del contrato. Las relaciones obligatorias entre prestamista y prestatario, en las que predominas el principio de autonomía de la voluntad y, de otra, la constitución de un derecho real sobre una finca, en la que predominan criterios de orden público, sin negar totalmente el juego de la voluntad.

Por otra parte, la DGRN afirma que no cabe el pacto por el que se haga depender el vencimiento de la obligación del arbitrio del deudor, con el consiguiente perjuicio de tercero poseedor y que tampoco cabe el pacto que haga depender el vencimiento (distinto del incumplimiento de la obligación específicamente garantizada), pues de la única conducta de la que ha de responder el deudor de la finca hipotecada es del cumplimiento de la obligación directamente garantizada con la hipoteca.

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