Resumen: Este post sirve como referencia para tratar de las causas habilitantes para instar la resolución de los Contratos de Arrendamiento de fincas urbanas. En este orden de cosas, nos vemos obligados a distinguir entre los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al uno de enero de 1995 y sujetos a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU de 1995) y aquellos otros celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre (en adelante LAU DE 1964). Sin embargo, por razones de extensión únicamente trataremos de abordar las causas de extinción contempladas en la LAU de 1964, dejando para otro posteo las causas previstas en la LAU de 1995.
I.- Causas de resolución de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados bajo la LAU de 1964.
Ya hemos referenciado en algún otro post que los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados entre la entrada en vigor de la LAU de 1964 (1 de enero de 1965, en general) y la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 2/1985, de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica, más conocido como “Decreto Boyer” (9 de mayo de 1985), se encuentra regulados por las disposiciones normativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, todavía en vigor, para este tipo de contratos, de acuerdo con lo dispuesto en la extensa y confusa Disposición Transitoria Segunda A) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La LAU de 1964 regula la extinción del contrato de arrendamiento en los artículos 114 a 116 y en el artículo 118, diferenciando entre las causas que extinguen el contrato a instancia del arrendador y aquellas otras a instancia del arrendatario. En términos generales todas estas causas responden a la idea del incumplimiento de las obligaciones respectivas. Además hay que tener presente el régimen transitorio de la LAU de 1995 que modifica el régimen jurídico de la institución de la subrogación para este tipo de contratos.
a) Causas de resolución a instancia del arrendador.
A tenor del artículo 114 de la LAU de 1964, el contrato de arrendamiento de fincas urbanas, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1.- La falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
2.- El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el capítulo tercero.
3.- Cuando en el supuesto previsto en el artículo 21 o en los subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado estos con autorización expresa y escrita del arrendador, perciba el subarrendador rentas superiores a las que autoriza la presente Ley.
Notificado de forma fehaciente el arrendador por cualquiera de los subarrendatarios de ser abusiva la renta percibida por el subarrendador, dentro de los treinta días siguientes deberá ejercitar la acción resolutoria del arriendo, y si no lo hiciere, el subarrendatario que primero hubiere hecho la notificación, continúe o no en la vivienda, tendrá acción contra el arrendador y el subarrendador para subrogarse como inquilino en los derechos y obligaciones de dicho subarrendador, el cual será lanzado de la vivienda. Esta acción caducará a los tres meses de la fecha en que pudo ejercitarse. El mismo derecho asistirá a los huéspedes, del que trata el artículo 21.
4.- Cuando concurra la causa segunda, párrafo a), del artículo 117, y requerido el subarrendador por el arrendador, dentro de los dos meses siguientes, no se hubiere ejercitado la acción resolutoria contra el subarrendatario.
5.- La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el capítulo cuarto de esta Ley.
6.- La transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el apartado segundo del artículo 32.
7.- Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
Cuando el inquilino, antes de iniciar las obras, entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no procederá esta causa si aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y su cuantía no excede del importe de tres mensualidades de renta.
Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, obligándose además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo pide el arrendador y aquélla lo estima justo.
Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca. El arrendatario estará obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al estado anterior si así lo exigiere el arrendador a la terminación del arriendo por cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial.
8.ª Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
9.ª La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente, según resolución que no dé lugar a ulterior recurso.
10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios
11. Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo séptimo para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62.
12. En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.
b) Causas de resolución a instancia del arrendatario.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 de la LAU de 1964
1.ª Las perturbaciones de hecho o de derecho que en la vivienda o local de negocio arrendado o en las cosas de uso necesario y común en la finca realice el arrendador, ello sin perjuicio de cualquier otra acción que pudiera asistirle.
2.ª Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario o común en la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato.
3.ª La falta de prestación por el arrendador de los servicios propios de la vivienda o local de negocio, ya aparezcan especificadas en el contrato, ya resulten de las instalaciones con que cuente la finca.
c) Causas generales de resolución
Prevé el artículo 118 de la LAU de 1964 que será causa de extinción de los contratos de arrendamientos de fincas urbanas, la destrucción total de la finca arrendada o su declaración de ruina.
Así señala el citado precepto que son causas comunes de extinción de estos contratos:
“1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo. “
d) La subrogación como causa de extinción
Además hay que tener en cuenta que el fallecimiento del arrendatario, resuelve el contrato de arrendamiento en términos generales, siempre que no concurra causa legal de subrogación.
Por subrogación cabe entender, para estos supuestos, la sustitución de una persona por otra en la misma posición que ocupaba en el contrato de arrendamiento, de forma que continúe en vigor el mismo, adquiriendo el subrogado todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden producirse en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino o arrendatario e implica una modificación subjetiva en la titularidad del contrato de arrendamiento, que lo diferencia de las instituciones de la cesión o del subarriendo.
La subrogación del arrendatario o cambio en la titularidad del contrato suele producirse, normalmente, al acontecer el fallecimiento del arrendatario, que, en los casos previstos en la ley, no supone, necesariamente, la extinción del contrato de arrendamiento. La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario. Esta comunicación debe realizarse de forma fehaciente para acreditar, si fuere necesario, que ha existido la comunicación al arrendador. Por tanto, debería remitirse de forma personal en el domicilio del arrendador o administrador de fincas, exigiendo que nos sellen una copia de la misma. En otro caso, el envío de un burofax debería resultar suficiente.
La subrogación venía contemplada en el artículo 58 de la LAU DE 1964 que ha sido derogado por la LAU de 1995, estableciendo su Disposición Transitoria Segunda letra B) un régimen transitorio para estos contratos en materia de subrogación. Frente al anterior sistema excesivamente permisivo, la DT 2.ª de la LAU de 1995 limita el número de subrogaciones, en un intento de erradicar la pretendida intemporalidad de los contratos de arrendamiento de duración indefinida, celebrados al amparo de la LAu de 1964.
Así si el arrendatario falleciese no habrá lugar a la extinción del contrato de arrendamiento, siempre que existan las personas siguientes con derecho a subrogación:
- · Cónyuge del arrendatario no separado legalmente o hecho
- · A falta de cónyuge, los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
- · A falta de los dos anteriores, los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento. (1)
El contrato se extinguirá con la muerte del subrogado, salvo que se trate de un hijo o descendiente del arrendatario y no se encuentre afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100. En este caso se extinguirá a los dos años desde la subrogación o cuando cumpla veinticinco años, si ésta fuese superior.
Si el subrogado fuese el cónyuge o pareja de hecho y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en el número (1) se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
En cualquier caso, conviene recordar que se extinguirá el arrendamiento si no se comunicase al arrendador o propietario el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 2 meses desde la muerte del arrendatario.
BLAWGS
