IurisCivilis: 12/01/08

I.- La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios

De forma totalmente errónea y contraria al tráfico jurídico-económico habitual, la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia, sino un tratamiento legal similar o análogo al establecido para las comunidades de bienes, en las que todos sus partícipes comparten la propiedad de un bien. Las comunidades de bienes se regulan por las normas contenidas en el Código Civil, en tanto que la comunidad de propietarios encuentra su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal.

En efecto, el legislador parte de una ficción jurídica, al no otorgar personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, apoyándose en la figura representativa del presidente. De esta forma el legislador atribuye una especial forma de capacidad de obrar a las comunidades de propietarios, por medio de la atribución de representación de su presidente.

Sin embargo, este planteamiento es profundamente errático, pues las comunidades de propietarios suelen operar con toda normalidad en el tráfico jurídico y económico como sujetos de derechos y obligaciones, con aparente normalidad en el ejercicio de los mismos. Las comunidades de propietarios son titulares de cuentas bancarias, sujetos pasivos de determinados impuestos municipales, tasas, partes intervinientes en determinados contratos de suministros de bienes y servicios...

Sin embargo, esta falta de reconocimiento legal de su condición de sujeto de derechos y obligaciones, no obsta a que la ley les reconozca plena capacidad para ser parte y, por ende, plena capacidad procesal, a través de la figura del presidente de la comunidad de propietarios, para actuar como parte en un proceso judicial, en defensa de los intereses de ésta. En este sentido pueden verse los artículos 6.1.5.º y 7. 6 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, en relación con los artículos 21.1 y 22 de la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

El artículo 22 de la LPH señala que:

“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda. ”

En este sentido puede verse la doctrina de la DGRN, por todas, en la Resolución de 3 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios del edificio «Palermo» contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 2 a practicar una anotación preventiva de embargo a favor de dicha comunidad. El Registrador la deniega, porque, al haber sido anulado por STS el art. 11 RH (en la redacción dada por el RD 1867/1998) que lo permitía, ya no cabe, dado que los arts. 9.4.ª y 72 LH, exigen que en el asiento se haga constar la persona natural o jurídica a cuyo favor se practica, y tal comunidad carece de personalidad jurídica. La DRGN, conforme a su propia doctrina, revoca el defecto: Reconoce que si bien la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, es objeto consideración unitaria a determinados efectos legales. Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes – arts 9.1.f) y 22.1 LPH -, la existencia de obligaciones – arts. 10.1 y el citado 22.1 de la misma Ley -, la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes –art. 17.1.ª -; Además tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada – arts. 13.3 LPH, 7 LOPJ y 6.1.5.º y 544 LEC-. Por ello si el Presidente representa en juicio a la comunidad ha de entenderse que la representa en las actuaciones a todos los efectos y, por ende, para pedir y obtener en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo, cuya posibilidad prevé expresamente el art. 21.5 LPH

La regulación actual establecida en la ley es extremadamente insatisfactoria. El legislador otorga o reconoce una especie de personalidad jurídica sui generis a las comunidades de propietarios como titulares de las relaciones jurídicas derivadas de la gestión y administración de los elementos comunes y servicios de interés general de la finca, que conducen al cumplimiento de determinadas obligaciones con los propietarios y con terceros.

De un análisis de este precepto podría colegirse la voluntad del legislador de otorgar personalidad jurídica a la comunidad de propietarios, separada de los restantes comuneros, ya que les reconoce la existencia de un patrimonio de fondos y créditos e introduce la responsabilidad subsidiaria de cada uno de los miembros. Sin embargo, a pesar del contenido de este artículo, la doctrina sigue manteniendo que la LPH no otorga ningún tipo de personalidad jurídica a las comunidades de propietarios. Y es, justamente, por esta razón, carecer de personalidad jurídica la comunidad de propietarios, por lo que los propietarios devienen deudores frente a los terceros desde el momento del nacimiento de la obligación.

Por esta causa se declaró la nulidad del articulo 11.5.º del Reglamento Hipotecario (introducido por la reforma operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre), por la STS de 31 de enero de 2001 (Recursos contenciosos-administrativos núms. 507/1998 (acum.)(RJ 2001, 1083)), porque vulneraba el requisito de la personalidad jurídica que ha de tener el titular registral, resultante de los artículos 9.4ª y 75 de la Ley Hipotecaria que literalmente decía que:

“También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.”

Estas relaciones jurídicas establecidas entre la comunidad de propietarios y los comuneros o con un tercero, puede dar lugar al nacimiento de obligaciones derivadas de la responsabilidad extrancontractual o contractual, fundamentada, esta última, en el incumplimiento de las cláusulas pactadas en cualquier contrato en que sean parte. En referencia a esta responsabilidad contractual, ésta puede tener su origen en deudas derivadas de cualquier contrato de suministros de servicios o de una relación laboral, suscrito por la comunidad de propietarios, a través de su presidente, o bien, de cualquier otro gasto realizado por la comunidad derivado de la reparación o conservación del edificio e, incluso, de gastos derivados de la realización de obras de mejora en el inmueble.

Sin embargo, las comunidades de propietarios no pueden ser titulares de otros bienes y derechos fuera del ámbito de actuación comunitario, lo que deviene en detrimento de los legítimos intereses de todos sus acreedores, para poder satisfacer su crédito con esos bienes y derechos, propiedad de la comunidad, los cuales deberían ejercer una función de garantía y tutela de esos intereses, a la par de servir de sostenimiento para la cobertura de los gastos comunitarios derivados de los elementos comunes.

Por ello, sería conveniente que el legislador avanzará un poco más y optará por dotar a las comunidades de propietarios de la correspondiente personalidad jurídica, para que pudieran ejercer sus derechos y obligaciones como un ente individualizado del resto de comuneros.

II.- La Responsabilidad de la comunidad de propietarios frente a terceros

La falta de reconocimiento de la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, plantea determinados problemas a los acreedores de éstas, a la hora de intentar resarcirse de sus derechos.

En primer lugar, conviene aclarar que no existe duda que de las deudas originadas por la comunidad de propietarios y basadas en incumplimientos de cualquier naturaleza deben ser respondidas con los bienes presentes y futuros de titularidad de la comunidad, en virtud del principio general establecido en el artículo 1911 del Código Civil “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”

Sin embargo, los bienes de titularidad de la comunidad no son los denominados elementos comunes o de aprovechamiento comunal, por prescripción del artículo 396 del Código Civil “(…) Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (…)”.

Mas, como siempre suele suceder con las normas dimanantes de la LPH, la cuestión no es del todo pacífica. Pues, en esencia, la doctrina se ha planteado la pregunta de si el fondo de reserva puede ser objeto de una traba.

El fondo de reserva no es sino una obligación que establece la propia ley como previsión para poder hacer frente a aquellos gastos comunes que, no estando previstos en el correspondiente presupuesto, puedan presentarse en un determinado momento. Como la ley indica los gastos a los que se debe atender con la dotación de este fondo son precisamente los de conservación y reparación de la finca, gastos que recaen sobre el conjunto de los propietarios.

La mayoría de la doctrina defiende la tesis afirmativa, puesto que la Ley no consagra una afección legal del fondo de reserva que lo deje fuera del alcance de los acreedores de la Comunidad. Otra, en cambio, amparándose en el artículo 606.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, sostienen la inembargabilidad de estas partidas. A mi juicio, esta última tesis no puede sostenerse de forma adecuada. En todo caso, la traba del fondo conllevará inevitablemente la necesidad de su restablecimiento al mínimo legal, mediante las aportaciones individuales de cada propietario.

Atendiendo al orden de prelación fijado en el artículo 592 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, si los fondos resultaren insuficientes, a tenor de la letra de la ley, entrarán en funcionamiento los créditos que la comunidad de propietarios ostente a su favor.

En cuando a los bienes inmuebles, como hemos mencionado con anterioridad, de titularidad de la comunidad de propietarios, simplemente no existirán.

Conocida la sentencia deberá el presidente convocar una Junta extraordinaria en la que se proceda a la distribución de la deuda conforme a los parámetros legales o estatutarios, ya que la condena a la Comunidad, que es también la condena a los propietarios que forman parte de la misma, no genera una obligación directa a éstos nacida de la sentencia respecto al tercero, sino a través de la Comunidad. Si tal convocatoria se produce y la deuda se distribuye entre los comuneros, nace en ese momento para cada uno de ellos la obligación de pago frente a la Comunidad, en aplicación del artículo 21 de la LPH. Por tanto, desde ese momento la comunidad dispondrá de un crédito frente al comunero que no realice el pago y contra él podrá dirigirse tanto la propia comunidad como el acreedor de ésta.

En el supuesto que el patrimonio de la comunidad resultare insuficiente, el acreedor podrá dirigirse de forma subsidiaria con el patrimonio personal de los propietarios.

Sin embargo, en la casuística judicial se plantean determinados problemas derivados de la no observancia de lo dispuesto en el artículo 22 de la LPH.

Si la demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, a través de la representación de su presidente, y contra el resto de propietarios, lo apuntado más arriba es perfectamente válido. Mas, que ocurre cuando el acreedor sólo demanda a la comunidad de propietarios.

Esta última situación, puede llevar a plantearnos determinadas hipótesis, cuyo resultado no esta del todo clarificado, a la hora de ejecutar la sentencia.

En el supuesto de una sentencia judicial que condene a la comunidad de propietarios al pago de una determinada cantidad de dinero (ejecución dineraria), puede ocurrir que uno o más propietarios se nieguen a abonar la cantidad que les pudiere corresponde en función de la cuota que tuvieren asignada. A mi juicio, la comunidad de propietarios podría no abonar el importe objeto de la condena y, en consecuencia, el acreedor, tendría que solicitar la apertura del oportuno procedimiento de apremio.

Asimismo, siguiendo la tesis expuesta por Gerardo García García “Desarrollo de una deducción lógica: ¿Tienen personalidad jurídica las comunidades de propietarios?” y por la Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN), podría ocurrir que el acreedor intentase la traba sobre los bienes inmuebles de los propietarios. En este caso, el Registrador de la Propiedad correspondiente comprobará, previo mandamiento del Juzgador, la titularidad de las fincas de la comunidad de propietarios, atendiendo a la Sentencia judicial, y como no aparecerá ninguna (ver apartado anterior) denegará la anotación del embargo de las fincas de los comuneros, por no ostenta la cualidad de parte demandada en el proceso. Doctrina de la DGRN: El titular registral ha de haber sido parte o haber tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento. R. 1 de Septiembre de 2003, R. 2 de Septiembre de 2003, R. 18 de Octubre de 2003, R. 8 de Enero de 2005, R. 27 de Abril de 2005, R. 27 de Febrero de 2006, R. 5 de Julio de 2006, R. 17 de Julio de 2007, R. 19 de Julio de 2007, R. 6 de Octubre de 2007, R. 15 de Octubre de 2007, R. 5 de Noviembre de 2007, R. 18 de Enero de 2008, R. 21 de Enero de 2008. Debe haber sido parte o haber tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento. R. 8 de Enero de 2005, R. 27 de Febrero de 2006, R. 5 de Julio de 2006, R. 25 de Noviembre de 2006, R. 17 de Julio de 2007, R. 19 de Julio de 2007, R. 6 de Octubre de 2007, R. 15 de Octubre de 2007, R. 5 de Noviembre de 2007. Sentencia firme del Tribunal Supremo en la que los titulares registrales solo fueron emplazados. No es suficiente, han de haber sido demandados. R. 19 de Abril de 2005. Una resolución judicial no puede operar la cancelación de asientos que afectan a personas no demandadas. R. 31 de Enero de 2006 –titulares posteriores-, R. 30 de Enero de 2006. En la misma línea se sitúa la tesis mantenida por la STS de 13 de febrero de 2001, que sienta el principio de no ejecución contra los propietarios cuando falte la cualidad de parte demandada, por vulneración de los principios de contradicción y de indefensión al no haber sido llamados al proceso ex artículo 544 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.