Directiva del Parlamento Europeo sobre el régimen de la multipropiedad

I.- Aprobada por el Parlamento Europeo una nueva Directiva que refuerza los derechos de los consumidores en materia aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles

La Directiva 94/97 aprobada por el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión Europea, de 26 de octubre de 1994, dejó en manos de los legisladores internos una libertad absoluta para decidir el marco en que regula el aprovechamiento. La transposición de esta Directiva dio lugar a la aprobación de la Ley 42/1998, de 15 de Diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias Esta norma determina y fija el marco jurídico de esta nueva figura jurídica, que no tiene cabida en nuestro Código Civil.

Esta Directiva y la ley española de 1998 pretendían determinar y fijar la naturaleza jurídica del derecho de aprovechamiento, establece el marco jurídico para su desarrollo y procurar la debida protección del adquirente en la celebración del contrato.

El Parlamento Europeo ha aprobado una nueva Directiva que amplia el marco jurídico de la Directiva 94/97, con la finalidad de proteger los derechos de los ciudadanos europeos en materia de multipropiedad.

Esta normativa se aplicará desde finales de 2010. Esta Directiva es muy importante para este sector en España, pues no en vano, en nuestro país se realizan el 35,3% de los alojamientos de multipropiedad de la Unión Europea.

La nueva directiva, acordada por el Parlamento Europeo y el Consejo en primera lectura, amplía el ámbito de aplicación de las normas actuales a todo tipo de alojamientos. La directiva no se aplicará solamente a los contratos de multipropiedad, sino también a la propiedad a "tiempo compartido" de barcos, caravanas y cruceros, así como a los contratos de larga duración (más de un año) con clubes de vacaciones.

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II.- Breve exposición de la regulación jurídica de la multipropiedad

La Ley 42/1998, de 15 de Diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (BOE nº 300, de 16 de Diciembre de 1998), es la norma que regula en España el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, vulgarmente conocido como “multipropiedad”.

Por todos es conocidos la infinidad de reclamaciones que ha suscitado este sistema de alojamiento turístico por tiempo compartido por su indefinición legal. Antes de la promulgación de la esta ley, la Directiva 94/47, de 26 de octubre de 1994, de la UE obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles.

En síntesis, la ley configura el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles como un derecho real limitado, que consiste en la contratación del uso de un inmueble en un destino turístico durante una semana al año, por un mínimo de 3 años y un máximo de 50, aunque, en ocasiones, puede ser por tiempo indefinido -artículo 3 de la ley -.

El precio del contrato varia según si la semana es de temporada alta o baja y oscila entre 6.000.- € y 20.000.- € y cada año se ha de pagar la cuota a la empresa de mantenimiento. Existe también la posibilidad de intercambiar la semana por otra época del año y en otro destino. Este servicio lo ofrece una empresa diferente a la cual es necesario asociarse y pagar una cuota anual.

En el artículo 9 figura el contenido mínimo del contrato que podemos resumir de esta forma:

• La fecha, lugar y firma del contrato
• Los datos de las partes contractuales, del propietario i/o comercializador, de la empresa de servicios y de la sociedad encargada de organizar los intercambios, en caso que se ofrezca
• La descripción y el precio del servicio de intercambio
• Los datos notariales y registrales de la escritura que regula el régimen de aprovechamiento por turnos del inmueble en cuestión. Es aconsejable que los datos se verifiquen en el Registro de la Propiedad. Los regimenes anteriores al 5 de enero de 1999 (entrada en vigor de la norma actual), subsistirán en la forma como se constituyeron - por ejemplo como multipropiedad, etc.- aunque se deberán inscribir en el Registro de la Propiedad antes del 5 de enero de 2001
• Indicación de la naturaleza jurídica del derecho que se transmite, así como la duración del régimen de aprovechamiento y su fecha de extinción
• Descripción detallada del edificio., del alojamiento y de sus datos registrales e identificación del turno que se adquiere (día y hora de su inicio y final)
• Indicación de si la obra está acabada o se encuentra en fase de construcción. En este último caso se señalará la fecha límite de finalización de la obra, el domicilio del adquiriente para comunicarle su conclusión, le memoria de las calidades del alojamiento, el mobiliario, etc
• Los servicios e instalaciones comunes y sus condiciones de uso
• El precio y la forma de pago. El coste anual de los servicios y su índice de actualización, que será el Índice de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, siempre y cuando las partes no pacten conjuntamente otro tipo de índice. También se mencionaran los impuestos que se deberán pagar, así como un resumen de los honorarios de notarios y registradores cuando el contrato se tenga que elevar a escritura pública e inscribirlo en el correspondiente Registro de la Propiedad
• Los datos del registrador de la propiedad competente para verificar titularidades y posibles cargas sobre el inmueble
• Se mencionará el derecho del comprador a exigir la elevación del contrato a escritura pública, y a inscribir el derecho adquirido en el Registro de la Propiedad correspondiente
• En el Anexo al contrato deberán figurar otras condiciones generales y el inventario de alojamiento

Además, en el contrato ha de figurar una mención literal de los artículos 10, 11 y 12 de la Ley los cuales explican el sistema para desistir o para resolver el contrato en unos determinados plazos, la prohibición de cobrar adelantos por parte del vendedor durante este tiempo, y la resolución de los préstamos vinculados a la compra cuando ésta se rescinda. Estos artículos se transcriben a continuación:

“Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato.

1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.

2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil.

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.

3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.

Si el contrato se celebra ante Notario, y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior el desistimiento podrá hacerse constar en acta notarial, que será título suficiente para la reinscripción del derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.

Artículo 11. Prohibición de anticipos.

1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.

2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.

Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición.

Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.

No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.

Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste.”

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Fuentes:

• cec.consumo-inc.es
• Parlamento Europeo
• Conflictus Legum

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