La cancelación registral de la hipoteca

Uno de los requisitos esenciales para que se pueda constituir el derecho de garantía hipotecaria inmobiliaria es el aseguramiento del cumplimiento de una obligación principal, a tenor del artículo 1857 del CC. Esta obligación asegurada tiene una naturaleza puramente pecuniaria y puede ser de cualquier tipo, tal como establece el artículo 105 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 al señalar que: “la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones…” y que el importe de esta obligación deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo de curso legal en España, tal como señala el artículo 219.1 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947.

El derecho de hipoteca inmobiliaria tiene una naturaleza primariamente accesoria del cumplimiento de aquella obligación principal. Esto significa que dado su carácter accesorio el derecho de hipoteca inmobiliaria se extingue al mismo tiempo que la obligación asegurada. Así dispone el artículo 1156 del CC que las obligaciones se extinguen por su pago o cumplimiento.

De esta forma, el pago de un préstamo garantizado con una hipoteca, mediante la completa amortización de todas sus cuotas en el momento del cumplimiento del vencimiento final o de forma anticipada, produce la extinción de esta obligación principal y por ende la extinción de todos los derechos derivados de la constitución de la hipoteca sobre un determinado bien inmueble. En la práctica bancaria a esta situación se le denomina cancelación financiera.

Así esta cancelación financiera produce la extinción del derecho real de garantía por cumplimiento o pago de la obligación asegurada. Ahora bien, el derecho de hipoteca se constituye por medio de su inscripción en el Registro de la Propiedad, tal como dispone al efecto el artículo 1875 del CC al señalar de forma imperativa que “(…) es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la propiedad” y el artículo 145 de la LH: “Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere (…) que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.”

De forma análoga en el artículo 142 se señala que “la hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse. Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.”

De esta forma, el derecho de hipoteca se extingue también por la extinción de su inscripción registral. Esta extinción de la inscripción no se basa en el carácter constitutivo de ésta, entendido en el sentido de que para que nazca hay que inscribirla sino en el carácter constitutivo de la inscripción, entendido en el sentido de que sólo hay hipoteca mientras subsiste la inscripción (cfr. Manuel Albaladejo. Derecho Civil III, Volumen II, páginas 331-332).

A esta situación en la práctica bancaria se la denomina cancelación registral de la hipoteca o levantamiento de la hipoteca y consiste en suprimir la anotación existente en el Registro de la Propiedad por el préstamo hipotecario del cual respondía la finca hipotecada. Así dispone el artículo 79.2 de la LH que “podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas (…) cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado (…)”. La finalidad de esta operación es que sobre la finca hipotecada no pese ninguna carga o gravamen y se encuentre nuevamente libre de cargas.

Aunque su cumplimiento depende en exclusiva de la voluntad de las partes implicadas, es completamente recomendable proceder a la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. De esta forma, si extinguida la hipoteca por el pago de la obligación asegurada, no procedemos a la cancelación de su inscripción registral, los derechos derivados de la hipoteca resultarán extinguidos inter partes pero nunca frente a terceros, salvo que en aquellos casos en que la causa de extinción sea tan absoluta que necesariamente deba operar frente a cualquiera. V. gr. si la hipoteca se extinguió por destrucción fortuita e íntegra de la cosa.

Así dispone el artículo 76 de la LH que: “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.” Y el artículo 144 en relación con el artículo 142 que: “todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.”

Así el procedimiento previsto para la cancelación registral de una hipoteca inmobiliaria o para la cancelación de una condición suspensiva o resolutiva sobre una determinada finca son los siguientes:

1. Escritura de cancelación de la hipoteca.- Solicitar a la Entidad Financiera que en su momento nos concedió la hipoteca que proceda a preparar la escritura de cancelación de hipoteca. Si fuera una condición resolutoria o carga sobre la finca igualmente deberemos solicitar una escritura notarial que previa entrega de los documentos que demuestren se ha cumplido con las obligaciones que justificaban la condición resolutoria, el notario extenderá la escritura de levantamiento de dicha carga. La Entidad financiera, entregara a un Notario los datos de la finca o vivienda, el importe de la hipoteca, la responsabilidad hipotecaria y apoderado que firmara, junto con la correspondiente certificación o carta de pago. Una vez confeccionada la escritura de cancelación de hipoteca, la Entidad Financiera firmara dicha escritura ante Notario para lo que no es necesaria nuestra presencia.

2. Entrega de la primera copia de la escritura de cancelación.- El notario nos entregara previo pago de su minuta la escritura de cancelación de hipoteca original. El valor de la escritura de una hipoteca depende del valor de la misma, más el valor de la responsabilidad hipotecaria. El importe de esta minuta oscila entre unos quinientos a seiscientos euros para una valor de 150.000 a 300.000 euros.

3. Obligaciones tributarias.- La Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social estableció que: '' Con efectos a partir de 1 de enero de 2001, las primeras copias de escrituras públicas notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, quedarán exentas de tributación en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados''. Es decir, que cuando se produce la cancelación de una hipoteca, no se pagan Actos Jurídicos Documentados. No obstante, antes de proceder a inscribir en el Registro la escritura de la hipoteca, deberá solicitar un certificado de exención de dicho impuesto ante el organismo competente de su Comunidad Autónoma.

4. Presentación en el Registro de la Propiedad.- Una vez liquidado el impuesto presentaremos la misma en el correspondiente Registro de la Propiedad y en un plazo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos devolverá la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca. Con estos pasos, tendremos nuestra vivienda “limpia” de la hipoteca. Este será un buen momento para solicitar una nueva Nota simple al Registro de la Propiedad y comprobar que no existen otras cargas. La minuta del Registrador oscila entre los doscientos y trescientos a euros para un valor de la hipoteca entre 150.000 a 300.000 euros. Los Registros de la Propiedad suelen cobrar una vez que han registrado la hipoteca, es decir, al cabo de unas semanas, cuando se notifique que ya está inscrita y se puede pasar a recoger la escritura.

Ahora bien, todos estos trámites pueden realizarse directamente por el propio interesado o encargárselos a una gestoría, previo pago de una cantidad que puede oscilar entre los 150 a 300 euros. En líneas generales, las entidades financieras suelen contar con los servicios de una gestoría en la que las mismas han depositado su confianza, que suelen ser obligatorias por las cancelaciones motivadas por un cambio de la hipoteca de banco o caja.

Si deseáis profundizar en los aspectos prácticos de esta materia, os recomiendo encarecidamente la lectura de El Blog de Echevarri y, en particular los artículos que publicó a finales del mes pasado:

Cómo cancelo la hipoteca de un inmueble que compro

Como entiendo que debieran regularse las cancelaciones hipotecarias

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