Las limitaciones en caso de venta o donación de viviendas arrendadas sujetas al régimen de propiedad horizontal

Los derechos de tanteo y retracto que el legislador concede al arrendatario de una vivienda, se pueden calificar como limitaciones al derecho de propiedad del arrendador. Como hemos tenido oportunidad de tratar en algún que otro artículo el derecho de tanteo debe originarse antes de que se haya producido la transmisión del inmueble del arrendador y el derecho de retracto es la posibilidad de subrogarse el inquilino en los derechos del nuevo adquirente.

Pues bien, limitando el supuesto que vamos a analizar a aquéllos contratos de arrendamiento subsistentes y sometidos a la LAU de 1964, dispone su artículo 52, acorde con la naturaleza excesivamente condescendiente con los derechos del inquilino, que el adquirente inter vivos de una finca urbana compuesta de pisos y sujeta al régimen jurídico de la propiedad horizontal no podrá enajenar como fincas independientes aquéllas que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendadas, hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo que el adquirente hubiere venido a peor fortuna.

La sanción que comporta la vulneración del principio enunciado implica para el inquilino la concesión de una facultad de impugnación de la transmisión y, por tanto, queda amparado por la prohibición que recae sobre el comprador de su piso, de poder resolver el contrato con base en una causa de necesidad por parte del adquirente.

El ejercicio de esta acción de impugnación no persigue lograr la nulidad de la transmisión, sino únicamente castigar al adquirente y nuevo titular y arrendador para que no pueda ejercitarla acción de resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad.

Con carácter general, la ratio legis del precepto es posible encontrarla en la voluntad del legislador de sancionar la cooperación entre el arrendador y el vendedor en alcanzar un precio superior al de capitalización de la renta, que va en contra del espíritu proteccionista de la propia LAU de 1964, en beneficio del inquilino.

En relación al supuesto que estamos analizando, el espíritu proteccionista del legislador se centra en estipular una sanción al arrendador con el fin de evitar cualquier tipo de especulación evitando que el propietario que hubiere adquirido por cualquier acto inter vivos un inmueble proceda a la venta de los diferentes pisos arrendados, antes de transcurrir cuatro años. Obviamente, de esta conclusión debemos excluir cualquier supuesto en que la adquisición se produzca por cualquier acto mortis causa (v.gr. herencia).

Por todo lo cual, resulta evidente que se encuentra legitimado para ejercitar esta acción de simulación única y exclusivamente el arrendatario o inquilino de la vivienda afectada. Esta acción caduca a los sesenta días naturales, computados desde el siguiente al de la notificación que el comprador debe efectuar al inquilino mediante entrega formal fehaciente de la escritura de compraventa para poder conocer las condiciones exactas y el precio obtenido.

De esta forma, el inquilino tiene un plazo de sesenta días desde el conocimiento de la transmisión para interponer el correspondiente procedimiento ordinario regulado en la LEC, ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde se halla situada la finca (locus rei sitae).

La legitimación pasiva la ostenta el nuevo adquirente, sin que sea necesario demandar al vendedor o antiguo propietario, por no resultar afectado por el pronunciamiento judicial resultante del ejercicio de esta acción.

La finalidad principal del ejercicio de esta acción es la privación al nuevo adquirente de la posibilidad de ejercitar una demanda de desahucio al inquilino, instando la resolución del contrato de arrendamiento con base en la denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad o, dicho de otro modo, por necesitar la vivienda para ocuparla para sí o para sus ascendientes o descendientes.

Por otra parte, dispone el artículo 64 de la LAU de 1964 que en los casos de venta o donación de estos pisos deberá respetarse el orden de prelación establecido en la ley en cuantos casos hubiere en la finca de pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble cuente con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas. Este orden de prelación viene dispuesto en el propio artículo 64 de la ley y puede resumirse en lo que sigue:

• Fincas deshabitadas siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades.
• Fincas que no constituyan la vivienda habitual.
• Fincas ocupadas por familias menos numerosa.
• Fincas ocupadas por pensionistas o por personas que ejerzan, además de vivir en ellas, su profesión u oficio. Junto a estos supuestos el citado precepto incluía a las fincas ocupadas por funcionarios públicos por el clero secular. Esta preferencia ha sido declarada constitucional por ser contraria al principio de igualdad proclamado en el artículo 14 de la CE.

En aquellos casos en que el propietario de una finca, que se constituye en régimen de propiedad horizontal, que se halla arrendada y que procede a la venta de sus viviendas sin guardar el orden de prelación establecido en la LAU, se enfrenta a la posible acción del inquilino. Esta acción puede se la de impugnación de la transmisión, vista anteriormente o bien, por vía de excepción, alegar la ineficacia del requerimiento previo en el procedimiento judicial sobre resolución por causa de necesidad, planteado por el arrendador.

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