La instalación o adaptación de una antena comunitaria

Resumen.- En España el apagón analógico está previsto para el día 3 de abril de 2010, por lo que queda poco más de un año para que todos los hogares puedan tener cobertura para la televisión digital terrestre. Una de las críticas que normalmente se realiza a la TDT es la falta de originalidad de los contenidos que emite y una promesa insatisfecha de interactividad. Si bien es cierto que en un principio los canales con licencia se limitaron a emitir una réplica de su programación convencional, poco a poco se van poniendo en marcha nuevos canales con contenidos originales y diferenciados de la emisión analógica de toda la vida. En este artículo vamos a estudiar cual es el tratamiento jurídico que nos ofrece la ley para que una comunidad de propietarios pueda proceder a adaptar o instalar una nueva antena comunitaria y qué derechos tienen los distintos copropietarios y los arrendatarios de pisos y locales.

I.- El marco regulador de la Ley de Propiedad Horizontal

Para analizar jurídicamente el tema de la instalación de una nueva antena comunitaria o de la adaptación de una preexistente debemos partir de la base del principio general sobre el que gira todo el régimen legal de la propiedad horizontal, que viene proclamado en el artículo 9 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto establece la obligatoriedad que asiste a todos los propietarios de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la comunidad con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.

Es decir, que todos los propietarios asumen por obra la ley la obligación de sufragar los gastos generales derivados del mantenimiento y conservación de la finca, en base al sistema de participación acordado por la Junta de Propietarios (por defecto la ley impone el sistema de coeficientes). A estos efectos el apartado 2 de referido precepto se dedica a conceptuar por exclusión los gastos generales. Así señala que se reputan generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, remitiéndonos al artículo 11.2 de la mentada ley.

El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra dedicado a la regulación de las denominadas innovaciones no exigibles. Así el apartado 1 señala que se consideran innovaciones no exigibles aquellas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Indica el apartado 2 del artículo 11 que cuando se hayan acordado válidamente acuerdos para la realización de estas innovaciones, si el importe de estas obras excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado a sufragar aquél, pudiéndosele privar del uso o utilización de estas mejoras, salvo que, en cualquier momento, el propietario disidente procediese a abonar la cuota correspondiente de instalación y mantenimiento, más el interés legal.

De la regulación del artículo 11.2 se colige que todas aquellas obras de mejora no necesarias que excedan de tres mensualidades (en la práctica cotidiana prácticamente todas) no son exigibles a los propietarios que hayan votado en contra en la Junta de Propietarios celebrada al efecto.

Pues bien, en análogo o similar sentido se expresa el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando señala que: “la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.”

O dicho de otra forma, que el coste de las instalaciones y mantenimiento de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptación de las ya existentes, no puede ser exigido a aquellos propietarios que hubieren votado expresamente en contra en el momento de adopción del acuerdo. Por ello, a mi juicio, no sería procedente abonar el importe de las obra de instalación, adaptación y mantenimiento posterior de una antena comunitaria con cargo al fondo ordinario de la comunidad, en el caso que hubiera propietarios disidentes que hubieran renunciado al aprovechamiento derivado del uso de la antena comunitaria (supuesto que suele plantearse a los propietarios de los locales existentes en una finca o en aquellos propietarios que disponen de las correspondientes antenas individuales), salvo que posteriormente se acordase una compensación a estos propietarios. Por ello, entiendo que en el caso de comunidades de propietarios pequeñas es más aconsejable acordar una derrama entre los propietarios que hubieren votado a favor.

A prima facie, pudiera pensarse que la instalación o adaptación de una antena comunitaria, podría tener la consideración legal de innovaciones no exigibles, tal como hemos visto al analizar el artículo 11.2 de la ley. Pues bien, el último inciso del artículo 17.2 nos resuelve la duda al señalar que la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común. Por ello, el segundo párrafo de este último precepto, arriba transcrito, indica que la comunidad puede otorgar autorización a los propietarios disidentes, en cualquier momento, para usar la antena colectiva siempre que paguen la parte que les corresponde del coste de la instalación, actualizada con la aplicación del oportuno interés legal. Sin embargo, el referido precepto no señala a quién se le debe pagar. Por ello, apuntamos más arriba que se trata de un gasto individualizado que debe ser devuelto a los propietarios que han pagado la instalación o adaptación en proporción a su cuota de participación, con independencia de cualquier otra fórmula de compensación que pudiese acordarse.

En previsión de este precepto se aprobó en Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero, que en el apartado siguiente analizamos, estableciendo en su artículo 4 el procedimiento para llevar a efecto la instalación o adaptación de esta infraestructura de acceso a los servicios de telecomunicaciones. Así de forma análoga a la previsión establecida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal este precepto señala que la iniciativa de la Comunidad de Propietarios o de cualquier propietario dirigida a la instalación o adaptación de estos servicios se notificará por escrito a los propietarios de los pisos o locales o, en su caso, a los arrendatarios, al menos con dos meses de antelación a la fecha del comienzo de las obras encaminadas a la instalación o adaptación. Respecto de la comunidad de propietarios, el acuerdo en su seno habrá de ser aprobado, en Junta de Propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación en los elementos comunes.

En caso de que la decisión para la instalación de la infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación o para la adaptación de la existente, se adopte sin consentimiento del propietario o, en su caso, del arrendatario de un piso o local, la comunidad de propietarios o, en su caso, el propietario no podrán repercutir en ellos su coste. No obstante, si, con posterioridad, aquéllos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles, siempre que abonen el importe que les hubiere correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal

Así de conformidad con el artículo 17.2 in fine de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 4 del Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero, el quórum necesario para acordar el acuerdo, será de un tercio de los propietarios que la pidan y que representen a su vez un tercio de las cuotas comunitarias totales.

II.- El Régimen administrativo

Por otra parte, el primer párrafo del artículo 17.2 nos remite en cuanto a la regulación de la instalación o adaptación de estas infraestructuras al Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, desarrollado reglamentariamente por el Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación en el interior de los edificios y de la actividad de instalación de equipos y sistemas de telecomunicaciones.

El artículo 1.2 del RD 1/1998 y normas concordantes de su reglamento, en la redacción dada por la Ley 10/2005, de 14 de junio, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Televisión Digital Terrestre, de Liberalización de la Televisión por Cable y de Fomento del Pluralismo, explicita lo que entiende por infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación. Así señala que tendrán la consideración de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación las siguientes:

“Los sistemas de telecomunicación y las redes, que existan o se instalen en los edificios para cumplir, como mínimo, las siguientes funciones:

a. La captación y la adaptación de las señales de radiodifusión sonora y televisión terrestre tanto analógica como digital, y su distribución hasta puntos de conexión situados en las distintas viviendas o locales del edificio, y la distribución de las señales de televisión y radiodifusión sonora por satélite hasta los citados puntos de conexión. Las señales de radiodifusión sonora y de televisión terrestre susceptibles de ser captadas, adaptadas y distribuidas, serán las difundidas, dentro del ámbito territorial correspondiente, por las entidades habilitadas.

b. Proporcionar acceso al servicio telefónico básico y al servicio de telecomunicaciones por cable, mediante la infraestructura necesaria para permitir la conexión de las distintas viviendas, locales o del propio edificio a las redes de los operadores habilitados.

También tendrá la consideración de infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación la que, no cumpliendo inicialmente las funciones indicadas en el apartado anterior, haya sido adaptada para cumplirlas. La adaptación podrá llevarse a cabo, en la medida en que resulte indispensable, mediante la construcción de una infraestructura adicional a la preexistente.”

No quisiera finalizar este apartado sin realizar una serie de matizaciones. La primera respecto del derecho que tienen todos los propietarios o arrendatarios de instalar individualmente en un edificio en régimen de propiedad horizontal cualquier infraestructura de telecomunicaciones. Derecho que viene expresamente reconocido en el artículo 9 del Real Decreto 1/1998, de 27 de febrero, en estos términos:

“Derecho de los copropietarios o arrendatarios al acceso a los servicios y garantía del posible uso compartido de la infraestructura.

Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, los arrendatarios tendrán derecho a acceder a los servicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en el artículo 1.2, a través de la instalación común realizada con arreglo a este Real Decreto-ley, si técnicamente resultase posible su adaptación, o a través de sistemas individuales. Igualmente, cualquier copropietario de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, cualquier arrendatario de todo o parte de un edificio tendrán derecho, a su costa y en caso de que no exista una infraestructura común en el mismo, a instalar ésta. También podrán realizar la adaptación de la infraestructura ya existente en el edificio a lo establecido en el artículo 1.2 de este Real Decreto-ley. Para llevar a cabo lo previsto en este artículo, los copropietarios o los arrendatarios podrán aprovecharse no sólo de los elementos privativos, sino también de los comunes de los inmuebles, siempre que no menoscaben la infraestructura que existiere en los edificios y no interfieran ni modifiquen las señales correspondientes a servicios que previamente hubiesen contratado otros usuarios.”

En segundo lugar, conviene precisar con algo más de detalle el precedente derecho. De los artículos 3 y 6 de este Real Decreto se desprende que tanto en los edificios de nuevas construcción como en los edificios de segunda mano cuya construcción haya finalizado dentro de los ocho meses siguientes a la entrada en vigor de esta norma, se impone la obligación de la instalación de cualquier infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación, salvo en aquellos edificios construidos que no reúnan condiciones para soportarla, de acuerdo con el informe emitido al respecto por la Administración competente.

En tercer lugar, de conformidad con el artículo 4.3 la repercusión del coste de la nueva infraestructura o de la adaptación de la preexistente por el propietario de un edificio o parte de él en los arrendatarios se realizará, desde el mes siguiente al que se lleven a cabo, en la cuantía y proporción previstas en el artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (dice el citado precepto que, transcurridos los cinco años de duración del contrato, se concede el derecho al arrendador, salvo pacto en contrario, de elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento).

Asimismo el citado artículo 4.3 in fine concede el derecho de los arrendatarios de solicitar a instalación de estas infraestructuras, siempre que los mismos soporten y sufraguen el gasto correspondiente, quedando la misma al extinguirse el contrato de locación en el edificio a disposición del arrendador.

III.- Conclusión

1. Cualquier propietario o arrendatario de una vivienda que forme parte de una finca sometida al régimen de propiedad horizontal puede solicitar la instalación o adaptación de una antena colectiva o comunitaria.

2. Cualquier propietario o arrendatario de una vivienda que forme parte de una finca sometida al régimen de propiedad horizontal tiene el derecho de instalar o adaptar, a su costa, una o varias antenas individuales aprovechándose de los elementos comunes, siempre que no menoscabe la infraestructura que existiere en la finca y no interfieran ni modifiquen las señales correspondientes a servicios que previamente hubiesen contratado otros usuarios. Para ello, se debe solicitar al presidente de la comunidad de propietarios antes de iniciar la obra. El presidente deberá contestar en un plazo de quince días, previa celebración de la oportuna Junta de Propietarios, único órgano con capacidad para decidir si otorgar o no la autorización.

3. No podrá llevarse a cabo la instalación de una antena individual si ya estuviese instalada la antena comunitaria o se hubiese previsto la adaptación de la comunitaria en el plazo de los tres meses siguientes a la solicitud del propietario.

4. La instalación o adaptación de una antena colectiva tiene la consideración legal de gasto individualizado y sólo obliga a los propietarios que hayan votado a favor en la Junta de Propietarios celebrada al efecto, cumpliendo todos los requisitos legales, los cuales pueden obtener la autorización necesaria para utilizar dicha infraestructura, si en cualquier momento abonar el coste de la instalación o adaptación, en función de su cuota de participación.

5. El quórum necesario para acordar validamente el acuerdo de instalación o adaptación de una antena colectiva es de un tercio de los propietarios que la pidan y que representen a su vez un tercio de las cuotas comunitarias totales.

6. La instalación o adaptación de una antena colectiva tiene la consideración de elemento común.

7. La instalación o adaptación de una antena colectiva tiene la consideración de obra de mejora en los términos previstos en la ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. La repercusión del gasto al arrendatario se realizará dentro del mes siguiente a la finalización de la obra y consistirá en la elevación de la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

8. Los arrendatarios que soliciten la instalación o adaptación de una antena comunitaria deben soportar el gasto de su instalación y mantenimiento.

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