IurisCivilis: 10/24/08

Resumen: Este artículo lo vamos a dedicar a contemplar una figura propia de la financiación de las empresas, como es el contrato de Leasing. La normativa básica es el Código Civil, la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, la Ley 43/1995, de 27 de noviembre que aprueba el Impuesto de Sociedades, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de contratación y la Disposición Adicional Primera de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles.

I.- El contrato de leasing. Las principales diferencias con el contrato de renting

a) La regulación legal del contrato de leasing

El contrato de leasing nació en la práctica empresarial norteamericana y se difundió por Europa y España. Este contrato carecía de una regulación específica, pues los decretos 15/1977, de 25 de Febrero y 1669/1980, de 31 de julio, únicamente los contemplaban en atención a sus efectos fiscales bajo la denominación de “Arrendamiento Financiero”.

En efecto, en España deberemos esperar hasta el año 1980, con la aprobación del Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio (por el que se extiende el ámbito de aplicación del Real decreto-ley 15/1977, de 25 de Febrero, a Ciertos arrendamientos de Bienes inmuebles, derogado por real decreto 771/1989, de 23 de junio, sobre creación de entidades de crédito de ámbito operativo limitado), para encontrar una norma, de carácter fiscal, que reconozca expresamente tal posibilidad. Debe señalarse que la extensión del ámbito de aplicación del leasing financiero a los bienes inmuebles no fue bien recibida por toda la doctrina. Algunos autores entendieron que con ello se deformaba la figura y su esencia, llegándose a afirmar que cuando se utiliza con respecto a inmuebles se estaría ante un contrato diverso. En especial se incide sobre la diferente función económico-social que cumple la figura en los dos ámbitos: mientras el leasing financiero mobiliario sirve como arma contra los inconvenientes de la depreciación y permite la renovación de los bienes de equipo de rápida obsolescencia, en cambio la larga vida útil de los inmuebles y su progresiva revalorización, hace prácticamente seguro el ejercicio de la opción de compra final, con lo que el leasing se diferenciaría muy poco de una ordinaria compraventa a plazos. Lo que es incuestionable es que el leasing financiero inmobiliario se halla expresamente contemplado por nuestro derecho positivo en la Disposición Adicional 7ª de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y que su práctica presenta unas singularidades de gran interés, aunque ello no implica que estemos ante un contrato diferente según que el objeto sea mueble o inmueble. (Fuente: Vlex.)

Para llenar el vacío legal producido tras la derogación de los citados decretos, la Disposición Adicional 7ª de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito define a estos contratos de arrendamiento financiero como:

“aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de las cuotas…”

Por tanto, es fácil apreciar que en la celebración de estos contratos intervienen tres figuras distintas:

1. El arrendador que es la Sociedad de Arrendamiento Financiero. el arrendador tiene que ser una empresa específicamente constituida para desarrollar este tipo de actividad, como las sociedades de arrendamiento financiero e instituciones de crédito y bancarias. Necesita la autorización del Ministerio de Economía y Hacienda y debe estar inscrita en el Registro Especial para este tipo de entidades que existe en el Banco de España.

2. El vendedor o fabricante de los bienes.

3. El arrendatario o empresario que necesita bienes de equipo e instalaciones.

En el contrato de leasing, un empresario puede disponer del uso de un bien, mueble o inmueble, pagando una renta periódica a modo de alquiler por un tiempo determinado a un arrendador la sociedad de leasing, propietario de dicho bien, que adquiere en su propio nombre para cederlo al arrendatario. Una vez finalizado el contrato, el empresario-arrendatario tiene tres posibilidades: adquirir la propiedad del bien financiado ejecutando una opción de compra por un valor residual similar a las cuotas mensuales, suscribir un nuevo contrato de leasing sobre el mismo material, o devolverlo a la entidad que se lo ha prestado.

La mayor ventaja del leasing es que el empresario obtiene una financiación sobre el cien por cien de la inversión, por lo que no requiere desembolsos iniciales. Es un producto adecuado para las empresas de nueva creación, con escasez de recursos, ya que la propia inversión se autofinancia desde el inicio de su actividad productiva, y también para las empresas que quieran renovarse tecnológicamente. Mediante un contrato de leasing se pueden financiar bienes muebles e inmuebles. Dentro de los primeros se incluye la financiación de bienes de equipo, maquinaria en general, herramientas, vehículos industriales y comerciales, equipos técnicos, de oficina, etc. La duración mínima de un contrato de leasing de bienes muebles es de dos años. Como bienes inmuebles, todo tipo de edificios, locales, despachos, oficinas, plantas industriales, e incluso edificios sin construir, en cuyo caso la sociedad de leasing puede adquirir la propiedad del solar y construir la obra. La duración mínima de este tipo de contratos es de diez años. Tanto los bienes muebles como inmuebles deben ir destinados a una actividad productiva con fines agrarios, industriales, comerciales o profesionales o de servicios, tal como establece la Disposición Adicional . 7.ª de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito cuando señala que:

“Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales...”

Aunque en otros países europeos se pueden financiar las viviendas mediante la celebración de un contrato de leasing, la legislación española no permite todavía este tipo de operaciones. Desde la Asociación Española de Leasing se está fomentando el debate para permitir que la legislación española reconozca a la financiación de viviendas mediante leasing como una forma de paliar el grave problema de la vivienda que acucia a la inmensa mayoría de los ciudadanos españoles:

“Sería bueno plantear este debate en España como ya se ha hecho en otros países donde la fórmula del leasing está más desarrollada, tanto en Europa como en Estados Unidos” – declaran desde la Asociación.

b) Las diferencias existentes entre los contratos de leasing y renting

Los contratos de leasing y renting no dejan ser simples operaciones financieras mediante las cuales se arriendan aquellos bienes necesarios para la actividad empresarial o profesional. El leasing o arrendamiento financiero es un contrato que tiene por objeto la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles para el desarrollo de una actividad económica a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.

Un elemento eminentemente esencial del contrato de leasing es la de incluir necesariamente una opción de compra a su término a favor del usuario.

“…El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su termino, en favor del usuario…” - D.A. 7.ª Ley 26/1988.

El renting o arrendamiento empresarial es un contrato de arrendamiento temporal de bienes, generalmente de equipo, de rápida obsolescencia técnica o de mantenimiento excesivamente especializado mediante el pago de una tasa de actualización, siendo por cuenta del propietario la conservación del objeto alquilado, y en algunos casos la cesión del personal técnico necesario para la explotación, gastos incluidos en la tasa del alquiler.

El renting se diferencia con el leasing fundamentalmente en el plazo, en la falta de la determinación del valor residual y en la imposibilidad de ejercitar la opción de compra. Por estas razones, en el renting el plazo del arrendamiento suele ser corto y el bien no puede pasar a ser propiedad del arrendatario en virtud del cumplimiento del contrato. Además en el Renting los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes arrendados suelen ser obligación del arrendador, por su condición inequívoca de dueño de los mismos, frente al sistema de leasing, en el que estos gastos corren a cargo del arrendatario o usuario de los bienes arrendados.

En el leasing el empresario es el titular de la operación, sin perjuicio de las variantes existentes, se trata de una compra normal en la que elige los bienes que necesita, el proveedor del que adquirirlos y las condiciones del precio. Para financiar esa compra se acude a una entidad de crédito, que en lugar de prestar el dinero va a adquirir el bien elegido y se lo arrendará con una opción de compra para cuando finalice el contrato. A cambio, debe pagar unas cuotas periódicas (capital, intereses, más IVA). El mantenimiento futuro y las contingencias del bien elegido son por cuenta suya. Finalizado el contrato, el empresario arrendatario puede ejercer o no la opción de compra (suele ser una cuota más), o prorrogar el contrato.

En el renting, entendido como un contrato de colaboración entre dos empresarios, una parte se obliga a ceder a la otra el uso de un bien y a realizar las prestaciones propias de su mantenimiento a cambio de un precio pactado (generalmente una cuota periódica). No existe la opción de compra y el bien siempre se mantiene en la propiedad del arrendador.

II.- Características del contrato de l leasing

De la escasa y dispersa regulación legal se pueden extraer las características siguientes:

1. En el Derecho español, el contrato de leasing no es desconocido, pero no existe una regulación sustantiva sobre él y su regulación se encuentra fraccionada en varios cuerpos legales. Por ejemplo, la Disposición Adicional Séptima de la Ley de Disciplina e Intervención de la entidad de Crédito, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles, Ley 28/1998 de 13 de Julio, o el derogado art. 128 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto de Sociedades (actualmente sustituido por el art. 115 del texto refundido vigente de la Ley del Impuesto de Sociedades -R.D. Legislativo 4/2004-)

2. Como norma general, este contrato lleva aparejada una cláusula por la cual el cliente está obligado a soportar las inspecciones que sobre el bien desee hacer el propietario del mismo (entidad arrendadora de leasing), e igualmente, el cliente está obligado a pagar a su costa un seguro al que le obliga la entidad de leasing.

3. Durante toda la vida del contrato, la entidad de leasing (arrendador financiero) mantiene la titularidad sobre el bien objeto del contrato, aunque no responde de los vicios que pueda aquejar al bien, es el arrendatario financiero (el usuario), quien corre con los deterioros y la perdida del susodicho bien.

4. Frente al incumplimiento del cliente, la entidad de leasing podrá ejercer acciones declarativas o ejecutivas (si cuenta con un título de esta naturaleza para ejercitar su derecho). Además puede resolver el contrato e instar al Juez, a través de un corto procedimiento procesal, la recuperación del bien objeto del contrato. Todo ello, sin perjuicio de que el cliente haga valer otras pretensiones relativas al contrato de leasing en el procedimiento ordinario correspondiente.

5. Si el cliente (arrendatario financiero) fuere declarado en concurso de acreedores, la entidad de leasing, como propietaria del bien, puede interponer su "tercería de dominio".

6. Contiene distintas ventajas de carácter fiscal para las empresas ya que es la entidad de leasing la que hace frente al pago de los impuestos indirectos (IVA) de la adquisición del bien que no son repercutidos al arrendatario financiero para el cálculo de las cuotas, ya que el impuesto que recae sobre estas cuotas (IVA o IGIC) para el arrendatario financiero no se debe a la adquisición del bien sino al servicio de arrendamiento del mismo.

7. Al termino del contrato, el arrendador financiero está obligado a ofrecer a su cliente (arrendatario financiero) la posibilidad de adquirir el bien. Esta característica no se comparte con el contrato de renting, aunque pueda tener características similares al leasing.

III.- El Coste de la operación de leasing

En general, las operaciones de leasing deben soportar dos tipos distintos de gastos. El primero es el denominado coste de depreciación y el segundo el denominado coste financiero. El primero es una deducción anual del valor de una propiedad, planta o equipo debido al uso o al transcurso del tiempo (piénsese en el valor de un automóvil al momento de la compra y su valor tras un período de cinco años). Este suele ser coste de mayor valor para las empresas. El coste financiero es el coste que la empresa debe soportar por el incremento del tipo de interés aplicable por la sociedad arrendadora.

El importe de las cuotas de arrendamiento financiero incorpora la amortización del bien, los intereses del capital productivo (coste financiero), los gastos administrativos y a veces una prima de riesgo por si falla la empresa arrendataria. A esta cuota se le añaden los impuestos indirectos vigentes para este tipo de operaciones (I.V.A.)

IV.- Ventajas e inconvenientes del contrato de leasing

Una persona o empresa necesita un determinado bien, pero no está en condiciones de destinar recursos para su adquisición. Entonces, se comprende con alguna compañía de leasing u otra institución financiera que lo ofrezca, para que ésta, de acuerdo con las especificaciones y requerimientos técnicos dados por el interesado, compre el bien requerido. Luego se lo entrega a la persona para que lo utilice durante un plazo definido, a cambio del pago de una cierta cantidad de dinero, expresada en cuotas periódicas que deben ser siempre iguales o ascendentes. La operación se formaliza a través de un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra. Una vez que se cumple el periodo acordado, el cliente o arrendatario puede adquirir el bien, siempre que pague una cuota adicional que suele ser igual a las vencidas anteriormente y con la que se perfecciona la compraventa del bien. Se debe tener presente que el acuerdo entre ambas partes es irrevocable: el bien no puede ser devuelto a la compañía de leasing antes del plazo convenido. La duración contractual para poder acogerse a los beneficios fiscales debe tener un periodo de duración de al menos dos años, en caso de bienes muebles, y de al menos 10 años en caso de bienes inmuebles. Con este sistema es posible obtener casi cualquier equipo o maquinaria. Incluso si se comercializa en el extranjero.

El contrato del leasing suele durar tanto como la vida económica del elemento patrimonial en cuestión, que al final del periodo de alquiler puede ser comprado.

Por lo general el leasing es usado para cosas que se deprecian o se tornan obsoletos en un plazo no muy largo, como los vehículos o los ordenadores.

El Leasing es una buena solución financiera y fiscal para hacer frente a las inversiones en activo fijo. Puede financiar hasta el 100% de la inversión, libera recursos económicos al no tener que inmovilizarlos en la compra y hay un beneficio fiscal porque las cuotas son deducibles en mayor cantidad que la amortización. Por el contrario, tiene un coste financiero elevado, no todos los bienes de la empresa pueden ser objeto de leasing y no se tiene la propiedad hasta que se ejercita la opción de compra.

V.- Tipología de los contratos de leasing

1.- Financiero .- La empresa que necesita un determinado bien de equipo trata con el proveedor y una vez decidida su adquisición acude a una sociedad de leasing. Esta sociedad compra el bien al proveedor y se lo arrienda a la empresa pactando una opción de compra. El arrendatario está obligado irrevocablemente a continuar el arrendamiento hasta el final del período convenido.

2.- Operativo .- El arrendador no es una entidad financiera especializada en leasing, sino el propio fabricante o distribuidor de los mismos. Las propiedad se mantiene en manos del arrendador, pero el arrendatario puede dar por terminado el contrato de leasing en cualquier momento sin la existencia de una cláusula penal. En las cuotas se suelen englobar los gastos de conservación, reparación y mantenimiento.

3.- Lease-back o Laveraged leasing. – La empresa que precisa financiación vende a la sociedad de leasing un determinado bien, generalmente un bien inmueble. Posteriormente, la empresa vendedora se compromete a pagar las cuotas de arrendamiento financiero, correspondientes al mismo bien, a la sociedad de leasing. Por lo tanto, la sociedad de leasing, tras la compra del bien, lo arrienda a la empresa vendedora. Las operaciones de lease=back conjugan dos contratos distintos, pero ligados entre si, puesto que el contrato de compraventa del bien inmueble debe contener entre sus cláusulas una que contemple el compromiso por parte del comprador de arrendar al vendedor el local o locales de negocio que necesite. En la práctica se suele estipular que el compromiso posterior de arrendamiento opere como condición resolutoria para el caso de incumplimiento. Por regla general, la renta que debe satisfacer el arrendatario es un 25 por ciento superior a la del mercado, con el fin de hacer rentable la inversión del comprador. Mediante el lease-back el arrendatario incrementa sus recursos disponibles y reduce su inmovilizado. (1)

(1) Los Contratos más utilizados en la empresa. Miguel A. Ferrer, Jon Barrenechea y Ainoa Iriarte. 13.ª Edición. Editorial Deusto.

En opinión del profesor LACRUZ BERDEJO, el lease back “es aquella especie del leasing consistente en el contrato por cuya virtud el propietario de un bien, generalmente inmueble, lo vende a otra persona o entidad (sociedad de leasing), la cual, a su vez, y en mismo acto, se lo cede a aquél en arrendamiento, concediéndole además un derecho de opción de compra a ejercitar al cabo de cierto tiempo (final del arrendamiento, u otro).

4.- “Leverage lease” o arrendamiento financiero apalancado:

En este caso interviene una tercera persona además de la sociedad de leasing y el arrendatario, que es un prestamista que comparte con la sociedad los gastos de la adquisición del producto. En caso de incumplimiento del pago de los préstamos por parte del arrendador, los prestamistas o lenders no pueden actuar sobre él sino sobre el bien objeto del arrendamiento sobre el cual tienen un derecho preferente.

5.- Leasing inmobiliario y mobiliario:

La diferencia entre ambos es obvia: el mobiliario se refiere al préstamo de equipamientos y el inmobiliario oficinas, clínicas, naves, edificios, etc. En el inmobiliario la duración es a largo plazo, como mínimo de 10 años y el valor del solar, terreno o cualquier activo no amortizable, no son gastos fiscalmente deducibles.

6.- Arrendamiento financiero industrial (big ticket):

Esto se refiere a un leasing de grandes proporciones, equipos como aviones, buques, etc. , tratando a veces con leasing internacional, el llamado cross border leasing, en el que es necesario acoplar la diferente legislación del leasing entre los dos países.

VI.- Aspectos generales de los contratos de leasing

a) El arrendador

El arrendador del bien debe ser una sociedad de arrendamiento financiero o una entidad de crédito. Tal como señalan en la Asociación Española de Leasing ” Las sociedades de arrendamiento financiero tendrán como actividad principal la realización de operaciones de arrendamiento financiero. Con carácter complementario podrán realizar también las siguientes actividades:

Actividades de mantenimiento y conservación de los bienes cedidos.
Concesión de financiación conectada a una operación de arrendamiento financiero, actual o futura.
Intermediación y gestión de operaciones de arrendamiento financiero.
Actividades de arrendamiento no financiero, que podrán complementar o no, con una opción de compra.
Asesoramiento e informes comerciales.”

Se consideran empresas operadoras de leasing y están legalmente autorizados para realizar operaciones de leasing en España las sguientes:

Los Bancos.
Las Cajas de Ahorro.
Las Cajas Rurales y Cooperativas de Crédito.
Los Establecimientos Financieros de Crédito.

Todas estas entidades están sometidas a la supervisión del Banco de España y se rigen, básicamente, por la Ley 26/1998 sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

b) El arrendatario

El arrendatario debe ser un empresario individual o social. Establece la Disposición Adicional . 7.ª de la Ley 26/1988 de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito que el arrendatario debe ser titular de explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. La obligación fundamental del arrendatario o usuario del leasing consiste en abonar en tiempo y forma las cuotas correspondientes. Además es obligación del arrendatario los gastos de mantenimiento y reparación y los daños o pérdidas que puedan sufrir los bienes cedidos. Lo normal es que estos riesgos sean cubiertos por una póliza de seguros donde figure el arrendador como beneficiario.

El incumplimiento de esta obligación faculta al arrendador para:

· Cobrar las cuotas vencidas y no satisfechas más los intereses y los daños producidos en su caso.

· A solicitar el pago anticipado de las cuotas futuras o rescindir el contrato recuperando la posesión de los bienes.

c) La cuota

La periodicidad en el abono de cuotas está supeditada a lo expresamente pactado por las partes, siendo lo más normal el pago mensual. Esta cuota comprende, como ya hemos mencionado más arriba, la recuperación del coste del bien, excluido el valor de la opción de compra e incluido el coste del seguro. Los intereses aplicados sobre el saldo pendiente. El impuesto sobre el valor añadido. Los honorarios del fedatario público y los gastos de cobranza.

d) El contrato

En el contrato deben reflejarse obligatoriamente las circunstancias siguientes:

Los compromisos contraídos por las partes y los derechos de las mismas ante las eventualidades propias de cada operador.

La intervención de un fedatario público que dé fe de la identidad y capacidad de las partes, de la legitimidad de las firmas y de todo lo convenido.

Es recomendable acompañar al contrato de leasing de un contrato de garantías de asistencia técnica.

VII.- Tratamiento fiscal del leasing

De conformidad con lo expuesto en la Web de la Asociación Española de Leasing, tendrá en todo caso la consideración de gasto o partida fiscalmente deducible en la imposición personal del usuario de los bienes objeto de un contrato de arrendamiento financiero la carga financiera satisfecha a la entidad arrendadora.

También tendrá la consideración de partida fiscalmente deducible, salvo que los bienes arrendados no sean amortizables (por ejemplo, solares o terrenos) la parte de las cuotas satisfechas que corresponda a la recuperación del coste del bien, siempre que no exceda del duplo o el triple del coeficiente máximo de amortización lineal de los bienes de que se trate, según las tablas de amortización oficialmente aprobadas. El límite de deducibilidad fiscal equivalente al duplo o al triple del coeficiente máximo de amortización lineal depende de la condición de la empresa arrendataria. Para las pequeñas y medianas empresas, cuya cifra anual de negocio no exceda de 6 millones de euros, el límite de deducibilidad será el triple. Para las empresas de mayor dimensión será el duplo.

Las entidades arrendadoras deberán amortizar el coste de todos y cada uno de los bienes adquiridos para su arrendamiento financiero, deducido el valor consignado en cada contrato para el ejercicio de la opción de compra, en el plazo de vigencia estipulado para el respectivo contrato.

VIII.- Enlaces interesantes