El cobro de los copropietarios morosos. Parte final.

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Supuesto de oposición al procedimiento monitorio.  Trámites y solicitud de embargo preventivo.

Y con este post acabamos la reclamación de deudas comunitarias. Disculpad la extensión de los artículos pero la materia lo requiere. y recordar siempre contratar los servicios de un buen abogado. Es esencial.

En este momento del proceso, es decir, presentado el escrito de oposición por el deudor, podrá la Comunidad (que es el acreedor) solicitar el embargo preventivo de los bienes del propietarios deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Normalmente el embargo se pedirá sobre el piso aunque también es posible que se pida en relación con cualquier otro bien conocido del propietario moroso, el cual, únicamente, podrá evitar el embargo si presta aval bancario por la cuantía decretada para realizar dicho embargo. Así se establece en el párrafo 2º, del apartado 5º del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tenor del cual: "El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado".

El escrito de oposición deberá ir firmado por el Abogado y por el Procurador cuando, en función de la cuantía (si es superior a 900 euros) fuere preceptiva su intervención. En relación con el contenido del escrito de oposición señala el párrafo 3º, del apartado 1º, del artículo 818 de la Ley procesal civil: "Si la oposición del deudor se fundara en la existencia de pluspetición, se actuará respecto de la cantidad reconocida como debida conforme a lo que dispone el apartado segundo del artículo 21 de la presente Ley". Es decir, supondrá un allanamiento parcial, quedando la disp*** reducida a la diferencia.

Una vez presentado el escrito de oposición, el asunto se resolverá por el juicio que corresponda. Así, en los supuestos en que la cuantía reclamada no excediera de la establecida para el juicio verbal, esto es de 3.000 euros, el juez procederá de forma inmediata a convocar a las partes para la celebración de la vista.

Por el contrario, cuando la cuantía de la deuda reclamada, sea superior a 3.000 euros, si la Comunidad (que es la demandante) no interpusiera la oportuna demanda de juicio ordinario en el plazo de un mes, desde el traslado del escrito de oposición, se sobreseerán las actuaciones y se condenará en costas a la Comunidad. En cambio, si la Comunidad presentare la demanda, se dará traslado de ella al propietario demandado para que conteste en un plazo de veinte días, siguiéndose el procedimiento conforme a lo previsto para el juicio ordinario (artículos 404 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Cuando el procedimiento, por ser la cuantía de la deuda reclamada, superior a 3.000 euros, haya continuado sustanciándose conforme a los trámites del juicio ordinario, la sentencia deberá ser dictada dentro de los veinte días siguientes a la terminación del juicio.

Cuando el procedimiento, por no ser la cuantía de la deuda reclamada superior 3.000 euros, haya continuado sustanciándose conforme a los trámites del juicio verbal, la sentencia deberá ser dictada dentro de los diez días siguientes a la terminación de la vista.

La sentencia podrá manifestarse en distintos sentidos:

1) A favor de la Comunidad (del demandante): en este caso las costas serán a cargo del propietario moroso. Dentro de las costas se incluirán los honorarios del Abogado y del Procurador, en el caso de que hayan sido utilizados sus servicios, estando solamente obligado a pagar, de esa parte correspondiente a los servicios de los profesionales que no estén sujetos a tarifa ni arancel, una cantidad que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento.

2) Que estime parcialmente la demanda, es decir, que la sentencia solamente acepte una parte de lo reclamado, por lo tanto el deudor solamente deberá pagar la parte de deuda que le corresponda. En este caso, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a menos que el tribunal considere que ha habido méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3) Que la sentencia absuelva al demandado: En este caos se declara que la deuda no existe, de modo que las costas correrán a cargo de la Comunidad.

En cuanto a la procedencia de recurso contra la sentencia dictada por el tribunal, se podrá interponer recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o recurso de casación. Ahora bien, en los supuestos de procesos por reclamación de cantidades a propietarios morosos, establece la Ley de Enjuiciamiento Civil, en au artículo 449, apartado 4º un requisito expreso para poder interponer recurso. Así establece: "4. En los procesos en que se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no acredita tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada". Es decir, que para poder recurrir, deberá acreditar haber pagado la cantidad por la que ha sido condenado o bien, haberla consignado a favor de la Comunidad

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El cobro de los propietarios morosos. Parte Tercera.

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Seguimos con la serie de artículos dedicados al cobro de deudas comunitarias. Este post constituye la penúltima parte. Aquí veremos los requisitos formales para interponer la demanda, postulación (es decir, necesidad de contar o no con Abogado y Procurador), reglas para determinar la competencia del Juzgado competente y requerimiento de pago. El supuesto de presentar el deudor escrito de oposición lo dejaremos para el último artículo que cerrará esta serie de post.

1.- Aprobación de la liquidación de la deuda.

Como requisito previo a que se inicie el procedimiento para reclamar al propietario deudor, la Ley exige que la Junta de Propietarios se reúna, y que, por un lado, apruebe la liquidación de la deuda, en la que se detalle a cuánto asciende la deuda, de dónde proviene (es decir, qué recibos son los que no ha pagado), en qué Juntas se aprobaron las derramas ordinarias o extraordinarias que debe, etcétera; y por otro lado, también exige la Ley, que la Junta adopte otro acuerdo decidiendo la reclamación judicial.

* Es necesario hacer constar que será posible y admisible la reclamación a morosos sin el acuerdo previo de la Junta de aprobación y liquidación de la deuda en determinados supuestos: en aquellas Comunidades de Propietarios en las que no existe Libro de Actas, no constan las cuentas ni presupuestos,..., la única forma de actuar será presentar los gastos efectivos, con facturas y exigir el porcentaje que corresponda con la cuota de participación del propietario deudor, conforme al artículo 395 del Código Civil ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio"). Se seguirá en el juicio correspondiente, según de la cuantía adeudada, siendo requisito imprescindible que en la demanda se pruebe que la deuda existe.

2.- Notificación del acuerdo al copropietario deudor.

Una vez aprobada la liquidación de la deuda, será notificada al deudor, al tiempo que se le reclama del pago, a través de los medios establecidos en el artículo 9, regla h) de la Ley, es decir, mediante notificación realizada en el domicilio en España designado por el propietario, en su defecto por la notificación realizada en el piso o local perteneciente a la finca, y finalmente, si hubiera sido imposible realizarla en los lugares señalados, mediante su colocación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en lugar visible habilitado a tal efecto.

3.- Inicio del procedimiento monitorio. Demanda.

En este artículo os pongo algún modelo de demanda.

VER MODELO.

El proceso para reclamar las deudas a los propietarios morosos, esto es el proceso monitorio, va a ser iniciado mediante escrito de petición del acreedor, que en el supuesto concreto que estamos analizando, será la Comunidad de propietarios.

En dicho escrito, se deberá hacer referencia expresa al siguiente contenido:

a) Identidad del deudor.
b) El domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residan o pudieran ser hallados.
c) El origen de la deuda.
d) Su cuantía.

La petición podrá asimismo, ser realizada en los impresos o formularios que encontraremos en los juzgados, en los que se facilitará la expresión los datos anteriores. Estos modelos han sido aprobados por "Instrucción 1/2002, de 5 de noviembre de 2002, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por la que se aprueban los impresos normalizados para su presentación por los ciudadanos en los supuestos previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil".

Al escrito de petición de inicio deberán acompañarse todos aquellos documentos que acrediten la existencia de la deuda (enumerados en al artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

4.- Juzgado competente.

En cuanto al Juzgado competente para conocer del proceso monitorio, establece el artículo 813 de la referida Ley. Lógica consecuencia de la redacción de este artículo, va a ser que en los procesos iniciados por las comunidades de propietarios, el tribunal competente será el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre o se halle la finca. Y ello a ser así, porque en la mayoría de los casos el deudor va a residir en la propia finca, respecto de la cual es deudor.

5.- Asistencia de Abogado y Procurador.

Finalmente, en cuanto a la asistencia de Abogado y Procurador, no será necesaria su asistencia para la presentación de la petición inicial. Así lo dispone el artículo 814. 2º: "Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio, no será preciso valerse de Procurador y Abogado". Extremo que ya fue analizado en otro artículo.

Ahora bien, cuando en dicha petición, fueran utilizados los servicios de Abogado y Procurador, dispone el artículo 21, apartado 6º, de la Ley de Propiedad Horizontal que el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél (el deudor) atendiere el requerimiento de pago (que le será efectuado una vez sea admitida la demanda) como si no comparece ante el tribunal, con sujeción a los límites que en materia de costas establece el apartado 3º del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Continúa el apartado 6º, del artículo 21: "... En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del Abogado y los derechos del Procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva".

6.- Requerimiento de pago.

Una vez que ha sido presentado el escrito de petición de inicio del proceso monitorio, y que ha sido admitido a trámite, será el Juez quien, si estima que se dan las pruebas o hechos suficientes que acrediten el derecho de crédito del acreedor, o tratándose de certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de las comunidades de propietarios, procederá a requerir al propietario deudor, para que en un plazo de veinte días, proceda al pago de su deuda a la Comunidad (en cuyo caso deberá acreditar que, efectivamente ha realizado el pago, ante el tribunal) o bien para que, dentro de ese mismo plazo de veinte días, comparezca ante el tribunal y alegue brevemente, en escrito de oposición, aquellas razones que, según él, acreditan o justifican que no debe la cantidad que se le reclama, o bien, que tan sólo debe una parte de aquélla.

A la cantidad reclamada se le podrán añadir las cantidades derivadas de los gastos del requerimiento, siempre que se acredite documentalmente que éste (el requerimiento) ha sido realizado, y a su vez, que a dicha solicitud se acompañe el justificante de los gastos realizados.

La notificación del requerimiento deberá ser realizada en el domicilio que con carácter previo el deudor haya designado al efecto de recibir todas las comunicaciones y citaciones relacionadas con asuntos de la Comunidad. En el supuesto de que no tuviera designado domicilio, la comunicación deberá ser realizada en el piso o local perteneciente a dicha comunidad. Si, finalmente, tampoco fuera posible efectuar así la notificación del requerimiento, el tribunal, dictará providencia, en la que quedando consignadas estas circunstancias, mandará que la comunicación ea realizada mediante fijación de una copia en el talón de anuncios del Juzgado o tribunal.

7.- Trámite posterior.Casuística.

*Una vez efectuada la comunicación, si el propietario moroso no comparece, y habiendo sido apercibido de las consecuencias de la no comparecencia en el requerimiento de pago, se dictará auto en el que se despachará ejecución de la cantidad adeudada (devengándose desde ese momento el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, o bien el que corresponda en caso de existir pacto entre las partes o por disposición especial de la Ley), prosiguiéndose la ejecución conforme a lo dispuesto para las sentencias judiciales, no pudiendo las partes volver a reclamar, posteriormente en un proceso ordinario, la cantidad reclamada en el proceso monitorio o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
- Si por el contrario el deudor atiende el requerimiento y paga la deuda, una vez haya acreditado que ha efectuado dicho pago, le será entregado un justificante de pago y se procederá al archivo de las actuaciones.

* Y por último, puede suceder que, efectuado el requerimiento, el deudor comparezca, oponiéndose al pago de la deuda, es decir, presentando escrito de oposición. Esta oposición del deudor podrá ser total, es decir, que se oponga al pago de la totalidad de la deuda, o bien parcial, oponiéndose solamente al pago de una parte de dicha cantidad, por reconocer como deuda únicamente una parte de la misma.

 

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El cobro a los copropietarios morosos. Segunda parte.

 

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Seguimos con la segunda parte del artículo publicado sobre la reclamación de deudas comunitarias. Nos quedamos en que el acudir al procedimiento monitorio es una opción no obligatoria. la otra son el procedimiento ordinario o el juicio verbal en función de la cuantía.

Vimos los requisitos necesarios para poder acudir a este proceso. Ahora vamos a centrar el tema sobre que tiene legitimación o capacidad procesal para interponer la demanda.

La Ley concede expresamente legitimación para iniciar la acción de reclamación de deudas al propietario deudor a dos personas: El Presidente de la CP  y el Administrador.

* El Presidente es el representante legal de la Comunidad, no necesita otro reconocimiento, pues esta atribución le viene de la propia Ley, que en el punto 3º, del artículo 13 establece: "El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten". No necesita por lo tanto acuerdo previo de la Junta de Propietarios para iniciar el procedimiento de reclamación de deudas a los propietarios morosos. (Me refiero al acuerdo previo mediante el cual se le atribuya esa facultad de representación, que no será necesario). En el caso de que una vez iniciado el procedimiento cesase en el cargo, únicamente tendrá que acreditar que cuando inició el proceso era el Presidente.

*El Administrador, ya desempeñe el cargo uno de los propietarios o un profesional que no sea propietario de la finca, necesitará acuerdo previo de la Junta de Propietarios a través del cuál se le faculte para representar a la Comunidad en el procedimiento.

* Aunque no lo mencione la Ley expresamente, el Vicepresidente también estará legitimado para actuar en el procedimiento en nombre de la Comunidad, aunque este cargo no tiene atribuida esa facultad, cuando actúe por ausencia, vacante o enfermedad del Presidente. De la misma manera se admitirá la demanda presentada por un comunero, cuando acredite su condición y que actúa en beneficio de la Comunidad. Se admite, por lo tanto, la legitimación de cualquier comunero que actúe en beneficio general sobre la base del artículo 395 del Código Civil, según el cual: "Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común...".

El responsable del pago es el propietario del piso o local y será contra él, contra quien habrá que dirigir la demanda que inicie el procedimiento. Ahora bien, hay que tener en cuenta determinadas situaciones, que pueden dar lugar a confusión, como son:
1) En el caso de que haya habido transmisión de la propiedad, habrá que acudir al Registro de la Propiedad para ver quién es el titular, pues puede ocurrir que no coincidan el titular registral y el propietario actual (que quizás no disponga ni siquiera de escritura inscrita en el Registro).
En estos casos, cuando no coincida la persona que aparece en el registro con la persona que aparenta ser el propietario, habrá que requerir el pago de la deuda a los dos. Si no se produce el pago de la deuda, se presentará demanda contra los dos, es decir, se demandará conjuntamente al anterior titular y al propietario actual. Así lo establece el artículo 21, punto 4º de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual: "Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente".

2) Habrá que requerir el pago de la deuda y dirigir la acción judicial contra el anterior titular de un piso o local, cuando lo que se reclama son gastos que corresponden a períodos anteriores, es decir, cuando todavía era él el propietario.

3) En el caso de que el propietario anterior hubiera desaparecido o no tuviera bienes suficientes, la Comunidad advertirá al nuevo propietario de que se le pretende cobrar a él (período de afección real), con la advertencia de la posible exigencia en vía judicial.

El período de afección real significa que el nuevo propietario responderá de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Es decir, que si compró el piso o local en octubre de 2.007, tendrá que responder de los recibos pendientes de pago de enero a octubre de 2.007 y de los recibos pendientes de pago de todo el año de 2006.

4) Igual que en el resto de puntos vistos, en el caso de usufructo, es decir, que el propietario haya cedido el uso y disfrute del piso o local a otra persona, siempre habrá que requerir al nudo propietario, es decir, al propietario que cede ese uso, independientemente de los pactos entre ellos, e independientemente del derecho de repetir contra el usufructuario (que es la persona a la que se cede el uso). Siempre será el nudo propietario el que en primer lugar responde ante la Comunidad.

5) Finalmente, en los supuestos de transmisión del piso o local, cuando el propietario que transmite no ha cumplido con la obligación establecida en el artículo 9, regla i) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, cuando no ha comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad, se podrá dirigir la demanda exclusivamente contra él.

Continuará...

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El cobro a los copropietarios morosos. Primera Parte.

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Las relaciones entre los propietarios de una finca se halla regulada por la Ley 8/1999, que modifica la Ley Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Es un texto legal de escaso articulado, no más de 24 artículos. El legislador diseño una de las leyes más difíciles de interpretar atendiendo a su técnica jurídica, dejando que la labor interpretativa de la Jurisprudencia juegue un papel primordial. La técnica jurídica que emplea esta norma genera inseguridad jurídica por su falta de definición, por huir de la casuística y por obligar a que la labor jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias se haga patente por su imperiosa necesidad de intepretación.

No debemos olvidar los Derechos Forales existentes en territorio español. Un ejemplo es la Comunidad Autónoma de Caralunya con un proyecto de Codificación en marcha. Para ver la regulación legal del régimen de la propiedad horizontal en Catalunya es interesante el artículo publicado en este mismo Blog:

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En esta ocasión vamos a tratar el supuesto, muy común, por cierto, de tener en nuestra comunidad un copropietario que tiene su piso arrendado y no paga las cuotas comunitarias. Con el añadido de tener su domicilio habitual fuera de nuestra provincia. En este post intentaremos aclarar que pasos hay que seguir para intentar lograr que la Comunidad de Propietarios cobre los atrasos debidos por el propietario moroso. La materia es larga, profusa, a pesar del enorme intento de sintetizar. Por lo que se expondrá la solución aconsejada en dos artículos, siendo éste el primero.

El procedimiento judicial destinado al cobro de cuotas comunitarias impagadas a los copropietarios morosos viene establecido en el artículo 21, punto 1º, de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH). Dicho precepto dispone que las obligaciones establecidas en el artículo 9, apartados e) y f), es decir, las obligaciones de contribuir tanto a los gastos generales de la Comunidad para el adecuado mantenimiento del inmueble, servicios, cargas y gravámenes mediante la cuota de participación, como a la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca, han de ser cumplidas por los propietarios de los diferentes pisos, locales, ..., en los términos establecidos por la Junta de Propietarios. En el caso de que esto no sea así, es decir, que determinados propietarios no cumplan con estas obligaciones, la misma Junta podrá acordar que, bien el/la Presidente/a o bien el/la Administrador/a, les exijan judicialmente su cumplimiento a través del PROCESO MONITORIO; que aparece regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Para más detalles de este proceso ver otro artículo de este blog en el que se trato el tema.

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El proceso monitorio va a poder ser utilizado para reclamar aquellas deudas que son exigibles, vencidas, y sobre todo y fundamentalmente dinerarias, siempre y cuando esa deuda o cantidad reclamada no sea superior a 30.000 euros.

Para acudir a este proceso, la Ley procesal, establece unos requisitos específicos, en relación con esa deuda. Así, la deuda debe ser acreditada de alguna de las siguientes formas, según el tenor literal del artículo 812, apartado 1º de dicha Ley:

"1º. Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica, proveniente del deudor.
2º. Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados pro el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor".

Asimismo, y en expresa referencia a las Comunidades de Propietarios, el punto 2º, apartado 2, del referido artículo 812, dispone:

"2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio para el pago de tales deudas, en los siguientes casos:

1º. Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
2º. Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos".

Es importante señalar, llegados a este punto, que el procedimiento monitorio no es un proceso de preceptiva observancia, pues es el propio artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado 1º, que lo establece como algo opcional, al decir: "...el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de Propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio". Se podrá, en consecuencia, optar por acudir al proceso declarativo ordinario que corresponda según la cuantía de la deuda que se pretende reclamar (al ordinario si dicha cantidad es superior a los 3.000 euros, o al verbal, si no fuese superior a 3.000 euros). Mi consejo es que siempre que se cumplan los requisitos legales y la cuantía reclamada por cuotas impagadas no exceda de 30.000 euros se acuda a este procedimiento.

Sobre la obligación o no de estar la Comunidad defendida por Abogado y representada por Procurador de los Tribunales podéis ver este artículo de este blog.

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