Resumen: Como hemos mencionado en alguna otra ocasión, en anteriores artículos la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, del 24 de noviembre) regula los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día uno de enero de 1995. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a esta fecha se rigen por diversas disposiciones legales que han sido objeto de modificación por la Lau vigente. Esta ley distingue entre "arrendamientos de vivienda", que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes y "arrendamientos para usos distintos al de vivienda", categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
En este artículo vamos a tratar el tema de la duración de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, celebrados antes y después de la Lau de 1994.
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I.- Duración de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados entre el uno de enero de 1964 hasta el día 9 de mayo de 1985. (Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
La duración de los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que entró en vigor el uno de enero de 1965 (salvo los artículos 3.º, número 3, 95, 96 y 97 y las disposiciones transitorias 7.ª, 11, 12 y 15 a 18 de la ley que entraron en vigor el día de 1 de julio de 1964) se encuentra regulada en los artículos 56 y siguientes de la ley.
Comienza estableciendo el artículo 56 de la ley que el contrato durará el tempo que las partes hubieren estipulado. Sin embargo, una vez finalizado el plazo estipulado, se establece la prórroga indefinida del contrato, de forma obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario (art. 57), con independencia de que se produzca la sucesión del arrendador en sus derechos y obligaciones (pensemos en una compraventa del inmueble arrendado).
La prórroga legal viene configurada en la ley como un beneficio del arrendatario, con el carácter de obligación irrenunciable para el arrendador, que permite al primero continuar con el contrato de arrendamiento vigente, más allá del plazo inicialmente estipulado. No obstante, el derecho a la prórroga forzosa se establece como un derecho del arrendatario, sin que tenga que estar vinculado indefinidamente al contrato, pudiendo renunciar a él por el mero hecho de su propia voluntad.
En el artículo 62 se establecen una serie de supuestos en los que el arrendatario no gozará de este derecho de prórroga forzosa:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
La necesidad de la vivienda debe ser justificada por el arrendador, bien directamente –art .63-, o por el sistema de presunciones señalado en el artículo 63.2. Se presume la necesidad en los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
El apartado 3 del citado precepto establece una circunstancia en la que la necesidad no se presume: “Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.”
En el hipotético supuesto que el arrendador tuviese varios pisos en arrendamiento, el artículo 64 señala el orden de preferencia para proceder a la excepción de la prórroga, comenzando por la vivienda que habitualmente estuviera deshabitada y siguiendo por las viviendas que no sirvan de hogar familiar, por las ocupadas por familia menos numerosa y finaliza con las ocupadas por funcionarios, jubilados, pensionistas, etc…
En el artículo 65 se contempla la necesidad de requerimiento fehaciente, dentro del plazo de un año, para denegar la prórroga y el derecho de contestación del inquilino, dentro de los treinta días siguientes. El inquilino dispone de un plazo de seis meses para efectuar el desalojo, indemnizables con dos anualidades de renta o una sola si desaloja la vivienda en un año. Artículos 66 y 67.
En los casos de locales de negocio los artículos 70 y siguientes contemplan unas exigencias semejantes. Vid. artículos 70.3 y 4.
2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
Para llevar a cabo la demolición se precisa la autorización del Gobernador Civil y la notificación de la demolición a todos los arrendatarios con un año de antelación, expresando la fecha de comienzo de las obras. Vid artículos 78 y 79.
Las obras deberán iniciarse en el plazo de caducidad señalado por el Gobernador Civil y en todo caso en los dos meses siguientes al desalojo completo de la finca. Vid artículo 80.
Finalizada la reedificación, los arrendatarios podrán optar entre el denominado derecho de retorno, que consiste en el derecho a reinstalarse en las viviendas y locales de negocios correspondientes, en los términos prevenidos en el artículo 81 y la indemnización determinada en el artículo 81.5 letra a): “Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o porque el arrendador ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas, situada en la misma población, o bien por que se les reserve, para ocuparla en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.” (el subrayado es mío).
3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.
5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
II.- Duración de los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 y el uno de enero de 1995 (Real Decreto Ley 28/1985, de 9 de mayo)
En estos contratos celebrados bajo el amparo del Real Decreto Ley de 9 de mayo de 1985 (popularmente denominado “Decreto Boyer”)”se rompe el sistema de prórroga forzosa establecido en la Lau de 1964.
La duración de estos contratos es la estipulada libremente por las partes, sin perjuicio de que pudieren acordar un sistema de prórroga forzosa, pues el Decreto lo único que suprime es la obligatoriedad del mismo y de la tácita reconjunción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, que permite que, una vez llegado el momento de finalización del contrato, si el arrendatario permanece quince días disfrutando disfrutando de la vivienda con la aquiescencia del arrendador, el contrato prolongará su vigencia por un máximo de tres años, aplicándose a partir de este momento, lo dispuesto en la Lau de 1994.
Asimismo, hay que tener en cuenta que a este tipo de contratos, por mor de lo dispuesto en la D.T. 1.ª de la Lau de 1994, les será de aplicación el régimen dispuesto en esta ley en cuanto al derecho de desistimiento del arrendatario y el derecho de su cónyuge de subrogarse en la posición del anterior, así como en los casos de nulidad matrimonial, separación o divorcio.
III.- Duración de los contratos de arrendamiento celebrados a partir del uno de enero de 1995 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)
El artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha previsto sistema de protección del arrendatario, estableciendo una duración mínima del contrato de arrendamiento, en cinco años. De esta forma, si inicialmente se pactase entre las partes una duración mínima inferior a cinco años, llegado el momento de finalización este prorrogará obligatoriamente, deforma anual, hasta los cinco años. No procederá esta prórroga forzosa en los casos siguientes:
- · Si ha mediado requerimiento fehaciente del arrendador, como mínimo, dentro del plazo de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato, manifiesta su intención de no renovarlo.
- · Se incluya en el contrato una cláusula que expresa señale la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, salvo que transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, el arrendador no hubiera procedido a ocupar la vivienda. En este caso, deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda, abonando una indemnización consistente en el pago de los gastos ocasionados por el desalojo o indemnizarle con una cantidad equivalente al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
La prórroga del contrato se establece en el artículo 10 de la ley y el desistimiento en el artículo 11. El artículo 10 prevé que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En cuanto al desistimiento, el artículo 11 señala que podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
De una atenta lectura de este último precepto, parece ser que puede colegirse la facultad concedida al arrendatario de desistir del contrato, pero condicionado el desistimiento al cumplimento de los cinco años de duración. La pregunta que la doctrina y gran parte de los profesionales del mercado inmobiliario se formulan es si el arrendatario tiene concedido el derecho de desistimiento del contrato, con independencia de la duración del mismo.
En este sentido, la doctrina jurisprudencial ha reiterado, en múltiples ocasiones, que en los supuestos en los que el contrato guarde silencio, cabe la posibilidad de que el arrendador exija al arrendatario el resto de las mensualidades de la renta hasta finalizar el contrato o, por lo menos, las necesarias para que el arrendatario vuelva a estar en situación de arrendarlo. Puede verse la sentencia del TS 19902/2004.
A mi juicio, la doctrina jurisprudencia es excesivamente onerosa con el arrendatario, imponiendo una especie de obligación de permanencia del mismo. Las agencias del ramo, más acordes con la realidad social, suele requerir un preaviso con dos meses de antelación para que el arrendador pueda encontrar un nuevo arrendatario para la vivienda con la penalidad de la no devolución de la fianza.
El artículo 12 es una norma que tiende a proteger al cónyuge (o pareja de hecho, con independencia del sexo) del arrendatario, mediante la continuación del contrato de arrendamiento, en los casos que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo o de desistir del mismo, siempre que así lo manifieste en el plazo de quince días. En los casos que el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. En el caso de parejas de hecho se exige dos años de convivencia o la mera convivencia si existieren hijos. En este sentido, puede verse la sentencia AP Segovia 16543/2007.
Hay que realizar una última observación, que de conformidad con el artículo 1 de la ley, estas normas son de obligado cumplimiento, por lo que cualquier cláusula que sea contraria a las mismas será nula y se tendrá por no puesta.
BLAWGS
