I.- La naturaleza jurídica de las obras de instalación o renovación de un ascensor. Planteamiento de la cuestión.
a) La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal tiene su origen en el artículo 396 del Código Civil que regula la propiedad por pisos como una especie de propiedad especial de la comunidad de bienes y era la única norma legal que servía de base legal para regular la propiedad horizontal.
A esta especie de propiedad especial se le denominó horizontal porque ningún propietario lo es de lo que se encuentre encima o debajo de su propiedad, la cual se extiende horizontalmente.
Y así fue como se dictó la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante LPH) que a día de hoy sigue vigente, salvo los artículos modificados por la Ley 8/1999, de reforma de la Propiedad Horizontal, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad ,de especial relevancia para el tema que estamos tratando.
Esta disposición normativa ha modificado tres artículos de la LPH a fin de facilitar a los mayores de 70 años y a los discapacitados el acceso a sus casas y lugares de trabajo. El objetivo primordial de esta ley es ayudar a los discapacitados del propietario de una vivienda y a cualquier otra persona que habite o trabaje en la misma, e incluso, al mismo propietario. De igual forma las personas mayores de 70 años por razón de su edad se benefician de esta ley, aunque se hallen en buen estado físico.
El artículo 10.2 de la LPH establece que cualquier propietario que resida con un discapacitado puede solicitar que se hagan las obras o instalaciones necesarias para facilitar el acceso al domicilio de dichas personas o para favorecer su comunicación con el exterior. Por tanto, estamos hablando de obras que pueden consistir en una rampa de acceso, el ensanchamiento de una puerta para que quepa la silla de ruedas e incluso un ascensor. La ley no detalla las obras en cuestión. Sin embargo, el dilema para este propietario viene ahora cuando el citado precepto le marca un límite para el coste de estas obras: no debe de exceder de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
De esta forma un propietario de forma aislada solo puede imponer estas obras o instalaciones a la comunidad de propietarios siempre que el coste de las mismas no exceda de esas tres mensualidades. Difícilmente podrá una persona minusválida imponer la instalación o sustitución de un ascensor sin el beneplácito del resto de propietarios, como más tarde veremos.
b) De la calificación jurídica de las obras de instalación o sustitución de un ascensor.
Es frecuente que en muchas comunidades de propietarios se planteen la cuestión de la posibilidad de instalar un ascensor, a instancia de uno varios propietarios, generalmente, los residentes en las plantas superiores y con varios propietarios en contra por su no uso, como suelen ser los propietarios de los locales y las plantas bajas.
La citada Ley 51/2003 ha supuesto un cambio normativo en esta materia. En aquellas comunidades en que habite o trabaje una persona discapacitada o una persona mayor de 70 años la instalación de un ascensor se considera una obra de accesibilidad necesaria, sujeta a lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 17 de la LPH, y los propietarios disidentes no se encuentran capacitados para no contribuir.
Diferente es el caso de aquellas comunidades de propietarios que desean efectuar la instalación de un ascensor y en la misma no residen ni propietarios minusválidos ni personas mayores de 70 años.
En estos supuestos no podemos señalar que se pueda calificar estas obras como necesarias ni tampoco como instalaciones, servicios o mejoras no exigibles. Más bien, nos encontramos ante un supuesto de nuevas instalaciones o mejoras requeridas para la adecuada sostenibilidad del inmueble.
II.- Requisitos comunes para instalar o sustituir un ascensor.
a) Convocatoria a reunión de Junta
Para poder iniciar las obras necesarias para poder instalar o renovar un ascensor en una finca dividida por pisos, se requiere, sin perjuicio de otros trámites legales, que se acuerde válidamente por la Junta de Propietarios.
La convocatoria para la celebración de la Junta de propietarios, según dispone el artículo 16 de la LPH se llevará a cabo a instancia del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación y en todo caso, una vez al año, para aprobar los presupuestos y las cuentas. De esta forma, se pone de manifiesto la voluntad del legislador de establecer la prohibición de que un propietario de forma aislada tenga fuerza para instar la convocatoria a una Junta.
La convocatoria deberá contener una relación de los propietarios que no estén al corriente del pago de sus cuotas comunitarias y se incluirá la advertencia de la privación del derecho de voto para estos propietarios morosos.
En la misma convocatoria se suele señalar una fecha para la celebración de la Junta y dos horas diferentes, generalmente con un intervalo de treinta minutos. La razón es la necesidad de alcanzar el quórum necesario establecido en la ley, que en caso, de la segunda, se limita a la mayoría de los presentes. En todo caso, según dispone el artículo 16.2 final, es posible el aplazamiento de esta segunda sesión, que deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de ocho días y donde se fijará la reunión a Junta con una antelación de tres días como mínimo.
Es muy importante señalar la necesidad de ajustarse a los presupuestos formales exigidos por la LPH, para evitar que algún propietario disidente aproveche cualquier defecto legal para poder solicitar la anulación de la Junta por haberse convocado de forma ilícita.
b) Quórum necesario para la celebrar la Junta
En primera convocatoria se exige la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación. En el caso de segunda convocatoria será suficiente para poder celebrar la Junta de Propietarios con los propietarios que estén presentes.
Conflictivo es el caso del propietario moroso. La doctrina se muestra algo pacífica a afirmar que los propietarios morosos deben ser tenidos en cuenta a la hora de formar el quórum de asistencia, al entender que el artículo 15.2 de la LPH es una norma restrictiva de derechos que no puede extenderse a otras situaciones.
Sin embargo, a mi juicio está consideración es engañosa. Siguiendo el hilo de lo preceptuado en el artículo 15.2 de la LPH, esto es, los propietarios morosos no serán tenidos en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley, parece deducirse de la voluntad del legislador el excluir al propietario moroso de la verificación del quórum. Ello es así, porque sino, sería una forma indirecta de influir en el resultado de la votación ya que el quórum de asistencia es un requisito necesario para poder iniciar la votación.
c) Quórum necesario para adoptar válidamente el acuerdo
Señala el párrafo segundo del artículo 17.1 de la LPH que:
“El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.” Nota: la negrita es mía.
De lo que se deduce que para adoptar válidamente el acuerdo para poder instalar un ascensor sería necesario que voten a favor al menos 3/5 partes del total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes del total de cuotas.
Cuando el precepto señala “del total de los propietarios” se está refiriendo, obviamente, al total de propietarios solventes, pues como hemos dicho anteriormente, los propietarios morosos no tienen derecho a voto.
Otro aspecto destacable de esta norma es la inclusión de la expresión “incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo”. Parece deducirse de la letra del precepto que basta la mayoría de los 3/5 quintos para poder modificar los estatutos. Esto no es así. Pongamos como ejemplo que los propietarios de los locales están exentos del pago del ascensor mediante la inclusión de una cláusula estatutaria. A pesar de haberse votado favorablemente el acuerdo por la mayoría de 3/5 quintos, no podría la Comunidad obligar a estos propietarios a pagar. Ello es así, porque lo contrario resultaría inadmisible pues, como sabemos, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.1.ª del a LPH para poder modificar los estatutos se requiere el voto favorable de todos los propietarios, esto es, la unanimidad.
Para finalizar este apartado, cabe señalar que si residiese o trabajase alguna persona discapacidad o mayor de 70 años por aplicación de la reforma operada por la Ley 51/2003 bastaría para aprobar el acuerdo la mayoría simple, tal como señala el párrafo tercero del artículo 17.1 de la LPH que literalmente señala que:
“… la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.” Nota: la negrita es mía.
III.- De la repercusión del coste de instalación o renovación del servicio de ascensor.
Dispone el artículo 11.3 de la LPH:
“Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Acordado válidamente el acuerdo por la Junta de Propietarios reunida con las formalidades legales –una vez transcurridos treintas días desde su notificación-, si se tratan de obras de accesibilidad, como poner un ascensor en aquellos casos de residir un minusválido o persona mayor de 70 años en la finca, no puede eximirse del pago a los propietarios disidentes y, por tanto, todos los propietarios quedarían obligados a contribuir al pago del ascensor con arreglo al sistema de reparto pactado.
En el supuesto que no existiese minusválidos o personas mayores de 70 años, podría pensarse en aplicar lo dispuesto en el artículo 11.2 y eximir del pago del coste de la instalación a los propietarios disidentes. Así señala el citado precepto que:
“Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”
A mi juicio, esta tesis no puede sostenerse. Para que ello fuera factible sería necesaria la consideración de la instalación o renovación de un ascensor como obras de mejora y creemos que esto no es así.
Los servicios de instalación de un ascensor, como hemos comentado más arriba, se deben considerar como nuevas instalaciones o mejoras requeridas para la adecuada sostenibilidad del inmueble y en base a su necesidad no puede eximirse de pago a los propietarios disidentes.
Pensemos que la instalación de un servicio de ascensor en un edificio de cuatro o más plantas supone implantar un servicio que mejora considerablemente la habitabilidad del inmueble, con el consiguiente beneficios para todos los propietarios, que en general supone un valor añadido al precio de la vivienda.
IV.- El sistema de reparto del coste de instalación
La LPH sienta el principio de reparto proporcional de los gastos en función de la cuota de participación de cada piso o local en el conjunto de la finca. Vid. artículo 9 letra e).
Sin embargo, el citado precepto también contempla la posibilidad de que se pacte por unanimidad otro sistema distinto de reparto.
El elevado coste que supone instalar un ascensor conllevará, en la inmensa mayoría de los casos, la estipulación de una derrama por piso. Establece el reparto en base al sistema proporcional de cuota, a mi juicio, puede resultar excesivo para aquellos propietarios en los que el ascensor apenas les reporta utilidad. Un claro ejemplo, lo encontramos en los propietarios de los bajos o de los locales, que nunca dispondrán de la necesidad de requerir los servicios del ascensor.
Asentada la tesis de la obligación de pago de todos los propietarios, un sistema junto de reparto del coste de instalación del ascensor, podría ser el cálculo efectuado por plantas. Esto es, realizar un justo equilibrio entre beneficio y coste. Otro sistema podría ser el reparto igualitario, bastante más injusto con las necesidades de los propietarios.
En todo caso, cualquier tipo de reparto distinto a los apuntados es perfectamente válido y es la Comunidad de Propietarios, recordemos, por unanimidad, la encargada de decidir el sistema de reparto más ventajoso. En este sentido es perfectamente válido el acuerdo mediante el cual se modifique el título constitutivo o los estatutos de la comunidad para incluir una cláusula que exonere del pago a los propietarios de los locales.
Si deseáis obtener información técnica sobre la instalación de un ascensor tenéis a vuestra disposición un blog creado al efecto.
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