I.- Normativa aplicable
En el artículo anterior realizamos un breve repaso a las peculiaridades del procedimiento de apremio para el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca; el denominado procedimiento hipotecario. En este artículo vamos a analizar con detalle el acto de la celebración de la subasta.
El artículo 691 de la LEC establece que “la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley –LEC- para la subasta de bienes inmuebles”
El régimen normativo de la subasta judicial de bienes inmuebles se establece en los artículos 655 y siguientes de la LEC. Por tanto expondremos detalladamente la regulación existente para la subasta de inmuebles exista o no garantía hipotecaria.
II.- Anuncio de la subasta.
En lo que nos concierne a este tema el artículo 667 en relación al 691.2 de la LEC establece que la subasta que la subasta se anunciará con veinte días de antelación, cuando menos, al señalado para la celebración. El señalamiento del lugar, día y hora para la celebración de la subasta se notificará al deudor con la misma antelación, en el domicilio que conste en el registro.
III.- Contenido del anuncio.
La subasta se anunciará con arreglo a lo previsto para los bienes muebles en el art. 646, expresándose en los edictos la identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa, la valoración inicial para la subasta, determinada con arreglo a lo dispuesto en el art. 666 y los extremos siguientes:
1º.- que la certificación registral y, en su caso, la titulación sobre el inmueble que se subastan está de manifiesto en Secretaría.
2º.- que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos.
3º.- que la cargas o gravámenes anteriores, si los hubiese al crédito del demandante continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicaré a su favor.
IV.- Condiciones especiales de la subasta.
Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar previamente el 30 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el art. 666 de la LEC.
Por el simple hecho de participar en la subasta se entenderá que los postores aceptan como suficiente la titulación que consta en autos o que no exista titulación y que aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor.
V.- Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que bien hubiere salido a subasta, el Tribunal mediante auto, el mismo día o al día siguiente, aprobará el remate a favor del mejor postor. En el plazo de 20 días el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas, y notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.
Si sólo se hiciesen posturas superiores al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante, quien, en los 20 días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido superé el 50 por ciento del valor de tasación o siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Tribunal, oídas las partes, resolverá, sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de las obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el Tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo 671.
Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto anteriormente habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario Judicial expedirá inmediatamente testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo adeudado al ejecutante por principal, intereses y costas.
Hay que tener en cuenta la previsión establecida en el art. 693 de la LEC en aras de proteger la primera vivienda al establecer que si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor o un tercero con el consentimiento del ejecutante podrá, por una sola vez, aun sin consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades debidas y expuestas en el post anterior. En este caso se liquidarán las costas y, una vez satisfechas éstas, el Tribunal dictará providencia declarando terminado el procedimiento.
Para finalizar esta serie de artículos dedicados a la ejecución hipotecaria en el siguiente post expondremos los requisitos necesarios para poder pujar e indicaremos un conjunto de consejos para hacer frente a un procedimiento de este tipo.
Leer este artículo publicado en http://blogs.periodistadigital.com y comprobaréis que la crisis económica sólo acaba de empezar. Reza así el titular:
"Las familias incapaces de pagar sus hipotecas alcanzarán las 120.000 antes de final de año..."
BLAWGS
