5 de octubre de 2008

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La ejecución provisional en los juicios de desahucio





Resumen: Se ha suscitado alguna polémica por algún sector doctrinal referente a la presumible inoportunidad de las ejecuciones provisionales de Sentencias recurridas en los Juicios de desahucio por falta de pago de la renta o por extinción del plazo contractual. En este breve estudio vamos a tratar este tema.

I.- Cauce procesal de los Juicios de desahucio. Planteamiento del problema.

En términos procesales, por desahucio se entiende la recuperación de la plena posesión de la finca arrendada, cedida en precario o poseída sin título, por quien tenga derecho a la misma.

Los procesos de desahucio de fincas arrendadas se ventilan por los cauces del Procedimiento Ordinario o a través de las especialidades previstas para el Juicio Verbal. La decisión de uno u otro procedimiento viene directamente determinada por la causa legitimadora de la acción de desahucio. (1)

La regla general es que los juicios de desahucio se decidirán a través del Juicio Ordinario, cualesquiera que sea su cuantía, las demandas que versen “…sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.”, tal como dispone el artículo 249.1 6.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante Lec), que sienta la regla general en esta materia, estableciendo el mismo precepto dos excepciones: la falta de pago de la renta y la extinción del plazo del contrato de arrendamiento.

El artículo 250.1.1.º del citado texto procesal, en correlación con el referido precepto supra, dispone que se decidirán a través del Juicio Verbal, con independencia de su cuantía, las demandas siguientes: Las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

De la lectura y relación de ambos preceptos puede colegirse que la causa que motiva y fundamenta la acción de desahucio, prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), es la que determina y condiciona el encaje del tipo procedimental. La regla general es la del cauce del Juicio Ordinario, salvo para las acciones basadas en la falta de pago de la renta y la extinción del plazo del contrato de locación, que se decidirán por los cauces previstos para el Juicio Verbal.

En todo caso y con independencia del cauce procesal, las acciones de desahucio dimanantes de la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas o en la expiración del plazo pactado contractualmente que determina y condciona la relación arrendaticia, finalizarán con una sentencia judicial de condena, en la inmensa mayoría de los casos, en la que se declare la extinción de la relación contractual y se conmine al desalojo voluntario de la finca arrendada, so pena de instar la ejecución forzosa acordando el oportuno lanzamiento de la misma, para el supuesto de no verificarlo, con la consiguiente condena en costas. (2)

Contra la Sentencia dictada al amparo de un Juicio de desahucio cabe interponer el correspondiente Recurso de apelación o, en su caso, de Casación, si al tiempo del anuncio del recurso, acredita el arrendatario haber abonado o consignado las rentas vencidas y las que vayan venciendo durante la tramitación del recurso, so pena de declararle desierto el mismo, si no lo verifica, tal como dispone el artículo 449.2 de la Lec.

El art. 526 de la Lec establece el derecho que tiene todo aquel que haya obtenido un pronunciamiento a su favor en sentencia de condena dictada en primera instancia, a pedir y obtener su ejecución provisional, sin simultánea prestación de caución, reproduciendo el art. 535 de la LEC el mismo derecho cuando se trate de sentencias dictadas en segunda instancia, que no sean firmes.

Las sentencias que se dictan en los juicios de desahucio en las que se acuerda el lanzamiento del arrendatario son susceptibles de ser ejecutadas provisionalmente al no encontrarse entre las que, a estos efectos, exceptúa el art. 525 Lec.

El art. 703 de la Lec dispone, además, que si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, el Tribunal ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena, requiriendo en su caso al ejecutado para que retire en el plazo que se le señale las cosas que no sean objeto del título, bajo apercibimiento de ser considerados bienes abandonados a todos los efectos.

II.- El argumento de la inadmisión de la ejecución provisional en los Juicios de desahucio por falta de pago.

a) La exención del abono de la renta por el arrendatario desposeído.

Parte de la doctrina civilista se ha planteado, en algún momento, la posible inadmisibilidad de la ejecución provisional de las Sentencias dimanantes de los Juicios de desahucio por falta de pago o extinción del plazo contractual, frente al criterio dominante y opuesto de la Jurisprudencia. (3)

Dicha posición se fundamenta en la dudosa aplicabilidad del artículo 449.2 de la Lec, por el que se declaran desiertos los recursos, cualesquiera que sea el estado en que se encuentren, si durante su sustanciación el demandado recurrente dejare de pagar la renta que vaya venciendo o deba adelantar, que discurriendo de forma pareja con la ejecución provisional ocasionaría un perjuicio desproporcionado para el arrendatario, menoscabándole el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 24.1 de la Constitución Española (en adelante CE). (4)

A mi juicio, partiendo de la base de la legitimidad de la ejecución provisional en este tipo de Sentencias, debe tildarse de injusta la imposición de la obligación legal al arrendatario de pagar o consignar las rentas que vayan venciendo para evitar el decaimiento procesal del recurso, cuando ha perdido la posesión de la finca arrendada, como consecuencia del inicio de una acción judicial forzosa de desahucio. Es decir, que se debería declarar la improcedencia del abono de cualquier cantidad en concepto de renta, en los supuestos de ejecución provisional y, consecuentemente, pérdida de la posesión de la finca arrendada por el arrendatario. En estos casos debería estimarse que no vencen los plazos ni es procedente adelantar ninguno de ellos.

En cambio el profesor Cachón, defiende la inejecución provisional de las Sentencias de desahucio, por falta de pago de la renta o extinción del plazo, no en la exención del abono de las rentas, sino en la ejecutabilidad general que se desprende del artículo 526 de la Lec, al afirmar que ésta no alcanza a la ejecución de sentencias que condenan al desalojo de la vivienda arrendada en un proceso de desahucio. (5)

En mi opinión, es más fácil defendible la primera tesis, sustentada en la legitimidad de la ejecución provisional de este tipo de sentencias, basada en la improcedencia del pago o consignación de la renta por el arrendatario desposeído, por encontrar en la misma argumentos mucho más sólidos, lo que conllevaría, sin duda, un cambio normativo en la redacción del artículo 449.2 de la Lec, en el sentido de excluir este presupuesto.

b) De la predisposición legal por la ejecución provisional. Análisis del artículo 449 de la Lec.

La regla general establecida en la Ley procesal, frente a la regulación establecida en la derogada Lec de 1881, es la de la afirmación de la ejecutabilidad provisional de todas clases de sentencias de condena, salvo en los supuestos expresamente excluidos y sin perjuicio de la posterior posibilidad de oposición frente a la misma.

Esta premisa encuentra su fundamento en el punto XVI de la Exposición de Motivos de la Lec, en la que el legislador se inclina por realizar una declaración vehemente a favor de la ejecución provisional (6)

La doctrina del Tribunal Constitucional con ocasión de la interpretación del artículo 449 de la Lec, a raíz del análisis de los preceptos de la antigua Lec de 1881 (arts. 1566, 1567.2 y 1538.2), aboga por defender el carácter sistemático de la regulación contenida en el referido precepto, sosteniendo la admisibilidad de la ejecución provisional en este tipo de sentencias, argumentando que su aplicación supone un interés o beneficio para el arrendador, frente a la utilización abusiva de la segunda instancia por el arrendatario, como un instrumento dilatorio del lanzamiento. (7)

Ciertamente no puede afirmarse, a pesar de la jurisprudencia constitucional, que la regulación que el legislador establece en el artículo 449 de la Lec pueda ser considerada como excesivamente sistemática o coherente, cuando para los supuestos de ejecución dineraria previstos en los artículos 449.3 y 4 del citado texto procesal se señala expresamente que la consignación no impedirá la ejecución provisional, guardando silencio para el resto de supuestos.

A mi juicio, realizando una interpretación sumamente objetiva, no puede atribuirse a la voluntad del legislador la permisibilidad general de la ejecución provisional, cuando expresamente se contempla para determinados supuestos (vid. arts. 449.3 y 4 de la Lec) y se omite para otros (art. 449.2 de la Lec). Más bien, es consecuente interpretar la voluntad del legislador en el sentido de que éste ha omitido cualquier referencia a la ejecución provisional con la pretensión de reforzar o enfatizar dos supuestos:

  • La indemnización de daños y perjuicios derivados de la circulación de vehículos a motor. Vid. art. 449.3 de la Lec.
  • La pretensión de condena al pago de las cantidades adeudadas por impagos de cuotas comunitarias. Vid. art. 449.4 de la Lec.

A mayor abundamiento, también puede afirmarse como fundamento de esta omisión la distinta naturaleza de las pretensiones objeto de las condenas. Unas enfocadas a la ejecución dineraria y otras, en el caso de la acción de desahucio, dirigida a la obtención de la extinción de la relación arrendaticia y al consiguiente desalojo forzoso –lanzamiento- del arrendatario de la finca arrendada, si no lo realiza de forma voluntaria, con independencia de la acumulación de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas. Los daños y perjuicios causados con la ejecución de estas condenas es infinitamente superior a que se puede causar con la ejecución provisional de las condenas dinerarias. Así lo afirmar la doctrina del TC de forma reiterada. (8)

Por todo ello, a mi juicio, el legislador debería haber realizado una regulación más sistemática. ordenada y coherente en la redacción del artículo 449 de la Lec, de tal forma que no admitiera interpretaciones diversas sobre la posible admisibilidad o no de la ejecución provisional en los supuestos del ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago o extinción del plazo, que lleva aparejada, de forma unívoca, la decisión del lanzamiento de los ocupantes de la vivienda, haciéndose una mención expresa, no obstante, a la viabilidad de ejecutar provisionalmente estas resoluciones pero, exonerando al recurrente-arrendatario del abono de de las rentas, cuando se encuentra desposeído de la finca arrendada, como consecuencia de la practica de la diligencia de lanzamiento, tal como expresamos supra.

III.- Admisibilidad de la ejecución provisional en los Juicios de desahucio por falta de pago.

No cabe ninguna duda de la facultad concedida en la Lec de poder ejecutar provisionalmente las sentencias que condenen al desalojo de la finca arrendada en los Juicios de desahucio por falta de pago o extinción del plazo, tal como establece los artículo 525 y 526 de la Lec.

Ahora bien, esta inclinación legal en favor de la ejecución provisional de la Sentencias condenatorias dictadas al amparo de un Juicio de Desahucio, debe ser ajustada a derecho y proporcional al daño causado, permitiéndose determinadas excepciones legales si no cumplen con los presupuestos objetivos establecidos en la ley. En este sentido, contra la decisión judicial que acuerda la ejecución provisional cabe formular la debida oposición de conformidad con lo dispuesto en el artículo 528.1 de la ley procesal en los supuestos previstos en el apartado 2.2.ª del citado precepto:

“2.ª… resultar imposible o de extrema dificultad, atendida la naturaleza de las actuaciones ejecutivas, restaurar la situación anterior a la ejecución provisional o compensar económicamente al ejecutado mediante el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le causaren, si aquella sentencia fuese revocada.”

La doctrina jurisprudencial se muestra partidaria de admitir la ejecución provisional en estos supuestos, así como en los casos de formulación de la oposición contra la misma, basada en los supuestos previstos en el art. 528.2.2ª de la Lec, arriba transcrito.

En la inmensa mayoría de los asuntos judiciales dimanantes del ejercicio de acciones procesales de desahucio por falta de pago derivadas de la celebración de contratos de arrendamientos de vivienda urbanas, estas circunstancias de oposición son perfectamente admisibles y no es extraño que el arrendador, con ocasión de la ejecución provisional de este tipo de sentencias de condena no dineraria, se encuentre en la imposibilidad de restaurar la situación a la etapa inicialmente anterior a la ejecución provisional o la de compensar económicamente mediante el resarcimiento de daños y perjuicios. (9)

De lo que no habla el citado precepto es de estas consecuencias negativas que la inejecución de la sentencia puede acarrear al arrendador, si acaba siendo confirmada la sentencia. A título de ejemplo, piénsese en aquellos supuestos en que el arrendador puede necesitar la vivienda para sí o para sus descendientes y estar ejercitando una demanda de resolución contractual por causa de necesidad, mientras el propio arrendador está en régimen de alquiler mientras se sustancia el proceso. Los perjuicios económicos para el arrendador son evidentes; habiendo obtenido un pronunciamiento a su favor, tras acreditar la causa de necesidad, se le obliga a satisfacer un arriendo, generalmente muy superior, y no puede recuperar la posesión arrendaticia de un inmueble de su propiedad. (10)

Resulta evidente que el legislador era consciente a la hora de admitir la petición de ejecución provisional que, estadísticamente hablando, el número de recursos confirmados por el órgano superior es notoriamente inferior al número de recursos desestimados. De esta afirmación es fácilmente deducible la voluntad del legislador de conceder a los jueces de primera instancia la facultad de dictar sentencias inmediatamente ejecutivas.

Por otra parte, ya hemos señalado que no es necesaria la prestación de fianza como requisito para formular la petición de ejecución provisional. Sin embargo, teniendo en cuenta que la ejecución provisional se despacha a instancia y bajo la responsabilidad del ejecutante, resulta conveniente que el arrendador ofrezca caución suficiente para responder de la imposibilidad de restaurar la situación anterior a la ejecución provisional o compensar económicamente al ejecutado mediante el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le causaren, si aquella sentencia fuese revocada. Conveniencia y necesidad ya que suele ser la causa principal de la formulación de la oposición y juega un papel primordial como elemento de juicio sobre la decisión de la oposición.

En conclusión, cabe afirmar, que en la mayoría de los casos la formulación de la petición de ejecución provisional no supondrá un perjuicio para el arrendador, atendiendo a las escasas probabilidades de que el recurso prospere. De otro lado, también resulta evidente que, en ocasiones, el arrendatario utiliza la segunda instancia como un instrumento dilatorio del lanzamiento en su propio interés o beneficio, causando un perjuicio al arrendador.

La solución a este dilema pasa por permitir al Juzgador que pondere los beneficios de la justicia de primera instancia y los derechos del que obtiene un pronunciamiento a su favor con los de la posibilidad de revocación de la sentencia, dándole los argumentos necesarios para que pueda valorar si la oposición a la ejecución provisional de sentencia no causa un perjuicio mayor al arrendador, a quien se le ha obligado a instar una demanda judicial para recuperar la posesión, a la que tiene derecho, de un bien arrendado.

De esta forma, descendiendo a los casos concretos, debe el Juzgador ponderar los perjuicios de ambas partes y entendiendo el Juez que deben prevalecer los del instante de la ejecución, deberá dictar Auto en el que mande continuar la ejecución provisional de la sentencia y acordar el lanzamiento del arrendatario.

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(1) En este sentido, también es importante determinar la existencia de una relación arrendaticia o una situación de precario. Así afirmar la SAP de Alicante de 5 de junio de 2003 que “no sería adecuado la aplicación de norma alguna de adecuación específica por la materia cuando la relación contractual no pueda calificarse estrictamente de arrendaticia, por venir integrada junto con el arrendamiento por otras obligaciones que permitan calificar la relación como “compleja”.

(2) Extracto parcial del Fallo de la Sentencia n.º 121 de fecha, 17 de julio de 2007, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.2 de Cuenca, resolviendo un Juicio Verbal desahucio y reclamación de cantidad. Vid. Sentencia. “1°.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 23 de diciembre de 2004 sobre el local sito en la calle Hermanos becerril nº 9 bajo de Cuenca, habiendo lugar al desahucio por falta de pago de la renta, con apercibimiento de lanzamiento en caso de que el demandado no desaloje la finca; lanzamiento que se efectuará, si la presente resolución no se recurre y así lo solicita el demandante, en la fecha indicada en el Auto de fecha 17 de mayo de 2007, esto es, el día 26 de septiembre de 2007 a las once horas. 2°.- Debo condenar y condeno a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 13.375,80 euros en concepto de rentas vencidas y no pagadas, así como al abono de las rentas que se devenguen desde esta fecha hasta el efectivo desalojo de la vivienda arrendada. Se condena en costas a la parte demandada.”

(3) Como ejemplo ilustrativo vid. el estudio titulado “Resoluciones provisionalmente ejecutables y despacho de la ejecución provisional”. Manuel Jesús Cachón Cadenas. Estudios de derecho judicial, ISSN 1137-3520, nº. 53, 2004 (Ejemplar dedicado a: La ejecución civil / coord. por Víctor Manuel Moreno Catena), ISBN 84-96228-88-1, págs. 575-714.

(4) Señala el artículo 449.2 de la Lec que: “Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.”

(5) Para una lectura completa de la tesis formulada por el profesor Cachón vid. el libro de D. José Bonet Navarro. Los Juicios por Desahucio. Editorial Thomson- Aranzadi. 2007. pág 269.

(6) Comienza el punto XVI de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil aseverando que: “La regulación de la ejecución provisional es, tal vez, una de las principales innovaciones de este texto legal. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil representa una decidida opción por la confianza en la Administración de Justicia y por la importancia de su impartición en primera instancia y, de manera consecuente, considera provisionalmente ejecutables, con razonables temperamentos y excepciones, las sentencias de condena dictadas en ese grado jurisdiccional. …“  (Exposición de Motivos, punto XVI, de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil).

(7) “Asimismo, por lo que se refiere al requisito procesal discutido en el presente caso, hemos declarado en reiterada y consolidada jurisprudencia que la condición del pago o consignación de rentas vencidas al tiempo de la interposición del recurso o de las que vayan venciendo durante su tramitación, según lo dispuesto en los arts. 1566 y 1567 LEC 1881 (en la actualidad en el art. 449.1 y 2 de la Ley 1/2000), no constituye un formalismo desproporcionado sino que representa una exigencia esencial para el acceso y la sustanciación de los recursos. Ello se justifica por la propia finalidad de la imposición legal de tal requisito procesal, que es el asegurar los intereses del arrendador que ha obtenido una Sentencia favorable, evitando que el arrendatario se valga del sistema de recursos que la Ley concede como medio para continuar en el goce del inmueble arrendado sin satisfacer la contraprestación de la renta, convirtiendo así el recurso en una maniobra dilatoria del lanzamiento en perjuicio del arrendado” F.J. 3, párrafo cuarto, de la STC de 25 de noviembre de 2002. Entre otras muchas, también la STC 204/1998, de 26 de diciembre,

(8) STC de 7 de abril de 2003, F.J. 2. b) “Ciertamente, este Tribunal ha declarado en diversas ocasiones (por todos, AATC 225/2000, de 2 de octubre, FJ 2, 187/2001, de 2 de julio, FFJJ 2 y 3, ó 210/2001, de 16 de julio, FJ 3) que, salvo supuestos excepcionales, la ejecución de aquellas resoluciones judiciales que declaren la extinción o resolución de la relación arrendaticia, y condenen al arrendatario recurrente al desalojo del inmueble que constituye su domicilio o vivienda habitual, debe ser suspendida, toda vez que el lanzamiento o privación de la posesión de aquélla puede ocasionar situaciones irreversibles o daños de muy difícil reparación”. El subrayado es mío.

(9) En este sentido puede verse la STC de 25 de noviembre de 2002, antes mencionada.

(10) Joaquim Marti Marti, Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona. La Ejecución provisional de sentencias en los juicios de desahucio. 2002.

2 comentarios:

  1. EL ARTICULO ES SUMAMENTE INTERESANTE E INSTRUCTIVO, DANDO PAUTAS PARA ACTUAR.

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  2. Esa era la intención. Un cordial saludo.

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