Quórum de asistencia y mayorías exigidas para la votación y adopción de los acuerdos comunitarios - I

La Ley de Propiedad Horizontal establece el marco jurídico relativo al sistema de formación de la voluntad de la comunidad, mediante la exigencia de unos determinados quórum de asistencia, para que pueda considerarse válidamente constituida la Junta de Propietarios. Asimismo, el artículo 17 de la citada ley establece el régimen de votación de los acuerdos, exigiendo determinadas mayorías de votos necesarios para aprobar válidamente estos acuerdos. La exigencia de diferentes mayorías viene condicionada, fundamentalmente, por razones o criterios meramente materiales, en función de la relevancia o repercusión que tenga para la para la comunidad la votación de los asuntos.

Para una mejor compresión de la materia y dada la extensión del artículo 17 de la LPH, dividiremos el artículo en dos partes. La primera la dedicaremos a tratar el tema del quórum de asistencia y la segunda al régimen de las mayorías necesarias para la votación y adopción de acuerdos.

Quórum de asistencia

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 de la LPH la convocatoria a Junta de Propietarios la efectuará el Presidente de la Comunidad de Propietarios cuando los considere conveniente y, al menos, una vez al año. Asimismo, en defecto del Presidente, se encuentran legitimados para convocar a Junta la cuarta parte de los propietarios o siendo menor alcancen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

De esta forma, a tenor de la letra de la ley, un propietario aislado no se encuentra facultado para convocar una Junta de Propietarios. A mi juicio, no entorpece el precepto de la ley, sino parece que lo alienta, que el propietario de forma aislada pueda inducir al Presidente a que la convoque o, en su defecto, a reunir la mayoría de copropietarios o cuotas expresadas.

La citación para la Junta ordinaria anual, se hará, por lo menos, con seis días de antelación y a las extraordinarias con la antelación suficiente para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios. La convocatoria deberá contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las obligaciones comunitarias y se advertirá de la privación de su derecho a voto.

En este sentido, dispone el artículo 9.1 letra h) que todos los propietarios deberán indicar al Secretario o a quien ejerza esta función, el domicilio señalado a efectos de ser notificado y citado y los cambios que en el mismo se produzcan. La comunicación de este domicilio debe hacerse de forma que el propietario tenga la debida constancia de su recepción; v.gr. una copia de la carta firmada por el Secretario, una carta con acuse de recibo, un burofax…Este domicilio tiene que ser dentro de España. Si viviese fuera del territorio español, deberá designar un representante a estos efectos.

En aquellos casos en que la comunidad no tenga constancia de este domicilio, todas las notificaciones y citaciones se mandarán al propio piso o local, haciendo entrega personalmente de las mismas al ocupante. Suele ser frecuente que en los casos que el piso o local se encuentre arrendado, el inquilino no asuma la obligación de entregar la notificación o citación al propietario, bien por descuido, desidia o negativa. Por ello, resulta indispensable en estos casos que los propietarios de pisos arrendados cumplan con la obligación de designar un domicilio diferente, pues el arrendatario no tiene ninguna obligación de comunicar estos extremos al propietario.

En cualquier otro caso, en que sea materialmente imposible efectuar válidamente la notificación o citación al propietario, por ejemplo, ante supuestos de viviendas o locales deshabitados, no queda otro remedio que publicar la notificación en el tablón de anuncios o en otro lugar bien visible del edificio con la firma del Secretario y del Presidente. Esta notificación produce sus efectos dentro del plazo de los tres días naturales.

No encuentro obstáculo legal alguno al hecho de poder utilizar las nuevas tecnologías para realizar esta comunicación. De esta forma, si lo contemplan los estatutos de la comunidad, puede utilizarse un blog o una página Web para publicar esta comunicación. Eso sí, previamente se requiere el previo acuerdo, válidamente adoptado, por la Junta de Propietarios, a fin de que todos los propietarios tengan el debido conocimiento de este extremo.

El orden del día en la convocatoria, esto es, la inclusión de los temas a tratar, no es facultad exclusiva del convocante, sino que cualquier propietario podrá solicitar que se incluyan cualquier tema de su interés.

La convocatoria señalará una fecha para la celebración de la Junta y dos horas diferentes (en la práctica se suele señalar con un intervalo de media hora, el mínimo exigido en la ley). A la primera hora deberán de acudir, para poder empezar la sesión, al menos la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de cuotas de participación.

Para el caso, muy común, de no poder establecerse este quórum, se señala la segunda convocatoria en la que bastarán los propietarios presentes. Si no se quisiera señalar conjuntamente estás dos convocatorias, cabe la posibilidad de aplazar la reunión hasta nueva convocatoria, la cual se celebrará dentro de los ocho días siguientes con una antelación mínima de tres días.

Resulta muy importante cumplir escrupulosamente con los requisitos señalados anteriormente, si no queremos que algún propietario pueda pedir la anulación de la Junta por haberse convocado ilegalmente.

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