Resumen: Las enormes dosis de paciencia y, en especial, de esperanza que han depositado más de dos mil personas, en el constructor José Moreno, apodado “El Pocero de Fuenlabrada”, días atrás, en una acampada en las puertas de la “Asociación de Vecinos La Avanzada”, en la calle Habana, de Fuenlabrada, para apuntarse a la próxima promoción de viviendas, durante más de cinco días, ha sido determinante para la redacción de este artículo.
En el mismo vamos a analizar, desde un punto de vista estrictamente legal, el régimen jurídico de las cooperativas en la legislación española, dedicando una especial atención a las Sociedades Cooperativas de Viviendas.
INDICE
b) Definición legal de Sociedad Cooperativa de Viviendas
c) Principios informadores de las Sociedades Cooperativas
II.- Constitución de una sociedad cooperativa
III.- Los Estatutos de los socios: derechos y obligaciones de los socios
IV.- Los órganos sociales de la cooperativa
V- Las aportaciones a la Sociedad Cooperativa
VI.- Especial referencia a las Sociedades Cooperativas de Viviendas.
(1) Las gestoras de las cooperativas de viviendas
(2) Regulación específica de las cooperativa de viviendas
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a) Régimen Normativo
La normativa básica en esta materia está constituida por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, que deroga la anterior Ley 3/1987, de 2 de abril, General de Cooperativas.
Además, hay que tener en cuenta la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas.
En Europa, rige la Ley de Cooperativas regulada bajo el Reglamento (CE) n° 1435/2003 del Consejo, de 22 de julio de 2003, relativo al Estatuto de la sociedad cooperativa europea (SCE).
Sin embargo, hemos de hacer una advertencia. En lo referente al marco jurídico de las Sociedades Cooperativas, en el sistema legal español son las Comunidades Autónomas las que asumen en exclusiva las competencias en esta materia.
La legislación foral es directamente aplicable en aquellos casos en los que la Sociedad Cooperativa este inscrita o pretenda su inscripción en el Registro de Cooperativas de la CCAA correspondiente. Estas son algunas de las disposiciones normativas autonómicas a tener en cuenta:
Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas, de la Región de Murcia,
Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas de Euskadi (B.O.P.V. de 19 de julio y Ley 1/2000, de 29 de junio, de modificación de la Ley de Cooperativas de Euskadi (B.O.P.V. de 1 de agosto).
Ley Foral 12/1996, de 2 de julio, de Cooperativas de Navarra (B.O. de Navarra de 19 de julio y B.O.E. de 10 de octubre de 1996).
Ley 8/2003, de 24 de marzo, de cooperativas de la Comunidad Valenciana. Publicada en el DOGV 4468, de 27 de marzo de 2003 y en el BOE 87, de 11/04/2003.
Ley 4/2002, de 11 de abril, de sociedades cooperativas de Castilla y León.
Ley 2/99, de 31 de marzo, de Sociedades Cooperativas Andaluzas
Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de sociedades cooperativas de Aragón
Ley 18/2002, de 5 de julio de cooperativas de Catalunya.
Ley 5/98, de 18 de diciembre de Cooperativas de Galicia
Ley 2/98, de 26 de marzo, de Sociedades Cooperativas de Extremadura
Ley 20/2002, de 14 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha.
Ley de la C.C.A.A. de Baleares 7/2005, de 21 de junio, de reforma de la Ley 1/2003, de 20 de marzo, de Cooperativas de les Illes Balears.
Ley 4/2001, del 2 de julio de Sociedades Cooperativas de La Rioja (1)
Por ello, para delimitar la materia objeto de estudio, vamos a optar por realizar un análisis jurídico de la regulación contenida en la legislación de carácter estatal, esto es, en la Ley 27/1999, de 16 de julio (en adelante LSC) (2).
El artículo 2 de la LSC establece su ámbito de aplicación a aquellas cooperativas que realicen sus actividades en el territorio de más de una CCAA y, en todo caso, en los territorios de Ceuta y Melilla. Por tanto, será aplicable la legislación autonómica en estos dos casos:
- Que si la actividad de la cooperativa se realice en más de un territorio de una CCAA, se realice en una de ellas la actividad principal.
- Que se realice en el territorio de una CCAA.
- En cualquier otro caso es aplicable la legislación estatal.
b) Definición legal de Sociedad Cooperativa de Viviendas
En esencia una cooperativa es una asociación empresarial constituida por personas, tanto físicas como jurídicas, públicas o privadas, e incluso, las comunidades de bienes, encaminada a la consecución de sus intereses socio-económicos. En este sentido se expresa el artículo 1 de la LSC:
“La cooperativa es una sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales…”
Las cooperativas de viviendas son asociaciones empresariales que tienen por objeto la promoción y construcción de viviendas o locales o de cualquier otra edificación pudiendo, para logar este fin, adquirir terrenos para su parcelación y urbanización, tal como se expresa el artículo 89. En este sentido, se encuentran incluidas en la clasificación que realiza el artículo 6 de la ley, como asociaciones de primer grado. Su regulación específica se halla en los artículos 89 a 92 de la LSC. (3)
El objetivo principal en la constitución de este tipo de cooperativas es la de abaratar el precio de la vivienda, mediante una disminución de sus costes de construcción a través de la eliminación de la intervención del promotor inmobiliario. El porcentaje de ahorro puede llegar a alcanzar más del veinte por ciento con respecto al precio de mercado.
Sin embargo, la constitución de una sociedad cooperativa de viviendas, implica la asunción de determinados riesgos, como consecuencia de asumir directamente las responsabilidades derivadas de las actividades correspondientes al promotor (relaciones con proveedores, con trabajadores, etc…). Los principales riesgos que pueden aparecen en este tipo de asociaciones son:
Ejercicio de una actividad profesional sin la debida cualificación
- Asunción de las responsabilidades propias de un promotor inmobiliario.
- Imposibilidad de revocar las decisiones adoptadas previamente
- La adquisición de una vivienda o local en régimen cooperativa es una compra sobre plano, con el consiguiente riesgo de desembolsar previamente determinadas cantidades de dinero.
En vista de ello, resulta conveniente, que como paso previo a la toma de decisión de instaurarse como socio en este tipo de asociaciones, se tenga la prudencia de verificar si la misma ha cumplido con los requisitos legalmente establecidos para su constitución, se conozca con exactitud la propiedad y el destino del suelo sobre el que se pretende edificar y se cuente con la debida información sobre el proyecto de ejecución de obras.
Por otra parte, es muy oportuno que se tenga muy claro cuáles son los derechos y obligaciones que asisten a los socios, los cuales deben quedar plasmados en el contrato de adhesión como socio, así como en las normas estatutarias de la cooperativa, de la que se debe entregar una copia a cada socio.
c) Principios informadores de las Sociedades Cooperativas
Los principios generales que informan la constitución y funcionamiento de las sociedades cooperativas son los siguientes:
(1) Libre adhesión y baja voluntaria de los socios, con la consiguiente variabilidad del capital social.
(2) Igualdad de derechos y obligaciones entre los socios.
(3) Estructura, gestión y control democráticos.
(4) Interés voluntario y limitado a las aportaciones al capital social.
(5) Participación en la actividad cooperativa.
(6) Participación de los socios en los resultados, en proporción a la actividad desarrollada en la cooperativa.
(7) Educación y formación cooperativa de sus miembros, así como la difusión en su entorno de estos principios.
(8) Promoción de las relaciones inter-cooperativas para el mejor servicio de sus intereses comunes.
(9) Autonomía de las cooperativas frente a toda instancia política, económica religiosa o sindical.
(10) Domicilio social: La cooperativa tendrá su domicilio dentro del municipio donde realice principalmente las actividades con sus socios o centralice la gestión administrativa.
(11) Responsabilidad: La responsabilidad del socio por las deudas de la cooperativa quedará limitada a sus aportaciones suscritas al capital social.
II.- Constitución de una sociedad cooperativa
El régimen legal de constitución de una sociedad cooperativa se encuentra fijado por los artículos 7 a 11 de la ley. Estos son los aspectos más relevantes para constituir una cooperativa:
- Se requiriere otorgar escritura pública bajo el protocolo de un Notario.
- Inscripción obligatoria en el Registro de Sociedades Cooperativas en el plazo de un mes. El artículo 10.2, último párrafo establece un plazo de caducidad de doce meses para proceder a la inscripción. Si la inscripción se solicitase transcurridos seis meses, se deberá acompañar escritura pública de ratificación de la anterior. A partir de la inscripción la Sociedad Cooperativa adquiere personalidad jurídica.
- Debe estar formada por, al menos, de tres socios.
- Suscripción y desembolso del capital mínimo en la forma garantizada por los estatutos.
- Redacción y aprobación de los correspondientes estatutos
Por otra parte, en los casos de cooperativas pendientes de inscripción, el artículo 9 de la ley establece la responsabilidad solidaridad de los socios que hubieren celebrado determinados contratos o realizados otros actos, sin perjuicio de la asunción de la misma por la cooperativa una vez inscrita.
El contenido mínimo de la escritura de constitución se establece en el artículo 10 de la ley, permitiéndose todos los pactos y estipulaciones que los socios estimen conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes o a los principios inspiradores de la cooperativa.
El contenido mínimo de los estatutos se establece en el artículo 11 de la ley, teniendo en cuenta que las modificaciones de los estatutos están sometidas a los mismos requisitos: escritura pública e inscripción en el registro. Se permite, de forma análoga al régimen de propiedad horizontal, de aprobar normas de régimen interior que desarrollen los mismos.
La modificación de los estatutos tendente a variar la clase de las cooperativa, se considera una modificación grave, por lo que, la ley, permite la separación de los socios que no hayan votado a favor, en el plazo máximo de un mes desde la inscripción del acuerdo en el Registro. Artículo 11.3., último párrafo.
III.- Los Estatutos de los socios: derechos y obligaciones de los socios.
Los estatutos de constitución de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa, tal como establece el artículo 12.2 de la LSC.
Los artículos 15 y 16 de la ley establecen el contenido mínimo de derechos y obligaciones que deben tener en cuenta los socios:
a) Obligaciones de los socios
- · Los socios están obligados a cumplir los deberes legales y estatutarios.
- · Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 4 del artículo 17.
- · Participar en las actividades cooperativizadas que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social, en la cuantía mínima obligatoria establecida en sus Estatutos. El Consejo Rector, cuando exista causa justificada, podrá liberar de dicha obligación al socio, en la cuantía que proceda y según las circunstancias que concurran.
- · Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales lícitos.
- · Aceptar los cargos para los que fueren elegidos, salvo justa causa de excusa.
- · Cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan.
- · No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
- · La responsabilidad del socio por las deudas sociales estará limitada a las aportaciones al capital social que hubiera suscrito, estén o no desembolsadas en su totalidad, con el límite de los cinco años.
b) Derechos de los socios
- · Los socios pueden ejercitar, sin más restricciones que las derivadas de un procedimiento sancionador, o de medidas cautelares estatutarias, todos los derechos reconocidos legal o estatutariamente.
- · Asistir, participar en los debates, formular propuestas según la regulación estatutaria y votar las propuestas que se les sometan en la Asamblea General y demás órganos colegiados de los que formen parte.
- · Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.
- · Participar en todas las actividades de la cooperativa, sin discriminaciones.
- · El retorno cooperativo, en su caso.
- · La actualización, cuando proceda, y a la liquidación de las aportaciones al capital social, así como a percibir intereses por las mismas, en su caso.
- · La baja voluntaria.
- · Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
- · A la formación profesional adecuada para realizar su trabajo los socios trabajadores y los socios de trabajo.
- · Todo socio de la cooperativa podrá ejercitar el derecho de información en los términos previstos en esta Ley, en los Estatutos o en los acuerdos de la Asamblea General.
- · Recibir copia de los Estatutos sociales y, si existiese, del Reglamento de régimen interno y de sus modificaciones, con mención expresa del momento de entrada en vigor de éstas.
- · Libre acceso a los Libros de Registro de socios de la cooperativa, así como al Libro de Actas de la Asamblea General y, si lo solicita, el Consejo Rector deberá proporcionarle copia certificada de los acuerdos adoptados en las Asambleas Generales.
- · Recibir, si lo solicita, del Consejo Rector, copia certificada de los acuerdos del Consejo que afecten al socio, individual o particularmente y en todo caso a que se le muestre y aclare, en un plazo no superior a un mes, el estado de su situación económica en relación con la cooperativa.
- · Examinar en el domicilio social y en aquellos centros de trabajo que determinen los Estatutos, en el plazo comprendido entre la convocatoria de la Asamblea y su celebración, los documentos que vayan a ser sometidos a la misma y en particular las cuentas anuales, el informe de gestión, la propuesta de distribución de resultados y el informe de los Interventores o el informe de la auditoría, según los casos.
- · Solicitar por escrito, con anterioridad a la celebración de la Asamblea, o verbalmente en el transcurso de la misma, la ampliación de cuanta información considere necesaria en relación a los puntos contenidos en el orden del día.
- · Los Estatutos regularán el plazo mínimo de antelación para presentar en el domicilio social la solicitud por escrito y el plazo máximo en el que el Consejo podrá responder fuera de la Asamblea, por la complejidad de la petición formulada.
- · Solicitar por escrito y recibir información sobre la marcha de la cooperativa en los términos previstos en los Estatutos y en particular sobre la que afecte a sus derechos económicos o sociales. En este supuesto, el Consejo Rector deberá facilitar la información solicitada en el plazo de 30 días o, si se considera que es interés general, en la Asamblea más próxima a celebrar, incluyéndola en el orden del día.
- · Cuando el 10 % de los socios de la cooperativa, o cien socios, si ésta tiene más de mil, soliciten por escrito al Consejo Rector la información que considere necesaria, éste deberá proporcionarla también por escrito, en un plazo no superior a un mes.
IV.- Los órganos sociales de la cooperativa
El artículo 19 de la ley nos señala con absoluta claridad cuales son los órganos sociales de las cooperativas, indicándonos que son la Asamblea General, El Consejo Rector y la Intervención.
La Asamblea General es la reunión de los socios constituida con el objeto de deliberar y adoptar acuerdos sobre aquellos asuntos que, legal o estatutariamente, sean de su competencia, vinculando las decisiones adoptadas a todos los socios de la cooperativa. Art. 20.
El Consejo Rector es el órgano colegiado de gobierno al que corresponde, al menos, la alta gestión, la supervisión de los directivos y la representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la Ley, a los Estatutos y a la política general fijada por la Asamblea General. Si la Cooperativa está formada por un número inferior de diez socios se podrá designar en los estatutos su sustitución por un administrador único. Vid. artículo 32.1 de la ley.
La intervención es el órgano de carácter técnico y cuya finalidad es la de fiscalización o control de la cooperativa. El interventor es el encargado de censurar las cuentas anuales y el informe de gestión, salvo que se halle la cooperativa sometida a una auditoría de cuentas, de conformidad con el artículo 62 de la ley y las especialidades previstas para las Cooperativas de vivienda en el artículo 91 de dicho texto legal y, que más tarde analizaremos. Sus funciones y su estructura están sujetas a las disposiciones contenidas en los Estatutos. Por lo que, en la práctica totalidad de los casos, queda al arbitrio de los socios su composición y funciones en votación secreta.
El artículo 38.3, último párrafo, consciente del carácter técnico de este órgano, ofrece la posibilidad de establecer una reserva de un 1/3 de los miembros a profesionales independientes, dejando los restantes para los socios.
V- Las aportaciones a la Sociedad Cooperativa
El régimen jurídico de los socios se encuentra regulado en los artículos 45 a 54 de la ley. Comienza el artículo 45, en la redacción dada por la Ley de 4 de julio de 2007, distinguiendo entre aportaciones al capital social obligatorias y voluntarias, señalando a continuación que ambas podrán ser: con derecho de reembolso en caso de baja o rehusado este reembolso incondicionalmente por el Consejo Rector, previo acuerdo de la Asamblea General.
En líneas generales, las aportaciones pueden ser dinero, bienes muebles e inmuebles y créditos. El citado precepto concede una amplia libertad de autonomía a las normas estatutarias para fijar el capital mínimo y la forma de acreditar las aportaciones de cada socio, con el límite de las aportaciones totales por socio, que no podrá exceder de un tercio del capital social y que en caso de, las aportaciones obligatorias al capital social deberán desembolsarse, al menos, en un 25 % en el momento de la suscripción y el resto en el plazo que se establezca por los Estatutos o por la Asamblea General.
Estas aportaciones al capital social están sujetas a su devolución en los casos de baja de los socios.
En el caso de cooperativas de viviendas, también suele haber aportaciones para financiar la nueva vivienda y sus anexos. También pueden establecerse cuotas periódicas destinadas a abonar los gastos de actuación ordinaria de la cooperativa que no son reembolsables y no forman parte del capital social que no podrán ser superior al 25 % del importe de la aportación obligatoria al capital social que se le exija para su ingreso en la cooperativa. Vid. artículo 52.2 de la ley.
Especialmente relevante resulta la aprobación del presupuesto y el correspondiente plan de financiación, que son los instrumentos adecuados para regular las cuantías de estas aportaciones. Este plan se aprueba por la Asamblea General de Socios (vid. artículo 21 de la ley) y debe ser ratificado de forma individual por cada uno de ellos. En general, se suele entregar una cantidad inicial, fraccionándose el resto en plazos periódicos con la obligación de satisfacerlos a medida que se ejecutan las obras.
Otro aspecto muy importante, es la responsabilidad de los socios ante los incrementos de los costes de ejecución o la aparición de vicios ocultos, que conllevarán, de forma inexorable, la modificación de los presupuestos, en las mismas condiciones que para su aprobación. En este sentido es de obligado cumplimiento la lectura del apartado siguiente, numeral 3.
VI.- Especial referencia a las Sociedades Cooperativas de Viviendas
a) Las gestoras de las cooperativas de viviendas
La enorme complejidad en la administración, gestión y promoción de viviendas, conducen en la práctica a la contratación de una entidad gestora que se encargue de realiza y supervisa todos esos trámites de gestión y asesoramiento.
Se suele tratar de empresas especializadas en aspectos administrativos, jurídicos y técnicos relacionados con la promoción de viviendas. Estas empresas facilitan un amplio asesoramiento a la Cooperativa de viviendas en las materias relacionadas con el cumplimiento de sus obligaciones y de los trámites necesarios para la construcción de las viviendas.
Estas empresas prestan sus servicios a las cooperativas durante un plazo que oscila de ocho a diez años, y que va desde la estructuración de la demanda y la constitución de la cooperativa y la posterior adquisición de suelo, hasta pasado el tiempo de garantía de postventa. Sus honorarios oscilan del 12 al 18 por ciento del precio total de las viviendas.
De este modo prestan asesoramiento sobre las materias siguientes:
- · Sobre el cumplimiento de obligaciones jurídicas con empresas aseguradoras, Organismos de control Técnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud, etc…
- · Sobre la realización de los trámites administrativos necesarios para obtener las pertinentes Licencias de Obra, de Instalaciones, de Primera Ocupación, etc…
- · Sobre el proceso selectivo de las empresas constructora, en los aspectos referidos al contrato de ejecución de obras.
- · Sobre la preparación del Libro del Edificio que la cooperativa debe entregar a todos los socios para que reciban las especificaciones respecto de cuidados y mantenimiento de su vivienda. El presidente de la comunidad de propietarios recibirá el Libro del Edificio, con los cuidados que debe darse al edificio y a sus instalaciones para su correcto funcionamiento.
- · Sobre la constitución de la Comunidad de Propietarios y de las obligaciones comunitarias restantes.
b) Regulación específica de las cooperativa de viviendas
La LSC establece una regulación especial para las cooperativas de viviendas que vamos a analizar a continuación.
Estas normas se contienen en los artículos 89 a 92 y se están orientadas a regular el ámbito de actuación de estas cooperativas, los supuestos de construcción por fases o promociones y los casos de transmisión de derechos y especialidades en la auditoría de cuentas.
- Promoción por fases
Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases está sujeta al cumplimiento de determinadas obligaciones que vienen establecidas en el artículo 90 de la LSC.
- A dotar a cada una de las promociones o fases de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad independiente con relación a cada una.
- Cada promoción o fase deberá identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros.
- En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que estén destinados y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.
- Deberán constituirse por cada fase o promoción Juntas especiales de socios, cuya regulación deberán de contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea General.
Asimismo el citado precepto termina advirtiendo que:
“Los bienes que integre el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes.”
- Auditoría
Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales, para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:
- · Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
- · Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
- · Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del Consejo Rector.
- · Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.
- Transmisión de derechos
En caso de baja del socio cooperativista sus aportaciones para financiar la vivienda y el capital social se la reembolsarán en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley de Cooperativas.
En las cooperativas de viviendas, el socio que pretendiera transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podrá ser superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, lo notificará a la cooperativa la cual lo ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad.
El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revaloración que haya experimentado, conforme al índice de Precios al Consumo, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda o local.
Transcurridos dos meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismo, el socio queda autorizado para transmitirlos, “intervivos” a terceros no socios.
Si el socio sin cumplimentar lo anterior transmitiera a terceros sus derechos sobre la vivienda o local, la cooperativa, si quisiera adquirirlos algún socio expectante, ejercerá el derecho de retracto, debiendo rembolsar al comprador el precio antes señalado.
Las limitaciones establecidas en los números anteriores de este artículo no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes.
c) Seguros y Garantías
La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre, establece la obligatoriedad de suscripción de un seguro que garantice las cantidades anticipadas que entrega el adquirente de una vivienda al promotor de la edificación incluyéndose todo tipo de viviendas incluidas las protegidas y las que se promueven en cooperativa.
La cooperativa debe abrir una cuenta bancaria especial en la que los cooperativistas ingresarán las cantidades destinadas a la edificación de la que la empresa aseguradora deberá autorizar las disposiciones previo documento justificativo.
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a las cooperativas a suscribir un seguro que garantice durante diez años los posibles defectos estructurales del edificio: daños en la cimentación y estructura. Para establecer este seguro la cooperativa deberá contratar una tercera empresa independiente del seguro denominada organismo de control técnico que ha de vigilar la correcta ejecución de las obras e idoneidad del proyecto. Estas garantías, obligatorias por Ley, suponen un incremento de los costes y también de los precios de las viviendas, pero, son una mayor garantía para la consecución del objeto social de la cooperativa y aporta tranquilidad a los socios.
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(1) La CCAA de Cantabria no ha aprobado ninguna Ley de Cooperativas. En este año se encuentra en fase de elaboración de un borrador de la Ley de Cooperativas de Cantabria.
En www.infoagro.com tenéis la inmensa mayoría de la legislación foral.
(2) Modificaciones sufridas por la LSC:
a. Artículo 104: Redacción según Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.
b. Artículos 114 y 115: Derogado por Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.
c. Artículo 53 (apdo. 3): Redacción según Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
d. Artículo 73 (apdo. 7); Disposición adicional cuarta: Derogado por Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
e. Artículo 41 (apdo. 1.d): Redacción según Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
f. Artículo 93 (apdo. 3): Redacción según Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.
g. Artículos 45 (apdo. 1) y 51: Redacción según Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Artículos 48 (apdo. 4), 75 (apdo. 3) y 85 (apdo. 3): Añadido por Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea.
(3) Las cooperativas de segundo grado son aquéllas que están constituidas por dos o más cooperativas. Se encuentran reguladas en los artículos 77, 78 y 79 de la LSC y cuyo régimen jurídico contiene algunas particularidades. Se consideran cooperativas de primer grado las de trabajo asociado, de viviendas, de consumidores y usuarios, agrarias, de explotación de comunidades de tierra, de servicios, del mar, de transportistas, de seguros, sanitarias, de enseñanza y de crédito.
(4) Enlaces de interés.
- i-Iabogado.com. La Cooperativa de Viviendas
- Consumer.es : Cooperativas de viviendas
- Si estás valorando esta posibilidad para la compra de una vivienda, te aconsejamos que te informes de todos los derechos y deberes que conlleva, así como de sus ventajas e inconvenientes en la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España, CONCOVI, con sede en Madrid (C/ Vallehermoso, 15, 1º, Teléfonos: 914479301 / 915931195), y con federaciones regionales en varias comunidades autónomas.
(5) Estudio directo de los textos legales.
BLAWGS
