El determinados supuestos, la protección otorgada por el denominado principio de la fe pública registral se dispensa, no desde el momento de la inscripción, sino transcurrido un determinado plazo de tiempo después de practicada la inscripción. El principio de la fe pública registral se suspende temporalmente con la finalidad de que, en estos supuestos en los que existe un riesgo añadido de discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad registral, quede aún un período en el que quien entre en relación con el derecho inscrito deba hacerlo sobre la base de no confiar en el Registro, y que si lo hace, sea a su riesgo y ventura, evitando así que si lo que aquél publica no es verdad, pueda ser invocad la creencia en su exactitud, para conseguir el mantenimiento, a pesar de todo, de lo que se hubiese adquirido dando por bueno lo que el Registro recogía.
Los casos más destacables de suspensión de la protección otorgada por la fe publica registral son dos, atendiendo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946.
El artículo 207, en relación con los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, dispone que las inscripciones de inmatriculación de los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y la inscripción de bienes inmuebles de titularidad del Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es del tenor literal siguiente:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”
En el primer caso, la protección del Registro no puede ser invocada frente a los verdaderos titulares de derechos sobre la finca inmatriculada. En el segundo caso, la protección no puede ser invocada frente a los verdaderos sucesores del causante o a los adquirentes o sucesores de ellos.
Centrando el análisis sobre este último supuesto, el precepto transcrito es una fuente generadora de una enorme discusión jurídica-práctica, en orden a la interpretación que debe darse, en aquellos supuestos en que al potencial comprador de una finca afectada por dicho precepto le es denegado el préstamo hipotecario, con el que pretende financiar la compra o bien, concedida esta y llegado el momento de la escrituración, el Notario actuante deniega la escrituración de la finca.
En ambos casos, el fundamento de la denegación de la hipoteca o de la escrituración es la limitación de dos años impuesta por el referido precepto. Limitación temporal durante la cual se suspende la protección otorgada por el Registro, que no afectaría los herederos forzosos del causante.
A tenor de lo dispuesto en el Código Civil se herederos forzosos aquellos a quienes la ley les reconoce la posibilidad de aceptar o repudiar una herencia. No admite ninguna discusión doctrinal o jurisprudencial el hecho de aceptar como herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuge del causante. De esta forma, por disposición de la ley se reserva a estos herederos forzosos la denominada legítima o porción de bienes de la herencia, de tal forma que el testador no puede disponer de los mismos. La porción que les corresponde por legítima es de dos tercios del caudal relicto. Un tercio (llamada legítima estricta) tiene que repartirse en partes iguales entre los herederos El otro tercio (la llamada "mejora") debe repartirse entre éstos pero en el porcentaje que el testador quiera, incluso pudiendo mejorar a los nietos aunque vivan los hijos. La tercera parte restante, será de libre disposición.
En fin, tras esta aclaración retomemos el objeto de nuestro análisis. El fundamento de la suspensión de la protección otorgada por la fe pública registral, se halla en la posibilidad de aparición de un heredero que revele el carácter de aparente del titular registral, en ese caso, y habiéndose producido una enajenación onerosa por ese titular registral dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del causante, la pérdida de su derecho por el heredero aparente frente al heredero real perjudica al tercero.
Se trata de una causa de anulación o suspensión establecida en la Ley y que goza de la publicidad de la misma, lo que explica que no se haga mención de esa limitación ni en la publicidad formal ni en la nota de despacho, máxime cuando, a diferencia de lo que ocurre con la limitación del artículo 207 LH, no hay un precepto, ni legal ni reglamentario –como el apartado segundo del n.º 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947-, que obligue a recoger la limitación de la fe pública como una circunstancia más del asiento.
El alcance del artículo 207 de la LH respecto de cualquier asiento de inmatriculación, salvo el practicado mediante el expediente de dominio que regula el artículo 201, da a entender que el artículo 28 de la LH se refiere a inscripciones que cuentan con la referencia de una historia registral ya iniciada. Sobre todo si se atiende a lo dispuesto respecto de las practicadas en favor de los herederos forzosos.: si la inscripción practicada a favor de éstos fuera de inmatriculación, habría que aplicarles el artículo 207.
De esta forma, la inscripción otorga el nivel de protección que resulta de la aplicación del artículo 32 de la LH, respecto del tercero durante ese plazo de dos años, a partir de la muerte del causante. Transcurrido este término el tercero queda protegido por la fe pública registral si reúne los requisitos exigidos en el artículo 34 de la LH.
En cualquier caso, considero que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título valido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor.
Por otra parte, es doctrina de la DGRN que las donaciones no suspenden la fe pública registral. Esta doctrina puede verse en la RDGRN de fecha 14 de enero de 2006 ( BOE de 15 de febrero de 2006), Fundamento Jurídico tercero, que señala:
“Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente a terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna.”
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Iuriscivilis. Blog Jurídico gestionado por José R. Lopez. Licenciado en Derecho, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Experto en Derecho Procesal e Informática Jurídica. Colaborador de Blawgers Internacionales...
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6 comentarios:
Didácticomo siempre.
Uno, en la medida de sus pobres posibilidades, le dedico un pequeño post hace tiempo.
http://www.rankia.com/blog/echevarri/2008/06/cuando-los-datos-registrales-hay-que.html
Creo que es algo, en potencia sumamente peligros, al encontrarnos con registros que no nos dan información sobre el título por el que se adquirieron dichas fincas.
Lo que no acabo de entender es tu última afirmación
"En cualquier caso, considero que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título valido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor."
De ser como dices, que sentido tendría el artículo. El tercero que no cumple esas condiciones no esta protegido, sin más, ya sea herencia o compraventa o....
Me refiero al hecho que el Registrador no haya anotado esta cicurstancia. Es evidente que difícilmente va a evitar el comprador el pleito, ante la aparición de un tercero con mejor derecho. La duda que tengo es si esa falta de publicidad está amparada en la ley, a pesar de la decisión de algunos Registradores. Un saludo.
No soy jurista, y aunque lo he leido varias veces me cuesta interpretar correctamente. ¿Me podeis ayudar?
Mi caso es el siguiente: la vivienda que me gustaría comprar este mes de Diciembre para aprovechar la cuenta vivienda y la desgravación fiscal.... Pasó de padres a hijos en herencia el año 2004, como eran 4 hijos cada uno inscribió 1/4, pero uno de ellos que tenía 1/4 del pleno dominio con carácter privativo falleció en Septiembre del 2009, soltero, sin ascendientes ni descendientes y sin testamento por lo que los hermanos han tenido que hacer Adjudicación de Herencia con ABINTESTATO de Juez, donde se indica QUE ES FIRME y que los 3 hermanos vivos son herederos únicos y universales como parientes colaterales. Así lo han inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual he sacado Nota Simple y donde no veo ninguna referencia (o no se verla) al artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
He reclamado al Banco, porque llevaban diciéndome que sí desde Noviembre y en el último momento me dicen que no, de esta manera ya no me da tiempo a tramitar con otro banco para hacerlo dentro de Diciembre.
Sería posible constituir garantía con capital por 1/4 de la vivienda hasta Septiembre de 2011 que es cuando cumple los dos años?
Hay alguna manera de hacer la hipoteca? de convencer al banco? que riesgos hay?
Gracias de antemano, me ha gustado mucho el artículo
El artículo 28 de la LH contiene una cláusula que garantiza los derechos de los herederos que no acuden al reparto del legado y a posteriori impugnan el testamento o el reparto del mismo. Los efectos de este precepto de la Ley Hipotecaria se reducen a que la fe pública registral no será aplicable en toda su plenitud hasta pasados dos años de la inmatriculación (. hijos no reconocidos que demandan la paternidad del finado para tener derecho a heredar o parientes que viven fuera del país y no tienen noticia del fallecimiento a tiempo).
Efectivamente hay alguna entidades bancarias que deniegan la concesión de la hipoteca amparándose en este precepto, pues si aparece un tercero con un derecho preferente durante dos años, la inscripción registral no ampara al comprador. Aunque también es cierto que para la mayoría de estas entidades el el art 28 no supone ningún problema a la hora de conceder un crédito hipotecario sobre una finca, sobre todo en los casos en los que está documentado que no existen herederos forzosos.
Por otra parte, cabe la posibilidad de que la herencia esté sujeta a lo prescripto por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, pero cualquier adquisición de buena fe, mediante un título valido y perfecto y al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad quedará al amparo de lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, bajo la fe pública registral, por el cual se seguirá mantenido el derecho aunque posteriormente se demuestre que quien la vendió no tenia capacidad suficiente para ello. Un saludo.
Gracias pero como dicen ellos es política del banco ing, no me dan el préstamo hipotecario. He perdido el tiempo y el dinero, porque he tenido que pagar la tasación, también me quedo sin piso y sin hipoteca y sin desgravación. Que complicado es todo, yo que pensaba ya estaba todo mirado.... Desde febrero hasta noviembre esperando la inscripción en el Registro de la Propiedad y ahora... para nada.... Me quedé sin tiempo. No es cuestión de dinero os lo aseguro, tengo 72000 euros ahorrados y solo pedía 120000, ningún otro préstamo.... funcionaria... si soy un caramelo, qué pasa que a final de año y con la crisis no se fian ni de los que pagan?
Será cuestión de ahorrar como hizo mi padre, a la antigua usanza, cuando tenga todo el dinero entonces compraré, si puedo. A tocateja. Ya ni los vampiros quieren chupar la sangre, este es el mundo al revez.... que desilusión
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