Causas de resolución del contrato de arrendamiento de fincas urbanas celebrado con posterioridad a la LAU de 1995

Resumen: En el anterior post expusimos la temática referente a las causas de resolución de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre. En el presente posteo seguimos abordando los aspectos legales de la extinción de aquellos contratos de arrendamientos celebrados bajo los auspicios de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, eso sí, de una forma muy breve para no alargar esta materia.

I.- Causas de resolución del contrato de arrendamiento de fincas urbanas celebrados a partir del uno de enero de 1995..

Las causas que motivan la resolución de los contratos de arrendamientos de fincas urbanas celebrados bajo la vigencia de la LAU de 1995, es decir, todos aquellos contratos concertados a partir del uno de enero de 1995, se encuentran dispersas a lo largo del Título I de dicha ley y en el artículo 28 que señala que el contrato de arrendamiento se extinguirá:

“ además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”

La extinción del contrato de arrendamiento puede venir motivada por varias causas. En síntesis, además de por la pérdida de la finca y por la declaración de ruina, por las siguientes, tal como establece el citado precepto:

1. El transcurso del tiempo por el que se celebró.

2. Solicitud de resolución.

3. En caso de incumplimiento por una de las partes de las obligaciones que le correspondan por el contrato de arrendamiento, la otra parte podrá solicitar o bien el cumplimiento de las mismas o bien la resolución del contrato.

A) Resolución a instancia del arrendador.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

3. Que se haya producido un subarrendamiento o una cesión sin que lo haya consentido el arrendador

4. Que, intencionadamente, se hayan realizado daños sobre en la finca, o que se hayan realizado obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario

5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (o de su cónyuge/pareja de hecho o de los hijos dependientes).

B) Resolución a instancia del arrendatario.

El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

1. Si el arrendador no realiza las reparaciones que le corresponde pagar a él.

2. Si el arrendador perturba al arrendatario en el uso de la vivienda (por ejemplo, si no respeta su derecho a la intimidad, entrando repetidamente en la vivienda con su propia llave y sin avisar al arrendatario).

3. Vivienda no habitable. Cuando por haberse realizado en la vivienda arrendada obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente y éstas hagan a dicha vivienda inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin tener derecho a indemnización alguna.

4. Otras causas: El contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se produzca la pérdida de la finca arrendada por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un incendio, un terremoto), o por la declaración de ruina realizada por la administración competente, tal como hemos señalado más arriba.

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