28 de octubre de 2008

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La regulación legal de la accesión





 

I.- El concepto de accesión

Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurídicos que producen la traslación del dominio. La adquisición de la propiedad en el Ordenamiento Jurídico Español, de clara inspiración romana, se basa y fundamenta en el llamado principio de abstracción. Este principio viene a significar que el contrato per se no es capaz de producir la adquisición del dominio, sino que es necesario otro acto jurídico complementario. Así los contratos que tienen por objeto la transferencia del dominio, como la compraventa, actúan como un título que justificará la adquisición del dominio, pero ésta no se produce sino en virtud de alguno de los modos de adquirir que cada ordenamiento reconoce. En nuestro ordenamiento la transmisión de la propiedad se produce mediante la tradición.

La accesión es un modo de adquirir la propiedad por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella. Se define en virtud de lo establecido en el art. 353 del Código Civil como el derecho por virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que ésta produce o se le une o incorpora natural o artificialmente. Así señala el citado precepto que:

Artículo 353

La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. ”

II.- Clases o tipos de accesión

En virtud de la literalidad del precepto anterior, cabría distinguir entre la accesión que se origina por un movimiento de dentro a afuera, accesión por producción, accesión discreta, y entre la que se origina por un movimiento de fuera hacia adentro, acción por unión, accesión continua.

Sin embargo, dicha clasificación, a la luz de la doctrina, parece notoriamente insuficiente. La doctrina más consolidada entiende que la accesión discreta debe encuadrarse dentro de la teoría de los frutos.

En base a estas consideración cabe definir la accesión discreta como la que tiene lugar en virtud de la producción de frutos (entendiendo por fruto todo producto o utilidad de la cosa que constituye el rendimiento económico de ella conforme a su destino económico, y sin alteración de sus sustancia). Los frutos representan el producto de la cosa, y se adquieren no por derecho de accesión, sino por la natural aplicación del derecho de propiedad.

Sin embargo, la accesión continua es la que tiene lugar por la unión de una cosa a otra en calidad accesoria, y de un modo inseparable. Dentro de la accesión continua cabe distinguir tres modos diferentes: la accesión natural de bienes inmuebles: unión de un bien inmueble a otro bien inmueble. La accesión artificial o industrial de bienes inmuebles: unión de cosa mueble a un bien inmueble. La accesión de bienes muebles: unión de una cosa mueble a otra cosa mueble.

III.- Las diferentes clases de accesión continua

a) la accesión natural de bienes inmuebles: unión de un bien inmueble a otro bien inmueble

1º) El Aluvión: El art. 366 del Código Civil dispone que:

“Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas”.

2º) La Avulsión: Se produce en aquellos casos en que la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su rivera una porción conocida de su terreno y la traspasa a otra heredad. El dueño de la finca a la que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de la misma. Así disponen los arts. 368 y 369 del Código Civil que:

“Artículo 368

Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.

Artículo 369

Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro. “

3º) Mutación del Cauce: Establece el art. 370 del Código Civil que los cauces de los ríos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada una. Si el cauce abandonado separa heredades de distintos dueños la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

Artículo 370

Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras. “

Otro supuesto de Mutación de Cauce lo regula el art. 372, al disponer que cuando en un río navegable y flotable se abre un nuevo cauce en heredad privada, éste cauce entrará en el dominio público.

Artículo 372

Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.“

4º) La formación de Isla: Las islas que se formen en los mares adyacentes a las costas españolas y en los ríos navegables y flotables pertenecen al Estado. Las islas que se forman en ríos o torrentes no navegables ni flotables como consecuencia de la sucesiva acumulación de arrastres superiores pertenecen a los dueños de los márgenes u orillas más cercanas. Si se encuentran a una distancia de una u otra orilla por igual, se divide longitudinalmente por mitad. Cuando se divide en brazos la corriente de un río dejando aislada una finca o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la finca por la corriente una porción de terreno, tal como disponen los artículos 373 y 374 del Código civil.

“Artículo 373

Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana. “

Artículo 374

Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno. “

b) La accesión artificial o industrial de bienes inmuebles: unión de cosa mueble a un bien inmueble

Regida por los siguientes principios:

  1. por el principio de “superficies solo cedit”, en este sentido el art. 358 del Código Civil establece que:

“Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos...”

De conformidad con el artículo 359 del Código Civil:

“Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por e propietario y a su costa, mientas no se pruebe lo contrario”.

A diferencia de la accesión natural, la artificial o industrial suele llevar consigo un derecho de indemnización, en favor del dueño de los materiales incorporados.

  1. · Supuestos de accesión artificial:

a) incorporación al suelo propio con materiales ajenos, de acuerdo con el art. 360 del Código Civil deberá abonar el valor. Si hubiese obrado de mala fe estará obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos siempre que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, y sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.

b) incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios, las reglas son distintas según si el que edifica planta o siembra en terreno ajeno lo hace de buena o mala fe:

  • · Incorporación hecha de buena fe: el dueño del terreno puede optar con hacer suya la obra, siembra o plantación, indemnizando el valor de ésta, o bien obligar al que construyó o plantó a pagarle el precio del terreno y al que sembró la renta correspondiente. Hay que tener en cuenta que el dueño del terreno no puede imponer la compra o el arrendamiento al que realizó la operación de buena fe (incorporante) que puede rechazarla si opta por perder, sin indemnización, los materiales que incorporó, o restituir a su costa el terreno a su antiguo estado. (Opinión doctrinal: no hay obligación a comprar algo). Por otra parte, al exigir el art. 361 que el dueño indemnice, parte del supuesto de que la incorporación resultó beneficiosa para él. Si resulta perjudicial la incorporación puede reclamar en su caso responsabilidad por daños.
  • · Incorporación hecha de mala fe: tiene también el dueño del terreno una opción, entre aprovecharse de la accesión haciendo suyo lo plantado, sembrado o construido sin obligación de indemnizar, o bien exigir la demolición de la cosa, o que se arranque la plantación, o la siembra, reponiendo las cosas a su primitivo estado. Tendrá además el dueño del terreno, según indica la doctrina, iguales derechos que si hubiese mediado buena fe en el incorporante.
  • · Mala fe por ambas partes: los derechos tanto del incorporante como del dueño serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido de buena fe. El Código Civil entiende que existe mala fe por parte del dueño de la finca siempre que el hecho se hubiese ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse, art. 364 del Código Civil. Según el art. 365 del Código Civil si los materiales, plantas o semillas, pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, responde el dueño del terreno del valor de aquellos aunque sólo subsidiariamente, y en el caso de que el que los empleó no tenga bienes con qué pagar.

c) La accesión de bienes muebles: unión de una cosa mueble a otra cosa mueble.

Esta accesión se produce por la unión de una cosa mueble a otra cosa mueble siempre que concurran los siguientes requisitos:

  • · Que las cosas unidas pertenezcan a distintos propietarios
  • · Que se unan de modo inseparable o cuya separación perjudique a su naturaleza

Los principios que se aplican son:

a) Principio de convenció o acuerdo, de tal manera que para determinar la propiedad de la cosa nueva habrá que estar a lo que hayan acordado los dueños de las cosas que se unen

b) En su defecto, el Código Civil establece que la propiedad de la cosa nueva pertenecerá al dueño de la cosa principal. El problema es determinar qué es lo principal y qué lo accesorio. Para ello el Código Civil establece en los arts. 376 y 377 los siguientes criterios:

  • · importancia o finalidad, de tal manera que: “Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha unido otra para su adorno, o para uso o perfección”
  • · valor: es principal el objeto o cosa más valiosa
  • · volumen: la principal es la de mayor volumen

d) La Adjunción, Conmixtión y la Especificación como modos de accesión de cosas muebles

En cuanto a las especies de accesión de cosas muebles es tradición distinguir entre la Adjunción, Conmixtión y la Especificación. Distinguir unas de otras es difícil en muchos casos y además es muy dudosa que la Especificación y en algunos casos la Conmixtión puedan calificarse como especies de Accesión.

  • · La Adjunción:

Es la unión de dos cosas que se distinguen pero que no pueden separarse. Problemática que plantea:

1. en caso de buena fe, hay que distinguir según sea posible o no realizar la separación sin detrimento de ninguna de las dos cosas:

  • · si es posible la separación, los dueños pueden exigirla
  • · si no es posible la separación, el propietario de la cosa principal adquiere la accesoria indemnizando su valor, salvo cuando la otra sea mucho más valiosa en cuyo caso el dueño de ésta puede exigir su separación aunque sufra algún detrimento la otra a la que se incorporó.

2. si hay mala fe por parte del dueño de la cosa accesoria pertenecerá al dueño de la cosa principal con la obligación el que hubiese realizado la incorporación de indemnizar los perjuicios al dueño de la cosa principal. Si la mal fe procede del dueño de la cosa principal, tiene una opción, puede obligar a que se quede el dueño de la cosa principal con la cosa nueva, pero pagándole el valor de la cosa accesoria, o bien que se separe la cosa accesoria aunque ello suponga la destrucción de la cosa principal.

En ambos casos, hay lugar a indemnización de daños y perjuicios, si los hay. Como regla general acerca de la forma de indemnizar, establece el Código Civil que puede consistir en la entrega de una cosa de igual especie, valor y circunstancias a la empleada (cosa fungible substituible), o bien el precio de ella según tasación pericial a elección del dueño de la materia empleada sin su consentimiento.

  • · La Conmixtión:

Unión de cosas que se confunden de tal manera que no pueden separarse, ni distinguirse. Se dan dos supuestos:

  1. Que la mezcla se haya efectuado casualmente, o que se haya efectuado por mutuo acuerdo de los dueños, o por voluntad de uno solo con buena fe. Es este caso se constituye un Condominio, (comunidad por cuotas), adquiriendo cada propietario un derecho proporcional a la parte que le corresponde atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundidas.
  2. Que la mezcla sea realizada por uno solo de los dueños y con mala fe. En este caso el que haya actuado de mala fe pierde la cosa de su pertenencia y deberá indemnizar los perjuicios causados al otro.
  • · La Especificación:

Unión de la materia con el trabajo, o la dación de una forma nueva a una materia ajena

  • · si el especificante que da forma a la materia ajena, obra de buena fe, hace suya la obra indemnizando del valor de la materia a su dueño. Pero se la materia es más preciosa o superior al valor en la obra, el dueño puede quedarse con la nueva especie, la indemnización del valor de la obra, o pedir la indemnización de la materia
  • · si el especificante actuó de mala fe, en este caso el dueño de la materia tiene derecho a quedarse con la obra sin pagar al autor. Y otra opción es exigir que le indemnice el especificante el valor de la materia y de los perjuicios que le hayan causado.

e) La accesión invertida

Al examinar la accesión artificial de bienes inmuebles veíamos el caso de incorporación en suelo ajeno con materiales propios, pero este supuesto se refería a construcciones totalmente realizadas en suelo ajeno. Es decir, a supuestos en que la edificación se hacía indivisiblemente en suelo ajeno. Por ello, este art. 361 del Código Civil no es aplicable al supuesto de construcciones extralimitadas, es decir, las asentadas en mayor parte en suelo propio y que invaden ese terreno contiguo.

La solución no se encuentra en el Código Civil, por ello será preciso acudir a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En este sentido, las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1949 confirmada por otra posterior de 17 de junio de 1961, sienta la doctrina de que ante la ausencia de norma aplicable, y de costumbre, habrá que acudir a los principios generales del derecho. En este sentido las referidas sentencias descartan el caso de las “superficies solo cedit”, porque es inadmisible cuando las dos porciones del suelo forman con lo edificado un todo indivisible. Descartan también estas sentencias la solución de formar una copropiedad Estas sentencias aluden al principio de que lo accesorio sigue a lo principal, atribuyendo el concepto principal al edificio, cuando su importancia y valor excedan a los del suelo invadido de buena fe. Recientemente una sentencia de 23 de julio de 1991, del Tribunal Supremo establece como requisitos para el pago esta accesión invertida:

  • · que la construcción o edificación invada terrenos colindantes
  • · que esa invasión se efectúe de buena fe
  • · es indispensable que el propietario que sufra la invasión no se haya opuesto a la realización de la obra oportunamente
  • · que la edificación resulte en todo indivisible, y que de un valor desproporcionadamente superior en relación al territorio ocupado o invadido.

2 comentarios:

  1. con respecto a la accesion inmobiliaria en sentido vertical y horizontal,cuales serian los diferentes supuestos de cada una de ellas? les agradeceria su pronta respuesta ya que es para un trabajo que debo terminar,gracias.

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  2. Consulta estos artículos.

    - http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=1279&seccion_ver=0

    - http://books.google.es/books?id=kVFAiX_1-GkC&pg=PA127&lpg=PA127&dq=accesion+inmobiliaria&source=bl&ots=EXwSYY6DwH&sig=BlFuegIgc41b_mUHWLsvwyHxCTM&hl=es&ei=gqdATYCFNIWr8AOh9sTUBA&sa=X&oi=book_result&ct=result&resnum=4&ved=0CCkQ6AEwAzge#v=onepage&q&f=false

    Un saludo.

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